Victor Căpitanu, One United: „Dacă Lehman Brothers nu ar fi venit, probabil că eu nu aș fi făcut One United niciodată“

Victor Căpitanu, 41 de ani, este cofondator și CEO la One United Properties, dezvoltatorul imobiliar care a ajuns a treia cea mai valoroasă companie antreprenorială românească de la Bursa de Valori București, un business început acum un deceniu și care a ajuns la o capitalizare ce depășește 700 de milioane de euro. În ritmul acesta, ONE United va ajunge la o valoare de piață de 1 miliard de euro poate chiar la anul.

Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, cei doi parteneri dețin fiecare 29,7% din companie, deci 230 de milioane de euro fiecare, o sumă impresionantă pentru o afacere începută acum un deceniu, când dezvoltatorii imobiliari își lingeau rănile după criza din 2008/2009 și nu prea aveau curaj să facă proiecte noi. Originar din Bacău, Victor Căpitanu, olimpic la matematică, a venit la București unde a absolvit Academia de Studii Economice (ASE), nu matematică, considerând, împreună cu părinții că după terminarea ASE are mai multe oportunități. În 2005, împreună cu Andrei Diaconescu și Doru Lionăchescu, trei bancheri, a fondat Capital Partners, companie independentă de investment banking (între timp, în 2016 preluată de Banca Transilvania) . În 2011, Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu au ieșit din Capital Partners și au pus bazele dezvoltatorului imobiliar One United Properties, începând construcția primului lor ansamblu rezidențial – One Floreasca Lake, cu 68 de apartamente.

La emisiunea Viața ta e un busienss de la Aleph Business (alephbusiness.ro) Victor Căpitanu a vorbit despre cariera lui – intrarea în imobiliare a fost o întâmplare- și despre cum a pus pe picioare One United, care a ajuns într-un deceniu unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din București.

Există o corelație între educația ta și unde ai ajuns cu One?

Pentru mine educația este foarte importantă. Am trei copii și focusul meu pentru ei este educația pentru că singurul lucru pe care nu ți-l ia nimeni este educația. Banii, companiile le mai faci, le mai pierzi, dar educația nu ți-o ia nimeni. Și foarte importantă pentru mine este educația matematică, gândirea rațională, metoda în care înveți să iei decizii, cred că sunt factori importanți pentru succes.

Ce ai tu în plus față de alți bancheri?

Să răspund sincer, eu nu sunt chiar bancher, antreprenor sunt. Am lucrat la Alpha Bank doi ani în timpul facultății,  un an după facultate și am mai lucrat un an și jumătate la Bancpost. Deci am patru ani și jumătate de experiență. Am învățat foarte multe și datorez mult celor două bănci, dar nu mă pot considera un bancher. Întotdeauna am avut chemarea antreprenoriatului. Pur și simplu am început prima companie în anul 2005 pentru că am vrut să termin studiile la CFA (una dintre cele mai râvnite diplome la nivel mondial de analist financiar) și când termin studiile să mă pot concentra sută la sută pe business, dar eu am vrut să fac companie privată dintotdeauna.

Când ai făcut primul milion de lei?

Cred că l-am făcut chiar înainte să încep Capital Partners, din tranzacțiile cu terenuri. Cred că am povestit despre primul teren pe care l-am cumpărat în decembrie 2000. L-am cumpărat cu Andrei Diaconescu, partenerul meu actual, cu trei dolari pe metru pătrat și peste șase luni l-am vândut cu 6 dolari pe metru pătrat.

Ce sentiment ai avut atunci când ai făcut primul milion de lei, primul milion de euro și primele zece milioane de euro?

Nu am niciun sentiment deosebit. Lucrurile astea nu m-au schimbat, pentru mine sunt doar niște cifre care arată rezultatul unei anumite performanțe. Nu au produs nicio schimbare asupra mea.

Care este regula pe care nu o încalci niciodată în afaceri?

Nu trădez niciodată încrederea partenerilor. Respect cuvântul dat.

Care este prima întrebare pe care un investitor ți-o adresează atunci când vrea să cumpere o locuință?

Vrea să știe locația, locațiile unde dezvoltăm, calitatea produsului, comunitatea vecinilor care o să stea cu el în bloc.

Personal tu ai vândut vreo locuință?

Personal eu am vândut foarte mult, vând continuu locuințe. Prima oară am început în 2006 când am dezvoltat primul nostru bloc, înainte de One United Properties, noi am mai construit câteva blocuri. În 2006 când am construit un bloc, de atunci am început să vând. Este o echipă puternică alături de mine, peste doisprezece oameni în echipa de vânzări, toți seniori și o echipa extinsă cu care colaborăm în afara echipelor noastre.

