Unirea care dezbină. De ce stau goale magazinele-emblemă din centrul Capitalei

Ar fi putut să ia fața oricărui alt mall din București, cu o poziție râvnită de oricine, cu o conexiune de invidiat la transportul în comun și cu o suprafață generoasă. La doi pași, un alt exemplu de business îi ține companie, tot sub potențialul pe care l-ar fi putut exploata. Unirea Shopping Center și Cocor, două nume-emblemă pentru centrul Capitalei, se văd astăzi lipsite de popularitate, în vreme ce bucureștenii preferă să meargă în zone mult depărtate de centru pentru shopping. De ce?

La Piața Unirii, vizavi de magazinul H&M devenit loc de întâlnire, miroase a gogoși și răsună nervi din claxoane. E miercuri, 8 dimineața, e septembrie și nu de mult a început școala, așa că aglomerația și-a intrat în drepturi, cel puțin până când sălilor de clasă nu le va lua locul, din nou, sufrageria de acasă.

Prin fața magazinelor de la parterul Unirii Shopping Center se perindă oameni de tot felul: corporatiști pregătiți de o nouă zi de muncă, adolescenți cu mic-dejunul de la McDonald’s în mâini, angajați responsabili de curățenie cu tomberoanele la purtător, oameni ai străzii care vorbesc nedeslușit de sub straturi peste straturi de haine menite să-i ferească de cele mai puțin de zece grade. Lumea e pestriță, la fel și peisajul de la parterul magazinului Unirea, unde spațiile goale alternează cu vitrinele luminoase.

Câțiva pași mai departe, în plimbare către Universitate, magazinul Cocor – celebru pentru reclamele care încă rulează pe ecranele montate pe fațadă – oferă aceeași priveliște. Un spot anunță cu surle și trâmbițe că Uncle John s-a ancorat la parter și nu peste multă vreme o reclamă Dior vine să-i ia locul. De la burgeri la parfumuri scumpe e o distanță de doar câteva secunde. Cumpărători însă? Numărați pe degete.

În miezul Capitalei, fix acolo unde, în alte orașe mari europene, clocotește efervescența unei țări întregi, Bucureștiul își numără clădirile abandonate, goale, pe punctul de a se destrăma, bucată cu bucată. Cum am ajuns aici? Ce se mai poate face?

Furnicar de oameni

Zilnic, pe la stațiile de metrou care deservesc Piața Unirii – 1 și 2 – trec sute de mii de călători. În contextul pandemiei, numărul este încă la jumătate față de cel anterior lui martie 2020, dar cele două stații se mențin în topul celor mai aglomerate din București. În iunie 2021, de pildă, aproape 500.000 de oameni validaseră cartele la intrarea în cele două guri de metrou, potrivit datelor Metrorex. Mai mult, în 2016 a fost inaugurat și un pasaj care face direct legătura între metrou și magazinul de la Unirii, facilitând astfel accesul cumpărătorilor.

De trafic și conectivitate nu duce așadar lipsă Piața Unirii, însă i-ar mai trebui câteva elemente de atracție pentru ca o parte importantă din cei care tranzitează zona să se gândească să meargă și la cumpărături în Unirea Shopping Center sau în Cocor.

„Refacerea infrastructurii cu parcări noi și o politică de circulație în centrul orașului, îmbunătățirea curățeniei și investiția în acțiuni comunitare de tipul evenimentelor pe zone de trafic închis pot ajuta la atragerea dezvoltatorilor și a retailerilor în egală măsură. În plus, construcția de spații de mari dimensiuni autorizate ISU și modernizarea celor existente va atrage și retailerii cu concepte noi”, este de părere Cristina Toroș, senior consultant retail agency în cadrul companiei de consultanță imobiliară CBRE România.

Magazinul Cocor, operat prin firma listată la Bursă Cocor București (simbol COCR), a încheiat un an 2020 dificil, cu un profit care s-a prăbușit cu 74%, până la 1,4 milioane de lei și afaceri de 10,4 milioane de lei, în scădere cu 26% față de 2019, arată datele din raportul publicat la BVB. La finalul primului semestru din 2021, magazinul Cocor avea datorii de peste 34 de milioane de lei.

