Un vis mic și scump

România se confruntă de decenii cu o realitate dureroasă pe piața imobiliară: locuințele sunt mici și scumpe, iar accesul la spații adecvate pentru traiul zilnic devine tot mai dificil. Conform datelor INS și Eurostat, suprafața medie a locuințelor din România era, în 2023, de doar 63,2 de metri pătrați, aproape la jumătate față de media Uniunii Europene, care este de peste 100 de metri pătrați. Acest decalaj ne plasează pe penultimul loc în UE în ceea ce privește suprafața locuibilă, cu doar 1,1 camere per persoană, comparativ cu media europeană de 1,6 camere (Eurostat, 2022).

La prima vedere, România pare să aibă un indice de accesibilitate relativ bun. Conform unui raport realizat de Storia anul trecut, indicele de accesibilitate, calculat ca raport între prețul mediu pe metru pătrat și salariul mediu net lunar, este de 1,44 în România, similar cu cel din Bulgaria și mai favorabil decât în țări precum Ungaria (1,86) sau Polonia (2,18). Totuși, știm că un metru pătrat și nici măcar cinci, zece sau douăzeci nu sunt suficienți pentru un trai decent, iar o locuință de dimensiuni rezonabile presupune sacrificii financiare mari, pentru cei mai mulți dintre români.

Pe deasupra, ne mai confruntăm cu un paradox: suntem cei mai mari proprietari din Europa, dar locuințele noastre, moștenite în mare parte din perioada comunistă, rămân printre cele mai mici și mai modeste ca suprafață. Procentul ridicat de proprietari de locuințe în România, care depășește 95%, are rădăcini adânci în cultura noastră. După 1990, locuințele de stat au fost privatizate, iar românii au fost încurajați să devină proprietari ai propriilor apartamente. Această goană pentru deținerea unei locuințe proprii s-a tradus într-un sentiment profund de siguranță financiară, dar și într-o lipsă de flexibilitate a pieței imobiliare. Însă, odată cu acest statut de „proprietari în masă”, românii au moștenit și locuințele comuniste, construite cu suprafețe minime pentru a acomoda cât mai multe familii în blocuri standardizate.

Apartamentele din acea perioadă erau concepute pentru eficiență și nu pentru confort. Spre exemplu, un apartament cu două camere avea rareori mai mult de 50 mp, iar unul cu trei camere nu depășea 65-70 mp. Această moștenire arhitecturală a rămas predominantă în peisajul urban, în ciuda creșterii cererii pentru spații mai mari și mai bine proiectate. De-a lungul timpului, deși prețurile au crescut, suprafețele nu s-au modificat prea mult.

În decembrie 2024, prețurile apartamentelor în București și Cluj-Napoca au crescut simțitor. În București, conform Storia, prețul mediu pe metru pătrat pentru apartamentele vechi a ajuns la 2.075 euro, cu 24% mai mult decât în 2023, în timp ce apartamentele noi au avut un preț mediu de 1.715 euro, cu 4% mai ridicat. Astfel, o garsonieră de 40 mp costă în medie 75.188 euro, în creștere cu peste 8.000 de euro față de 2023, un apartament cu două camere de 55 mp are un preț mediu de 103.383 euro, cu 12.000 euro mai mult decât în 2023, un apartament cu trei camere de 75 mp ajunge la 140.977 euro, cu 16.000 euro mai scump decât în anul precedent.

În Cluj-Napoca, prețul mediu pentru apartamentele noi și vechi a fost de 2.950 euro/metru pătrat, cu 15% mai ridicat decât în 2023; o garsonieră de 40 mp costă aproximativ 118.008 euro, iar un apartament cu două camere de 55 mp ajunge la 162.261 euro.Pe lângă prețurile ridicate, calitatea construcțiilor lasă adesea de dorit. În timp ce state precum Danemarca și Olanda prioritizează locuințele sustenabile și eficiente energetic, în România multe dintre clădirile noi sunt construite cu materiale ieftine, compartimentări nepractice și izolații termice și fonice slabe. Acest lucru crește costurile de întreținere pe termen lung și reduce confortul locuirii. Iar dimensiunile mici și calitatea slabă afectează direct calitatea vieții. Conform  Eurostat, 40% dintre români trăiesc în locuințe supraaglomerate, față de o medie europeană de 16%. 

Ce putem face pentru un viitor mai bun al locuirii în România? Pentru a depăși aceste probleme, România ar trebui să se inspire din politicile din alte țări europene, care au adoptat reglementări stricte privind dimensiunile minime ale locuințelor. În Franța, de exemplu, apartamentele noi trebuie să respecte standarde clare privind spațiul minim și calitatea construcției. Stimulentele fiscale pentru construcții de calitate sunt întâlnite în piețele vestice: în Germania, dezvoltatorii care respectă standardele de eficiență energetică beneficiază de reduceri fiscale.

Și, desigur, ceva ce pare evident, dar nu este se pare în legislația românească, reguli clare privind garanțiile pentru cumpărători: este esențial ca dezvoltatorii imobiliari să fie obligați să livreze locuințe la standardele promise. Pentru ca visul românilor de a avea o locuință să devină mai accesibil și să nu se transforme în coșmar, este nevoie de politici publice eficiente, de o reglementare clară a pieței și de un angajament real din partea dezvoltatorilor pentru a prioritiza calitatea în locul profitului rapid.   

Ioana Matei este editor-șef, Business Magazin