Care a fost primul tău salariu?

A fost la Alpha Bank, în octombrie 2000, 140 de dolari net (salariul mediu era în 2000 de 90 de dolari net, un apartament în București de două camere era de 6.000-8.000 de dolari).

Care a fost cel mai mare salariu pe care l-ai avut, de-a lungul carierei?

Am avut la Bancpost, înainte să plec, cam 1.000 de euro în aprilie 2005 (salariul mediu era de 220 de dolari net).

De ce nu ți-ai pus salariu în calitate de CEO la One United?

Pentru că mi se pare că poți să câștigi mult mai mult dacă nu ai un salariu fix și câștigi din performanța pe care o faci.

Ascensiunea One United, din 2011, a depins de noroc, experiență sau evoluția pieței?

A depins foarte mult faptul că am fost disciplinați, am muncit foarte mult, am făcut foarte bine calculele și am decis să intrăm în piață într-un moment în care lumea era speriată de domeniul rezidențial și în care lumea nu voia să investească și făcând calculele corect, ne-am dat seama că oportunitatea este gigantică chiar dacă sentimentul pieței este contrar.

Ce cauți la un partener sau la un investitor?

Cel mai important este să îmi facă plăcere să lucrez cu oamenii cu care lucrez. Sunt destui oameni deștepți. Sunt destui oameni care vor să investească, sunt destui oameni pricepuți, după ce bifez toate aceste caracteristici, important e să ai parteneri oameni cu care să iți facă plăcere să discuți și să te vezi destul de des.

Dintre milionarii și miliardarii pe care i-ai cunoscut tu, care este trăsătura lor comună?

Sunt foarte paroliști și foarte serioși. Majoritatea oamenilor de succes cu care am vorbit fac ceea ce spun. Mi se pare că toți sunt foarte educați și foarte inteligenți.

Când a fost prima ta pierdere în business?

Prima pierdere a fost după criza generată de Lehman Brothers (septembrie -octombrie 2008, începutul crizei financiare). Prețul proprietăților în care investisem a scăzut accelerat și a fost prima oară când am pierdut bani reali investiți de noi. Am pierdut împreună cu Andrei Diaconescu și cu Doru Lionăchescu cam 5 milioane de euro, bani efectiv investiți de noi în proprietăți. În 2008.

După 2011, când piața a început să își revină, cât ai câștigat?

Pe proprietăți câștigul meu principal este valoarea de piață a companiei One United, valoarea ei curentă, plus dividendele luate, asta e realizarea financiară din 2011 încoace.

Când ți-ai dat seama că businessul One United va fi un succes?

Când am fost eu sigur că o să avem un succes foarte mare a fost cam în anul 2015, după ce am terminat deja primele dezvoltări sub brandul One, am început să achiziționăm câteva terenuri noi și mi-am dat seama că suntem pe cale să facem un business cu o dimensiune semnificativă.

Care este salariul pe care crezi că îl meriti acum, în calitate de CEO, dacă nu ai fi principalul acționar?

Nu știu. Nu merit salariu, nu aș face calculul în salariu. Noi avem o schemă de compensare în acțiuni și dacă o să ne atingem targeturile, avem niște targeturi stabilite, să dublăm cumva valoarea companiei în următorii cinci ani, dacă o să atingem targeturile astea o să primim un pachet de acțiuni în companie și abia atunci putem calcula care e remunerația. În maxim cinci ani ne așezăm împreună și calculăm remunerația.

Care a fost cea mai mare ofertă salarială care ți s-a făcut și ai refuzat-o?

Cea mai mare ofertă salarială care mi s-a făcut a fost tot în aprilie 2005, când am plecat din sistemul bancar, am primit o ofertă de la Banca Românească, parcă 3.500 euro net, nu mai țin minte exact după atâția ani. Am refuzat-o pentru că eram decis să fac businessul meu privat și nici o ofertă nu mă putea opri. Vedeam potențialul businessului privat mai mult decât un job cu salariu fix.

Daniel Dines (fondatorul UiPath și care prin listarea de la Bursa de la News York a devenit cel mai bogat român cu 6/7 miliarde de euro) este acționar în One United, cum l-ai convins să devină acționar?

Sincer, eu când m-am întâlnit prima oară cu Daniel am avut o chimie foarte bună, ne-am înțeles foarte bine, am discutat despre ideea de a investi în imobiliare, ne-am înțeles foarte rapid să investească în companie și nu a fost un efort deosebit de convingere, cred că a fost o chimie și un interes reciproc.