Cocor București este deținută în proporție de 14,8% de Liviu Ursan, în proporție de 14,6% de Daniel Stoica, în timp ce fondul de investiții Broadhurst Investments Limited are o participație de 13,3%, SIF Transilvania (SIF3) are un pachet de 10,2% din acțiuni, iar SIF Muntenia (SIF4) are 10% din capitalul social, arată aceeași sursă.

La parterul Cocor și-au găsit loc, printre alții, brandul de centre de fitness Stay Fit, rețeaua de suplimente nutritive Herbalife Nutrition, marca locală de cosmetice Gerovital, dar și localul specializat în burgeri Uncle John. De altfel, Stay Fit și Uncle John împart același acționariat, format din Marius George Preodișteanu, Alexandru și George Lascăr.

Cocor este unul dintre centrele comerciale reprezentative pentru București, încercând în ultimii ani să-și (re)găsească locul în piață.

La parterul Cocor, și-au găsit loc, printre alții, brandul de centre de fitness Stay Fit, rețeaua de suplimente nutritive Herbalife Nutrition, marca locală de cosmetice Gerovital, dar și localul specializat în burgeri, Uncle John.

Lanțul de restaurante Uncle John a deschis unitatea de la parterul magazinului Cocor la sfârșitul anului 2019, acesta fiind primul local considerat stradal din cadrul companiei. Restaurantul măsoară aproape 100 de metri pătrați și ocupă jumătate din spațiul unde funcționa anterior Subway, lanțul american de restaurante fast-food, și jumătate din cel unde trebuia să se deschidă un magazin de modă Mango. Acesta din urmă nu s-a mai deschis, iar Subway s-a relocat tot la parterul Cocor, însă doar într-o mai mică parte a aceluiași spațiu.

Magazinul Cocor are o istorie de peste patru decenii, iar de la 1 decembrie 2008 s-a diferențiat prin serviciul de Media Channel, care a venit cu o mediafațadă disponibilă celor care vor să fie vizibili aproape de kilometrul zero al Capitalei.

Cocor este unul dintre centrele comerciale reprezentative pentru București, încercând în ultimii ani să-și (re)găsească locul în piață. Înainte de a intra în renovare în 2009, proprietarii au vrut să-l repoziționeze ca magazin de lux. Măsura nu a reușit însă, deoarece aceștia nu au găsit chiriași de profil.

O poveste interesantă are și Unirea Shopping Center, un proiect de peste 80.000 de metri pătrați, înfrățit cu Unirea Shopping Center din Brașov, deținut de aceiași acționari majoritari: Nova Group Investments România, societate controlată la rândul ei de un offshore cu același nume din Olanda, și SIF Muntenia (SIF4). Inaugurat în 1976, proiectul din centrul Bucureștiului a fost extins în anii ’80. Mai puțin de 57 de milioane de lei a fost cifra de afaceri raportată de Unirea Shopping Center în 2020, rezultatul fiind aferent ambelor centre comerciale – din București și din Brașov – și continuând trendul descrescător. În 2008 de pildă, afacerile se apropiau de 100 de milioane de lei. Valoarea de piață a companiei a ajuns la 196,5 milioane de lei, potrivit BVB.

Compania a fost deținută de omul de afaceri Dan Adamescu, iar după decesul acestuia în 2017, Unirea Shopping Center a fost implicată într-un conflict între fosta soție, Carmen Palade, și fiul omului de afaceri – Alexander Adamescu.

„Vom dedica resurse importante în următoarea perioadă în reamenajarea centrelor comerciale din București și Brașov. Dorim să creștem atractivitatea locațiilor și să atragem retailerii cei mai inovatori din România și străinătate”, spunea, în 2019, Bogdan Alexander Adamescu, președintele Consiliului de Administrație.

Bogdan Alexander Adamescu, președintele consiliului de administrație (2019) al Unirea Shopping Center: „Vom dedica resurse importante în următoarea perioadă în reamenajarea centrelor comerciale din București și Brașov. Dorim să creștem atractivitatea locațiilor și să atragem retailerii cei mai inovatori din România și străinătate”.