Câți bani ai în cont în orice moment pentru a face față unui nou Lehman Brothers?

De la Lehman Brothers noi am rămas cu o cicatrice. Ne-am gândit ce facem dacă mâine vine Lehman Brothers a doua oară. Și atunci, focusul meu și al lui Andrei de 10 ani de zile a fost pe lichiditate. Nu am vrut să ne îndatorăm, am vrut să vindem cât mai mult, am vrut să avem lichiditate și așa am ajuns astăzi cu 124 milioane de euro în cont la compania One United Properties. Modelul nu vreau să îl schimbăm, nu o să ne apucam să folosim banii doar să cumpăram chestii. Din contră, o să ne concentrăm să dezvoltăm businessul mai departe pe modelul existent și o să avem întotdeauna rezerve foarte semnificative că să putem interveni în caz că e nevoie sau apar oportunități.

Există un lucru în cariera ta profesională pe care ai fi vrut să îl faci altfel?

Sincer, eu sunt foarte mulțumit cu cariera mea profesională. Nu am idee. Nici nu m-am gândit foarte mult la subiectul ăsta, dar sunt foarte mulțumit. Sunt bucuros că am făcut compania One United. Probabil că dacă Lehman Brothers nu ar fi venit, poate că nu aș fi făcut compania asta niciodată. Consider că dacă trag o linie, Lehman Brothers a fost oportunitatea vieții noastre în care să putem crea o companie într-un domeniu relativ greu de intrat, cu foarte multă concurență.

Ce defecte trebuie să ai că să fii un CEO sau un antreprenor bun?

Trebuie să fii puțin lacom ca să fii un antreprenor bun. Puțină lăcomie e un driver important la dorința de a crește businessul și de a crea o companie mare. Trebuie să fii puțin obsedat de performanță, de detalii, de piață, trebuie puțin să ai niște elemente.

Când plătești, te interesează prețul?

Pe mine prețul mă interesează foarte mult, noi suntem foarte atenți la ce plătim, cât plătim. Și nu cred că asta o să se schimbe pe durata vieții mele, asta e mai degrabă o caracteristică a persoanelor care au banii la a doua sau a treia generație.

Sunt miliardarii zgârciți?

Sunt mai zgârciți decât te-ai aștepta. Când cineva se gândește la un miliardar, se gândește că e mână mai largă. Părerea mea este că majoritatea sunt mult mai zgârciți decât mă gândeam înainte să îi cunosc, dar probabil că e unul din defectele alea necesare ca să crești companii foarte mari. Dar nu toți sunt așa. Dar parcă mai mulți decât te-ai aștepta.

Cum se ceartă Victor Căpitanu în calitate de CEO, cu Victor Căpitanu în calitate de acționar?

Întotdeauna interesul meu de acționar primează.

Ce afaceri ai ratat de-a lungul carieriei?

Am avut câteva terenuri pe care am vrut să le cumpăr și le-am pierdut de-a lungul timpului. E normal când cumperi terenuri ca să dezvolți, să mai și pierzi din când în când anumite locații. Am pierdut că nu am fost dispuși să plătim prețul cerut, nu a fost altceva. În rest nu am un regret special că nu am investit într-o anumită afacere. Focusul meu a fost pentru ultimii 20 de ani strict imobiliar, nu m-am uitat la alte domenii. Dacă am pierdut vreo afacere tot imobiliară a fost.

Când ai dat pe cineva afară, care a fost motivul?

De cele mai multe ori se întâmplă în felul următor: noi angajăm oameni pe diverse poziții și îi evaluăm constant, probabil anual, câteodată trimestrial, poate și mai des. Dacă pe o anumită poziție descoperim că putem lua oameni mult mai buni decât oamenii pe care îi avem, preferăm să luăm întotdeauna cei mai buni oameni din piață, chiar dacă sunt plătiți cel mai mult. Noi avem o strategie cumva diferită de alte companii, preferăm să avem alături de noi cei mai buni oameni, cei mai deștepți oameni, chiar dacă sunt plătiți la vârful pieței.

Îți suni angajații, colegii la ora 12 noaptea?

Eu nu prea sun la telefon, dar dau mesaje pe WhatsApp câteodată până la miezul nopții, iar e-mailuri scriu și noaptea la două, trei, depinde la cât mă trezesc. Și în ultima săptămână am scris mailuri la trei noaptea.

Poate să ajungă One United la 1 miliard de euro capitalizare, prin creștere organică?