Octavian Radu, proprietarul Diverta: „E nevoie de o politică și de un management coerent. Întregul proiect ar fi avut un mare succes dacă ar fi fost bine gestionat.”

Reprezentanții McDonald’s România: „Restaurantul McDonald’s Unirii este primul nostru restaurant din România și, în cei peste 26 de ani de la înființare, traficul său a fost peste media restaurantelor similare din portofoliul nostru. Pentru noi, zona Unirii va fi mereu un punct de referință și sperăm ca ea să continue să se dezvolte și să rămână un punct de interes pe harta Bucureștiului.”

Andrei Pogonaru, proprietarul Veranda Mall, cel mai nou centru comercial de mari dimensiuni apărut pe scena de retail din București, fiind deschis în toamna anului 2016: „Zona Unirii are potențial, fiind foarte bine branșată la stațiile de metrou și poziționată central. E o zonă cu trafic pietonal foarte mare, care ar putea deveni echivalentă cu marile capitale ale lumii. Predictibilitatea pieței este însă o problemă atunci când vine vorba de investiții.”

În 2016, el fusese acuzat de dare de mită împreună cu tatăl său, aflându-se, la acel moment, la Londra. La finalul lunii aprilie 2017, Tribunalul din Londra a decis suspendarea extrădării lui Alexander Adamescu, odată cu această decizie revocându-se și măsura controlului judiciar față de acesta.

În țară, Dan Adamescu, tatăl lui Alexander, și-a găsit sfârșitul în detenție la începutul anului 2017. Pe lângă magazinul Unirea, Dan Adamescu deținea mai multe afaceri, printre care Astra Asigurări și Medien Holding, trustul care include ziarul România Liberă. De asemenea, era proprietarul hotelului Intercontinental din București. Magazinul Unirea îl cumpărase după venirea la putere a lui Emil Constantinescu, în 1996.

Nici reprezentanții Unirea Shopping Center, nici cei ai Cocor nu au răspuns solicitării Business Magazin referitoare la planurile lor de dezvoltare și viitorul zonei centrale a Capitalei din punct de vedere comercial.

Un centru comercial are nevoie de o strategie de dezvoltare și de o ofertă atractivă pentru retaileri, așa că un proiect major de refurbishment și recondiționare ar putea repoziționa și repune pe harta comercială cele două ancore majore din Piața Unirii – Unirea Shopping Center și Cocor. Retailerii și comercianții importanți sunt foarte interesați să fie prezenți într-un complex comercial din zona centrală a Bucureștiului.

Așa se explică deschiderea recentă a magazinului Sephora, controlat de gigantul LVMH, care este și proprietarul Louis Vuitton, la parterul Unirea Shopping Center, în locul spațiului lăsat liber la final de 2020 de Pull & Bear, un brand din portofoliul gigantului spaniol Inditex, proprietarul mai multor branduri, printre care și Zara.

Unirea Shopping Center fusese cândva kilometrul zero al imperiului Inditex și al modei românești. La finalul anului trecut însă, la capătul mai multor luni marcate de pandemie, spaniolii au închis două dintre magazine – Bershka și Pull & Bear. Au rămas deschise Zara și Stradivarius, alte două mărci ale Inditex. Pe fațada complexului, se mai vede astăzi doar în umbră numele fostului magazin Bershka.

Parterul Unirea Shopping City era, înainte de pandemie, una dintre cele mai râvnite zone pentru comercianții de modă și cosmetice care aveau astfel un spațiu în centru comercial, dar cu intrare din stradă. Așa se explică cum, de-a lungul anilor, aici s-au așezat nume mari din modă, în frunte cu Zara sau H&M. Pe segmentul de parfumerie, tot aici se găsește și Douglas, în coasta căruia a venit acum Sephora, principalul său competitor.

Astazi, prin magazinul Unirea bate vântul, mai ales la etajele superioare. La parter, mai supravieuiesc nume precum Chopstix sau Koton, dar insuficient cât sa resusciteze potenialul i renumele de altadata.

Un nume cu tradiție, devenit reper și punct de întâlnire atât pentru bucureșteni, cât și pentru cei veniți din provincie, este McDonald’s Unirii, restaurantul-emblemă din Piața Unirii. Spre deosebire de alți chiriași din zonă, acesta încă rezistă.

„Restaurantul McDonald’s Unirii este primul nostru restaurant din România și, în cei peste 26 de ani de la înființare, traficul său a fost peste media restaurantelor similare din portofoliul nostru. Pentru noi, zona Unirii va fi mereu un punct de referință și sperăm ca ea să continue să se dezvolte și să rămână un punct de interes pe harta Bucureștiului”, spun reprezentanții rețelei de restaurante.

Dezvoltarea pieței de retail a adus așadar în România și retailerii internaționali, care au evaluat atent toate centrele comerciale din București, alegând ceea ce li se potrivește din punct de vedere comercial, al nivelului investițional și al potențialului de vânzare. Numele noi care au apărut în piața mallurilor s-au transformat într-o concurență pentru cele două proiecte din centru, dar nu beneficiază de poziția atât de favorabilă a acestora.

„Zona Unirii are potențial, fiind foarte bine branșată la stațiile de metrou și poziționată central. E o zonă cu trafic pietonal foarte mare, care ar putea deveni echivalentă cu marile capitale ale lumii. Predictibilitatea pieței este însă o problemă atunci când vine vorba de investiții”, spune Andrei Pogonaru, proprietarul Veranda Mall, cel mai nou centru comercial de mari dimensiuni apărut pe scena de retail din București, fiind deschis în toamna anului 2016.

În ceea ce privește costurile de închiriere, zona centrală a Capitalei, care, dincolo de zona Unirii, se extinde și către Universitate și Calea Victoriei, vine cu chirii de 70 de euro pe metru pătrat pentru centrele comerciale și de 45 de euro pe metru pătrat pentru spații stradale, care suportă diferențe în funcție de suprafață și de poziționare, spun consultanții imobiliari.

Rețeaua de librării Diverta era unul dintre chiriașii cunoscuți din Unirea Shopping Center, însă și-a închis spațiul în 2020.

„E nevoie de o politică și de un management coerent. Întregul proiect ar fi avut un mare succes dacă ar fi fost bine gestionat”, este de părere Octavian Radu, proprietarul Diverta.

Astăzi, prin magazinul Unirea bate vântul, mai ales la etajele superioare. La parter, mai supraviețuiesc nume precum Chopstix sau Koton, dar insuficient cât să resusciteze potențialul și renumele de altădată.

Poziția nu este singurul element de care depinde succesul unor proiecte. Pentru ca spațiile centrale stradale – foarte importante, de altfel, pentru bucureșteni, pentru turiști și chiar și pentru primării – să devină atractive, este nevoie de investiții.

„Trebuie să existe un interes foarte mare al autorităților pentru a dezvolta aceste zone și pentru a colecta taxe la bugetul local. Trebuie gândit un mix de chiriași adecvat, asemănător cu cele din centrele comerciale, cu o dispunere în funcție de zonă și de categorie a retailerului. În alte țări sunt proprietari unici care gândesc un mix de chiriași astfel încât să atragă cumpărătorii, cu suportul autorităților care pot controla procesul”, mai spune Cristina Toroș de la CBRE România.

Toate acestea explică de ce Bucureștiul nu are în centru un punct de atracție, la fel cum se întâmplă cu zonele centrale ale altor mari capitale europene.

„Calea Victoriei devine, încet-încet, un punct de atracție al Capitalei, însă nu este suficient. Este clar că se dorește o dezvoltare și că se poate. De ce nu și pe Bulevardul Magheru sau pe Calea Dorobanților? Un refurbishment general al acestor bulevarde închide un triunghi comercial în centrul Bucureștiului, cu Piața Victoriei – Magheru/Dorobanți – Unirii, și deschide orașul către o experiență comercială adecvată, ce va aduce beneficii generale”, adaugă Cristina Toroș.