Da, eu cred că se poate face în creștere organică. Am crescut compania până acum pe creștere organică. Cel mai important este cât profit anual faci și în ce deal-uri bune intri mai departe și care este totalul profiturilor viitoare pe terenurile pe care le ai în proprietate. Clar trebuie și îndatorare bancară, avem și acum îndatorare bancară, toate clădirile de birouri au finanțare pe termen lung, undeva pe zece – cincisprezece ani și se plătesc din chiriile clădirilor de birouri. Dar la restul dezvoltărilor, la cele rezidențiale, eu zic că dacă te îndatorezi undeva la 30-40% este foarte rezonabil și sincer nu aș recomanda niciunui dezvoltator rezidențial să se îndatoreze mai mult de atât.

Când ai intrat în imobiliare ai avut vreun model?

Sincer am avut multe modele, la Alpha Bank am avut oportunitatea să mă ocup de portofoliul de finanțări imobiliare, care a crescut foarte mult în perioada 2000-2003, am cunoscut foarte mulți antreprenori din imobiliare și sunt mai mulți care mi-au plăcut și de la care am învățat. Este Younger Shimshon unul dintre ei, Eram Federman unul dintre ei, oamenii care sunt în domeniu cunosc numele astea, sunt legende în imobiliare, din Israel amândoi. Mare parte dintre cei pe care i-am cunoscut și de la care am învățat au fost din Israel la momentul respectiv. Iar la nivel de cărți, stiu că Donald Trump pentru unii e la modă, pentru unii nu e la modă, dar am citit prin anii 2000 cartea lui de referință The Real Deal, sincer a fost extraordinară. Dacă vrei să intri în imobiliare e obligatoriu să citești și cartea lui. Cu plusuri și cu minusuri cum e Donald Trump, trebuie să filtrezi.

Ce este mai important pentru tine, să ai o școală de matematică care să poarte numele tău sau să existe o clădire de referință în București cu numele tău?

Eu nu sunt un tip orgolios și nu vreau să am clădiri cu numele meu. Compania nu se cheamă Căpitanu-Diaconescu, se cheamă One, are un nume neutru care să fie plăcut pentru toată lumea. Decât să fac o școală de matematică, mai bine aș investi într-o școală de studii generale, gen universitate. Andrei a venit cu o idee, poate într-o zi am putea să refacem o clădire pentru Universitatea de Arhitectură. Mai degrabă aș face ceva de genul acesta, care nu neapărat trebuie să poarte numele meu. Nu m-ar deranja să apară undeva numele companiei.

Tu când erai student la ASE ce ți-ai propus? Visai să faci o companie pe care să o listezi la Bursă și să devină una din cele mai valoroase companii din România?

În anul trei am participat la un concurs care se chema Studentul Anului în Economie, un concurs național pentru studenții înscriși la facultățile de economie, la care am și luat premiul întâi. A fost pentru mine o realizare foarte mare la momentul respectiv. Parte din aplicația mea a fost să scriu un eseu cu ce vreau să fac în următorii ani și eu am făcut un eseu pe care îl am acasă și acum, în care am spus că în cinci ani de zile mi-aș dori să fac o companie de consultanță de servicii financiare. În 2005 am dat drumul la Capital Partners. Dar companii de listat la Bursă nu am planificat din facultate.

Care este cea mai dificilă parte ca CEO?

Atribuțiile mele de CEO sunt împărțite cu Andrei, suntem cumva 50-50 împărțiți, fiecare cu zona lui. Nu pot să zic că nu e prea dificil, mie îmi face placere să fac tot ce fac, fac doar chestii care îmi fac plăcere și Andrei la fel. Cumva ne-am împărțit pe specialități, astfel încât dacă ceva nu îmi place mie atât de mult, face Andrei și dacă ceva nu îi place lui Andrei atât de mult, fac eu. Cumva suntem complementari la împărțirea lucrurilor care ne fac sau nu ne fac plăcere.

Ce sfat i-ai da acum lui Victor Căpitanu care are 20 de ani și care vrea să investească în imobiliare?

Pentru investiții mici în afaceri imobiliare mai bine investești în companii imobiliare listate, companii de profil. Dacă ai sume mari de bani, poți să intri, dar domeniul are bariera de intrare destul de ridicată, concurența a devenit mare între timp și mi se pare destul de greu. Dacă eu mi-aș da un sfat mie la 20 de ani m-aș sfătui să devin antreprenor în industria de tehnologie, nu imobiliară. Mi se pare bariera de intrare relativ mai mică și potențialul de explozie mult mai mare.