Stresul unora, afacerea altora. Cine se bucură de criză?

“Ne-am propus să stăm conectați cu stresul pentru că ne-am gândit – și credem în continuare – că lucrurile vor crește”, spune Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania. El spune că acest țel era inițial un soi de glumă, dar era conștient, la debutul crizei, că în momentul în care problemele economice se vor accentua și cei care furnizează servicii legate de stres vor găsi un bun debușeu al afacerilor, de la executori și case de insolvență până la administratorii de REO (real estate owned – proprietăți ajunse în portofoliul creditorilor). Astfel încât, povestește Ilie, și-a propus să urmeze exemplul colegilor din SUA, unde de altfel este “leagănul executărilor” și să aplice pe plan local același tip de servicii.

Pur și simplu, “matematic, am adus platforma de produse pentru proprietăți care sunt în vreun soi de stres – n-am inventat noi nimic – și am început să căutăm piață pentru ele”. Până în 2009, își amintește el, lumea se ferea să discute despre probleme și despre faptul că lucrurile urmau să se înrăutățească. Doi ani mai târziu, există produse REO, furnizori pentru activități de asset management, companii specializate sau cel puțin departamente specializate – de la brokeri până la facility manageri. “Nu este simplu, e mult de muncă”, punctează Ilie care argumentează că e nevoie de o infrastructură foarte bună, de cercetare precisă și completă, de timp, iar costurile sunt uriașe. De pildă, pentru a începe administrarea unor pachete de proprietăți, în primul rând acestea trebuie urmărite până în momentul în care împrumutatul nu mai plătește ratele. Pasul următor este încercarea de a vinde proprietatea în mod amiabil, care poate dura “câteva luni, depinde cât îți permite înțelegerea pe care a făcut-o cu banca”.

De cele mai mult ori, când pur și simplu o proprietate trebuie vândută pentru a închide un credit neperformant, oamenii refuză realitatea. “Vor să mai câștige ceva timp, se folosesc de tot felul de tertipuri și nu fac decât să amplifice problema”, explică Ilie, care admite însă că în ultima perioadă această mentalitate s-a mai schimbat. Când executarea silită eșuează, banca ia bunul cu care este garantat creditul în schimbul sumei datorate. Dar ce să facă instituțiile financiare cu astfel de proprietăți, fie ele terenuri, apartamente, case sau fabrici? Administrarea unor astfel de bunuri cere timp, expertiză și costuri; mai mult, adesea prețul este prea mare sau locul în care se află imobilul nu este potrivit, pentru că altminteri s-ar fi găsit cumpărător. În acest moment, intră în ecuație o firmă care se ocupă de administrare, pe intervale de timp stabilite de societăți. “Multe dintre aceste proprietăți pot produce venituri din închirieri, pentru a-și acoperi eventualele cheltuieli, care vin, în principiu, din utilități”, spune Ilie. Care este mecanismul? O singură cheltuială este suportată, de pildă, de bancă la începutul contractului, iar reprezentantul Coldwell Banker spune că firma pe care o conduce asigură, de la A la Z, toate serviciile – de la cele de administrare și financiar-contabile până la costurile de intervenție în caz de urgență. Valoarea proprietăților de care se ocupă depășește 20 de milioane de euro.

Spațiile comerciale sunt părăsite mai rar, iar un exemplu celebru este City Mall care a avut un administrator judiciar, procesul de insolvență s-a finalizat foarte repede cu declararea falimentului, iar Coldwell Banker a fost angajată pentru management interimar. “Noi am furnizat și servicii de property management – de la securitate, marketing, închirieri până la curățenie”, spune Ilie. Tot el subliniază că valoarea unei proprietăți este strâns legată de activitatea companiei. Clădirea oferită drept garanție este un colateral, nu scopul principal – ca în cazul proiectelor rezidențiale. O fabrică de textile, de pildă, este finanțată pentru afacere, clădirea fiind o garanție. Dacă fabrica dispare, garanția în mod clar nu mai are aceeași valoare – e nevoie de curaj și bani pentru repornirea activității. “În 2006-2008 nu se gândea nimeni la cât de strâns legată de activitate este valoarea garanțiilor colaterale; și nu numai în România, ci nicăieri în lume”. Dar lumea s-a schimbat și “trebuie să depășim momentul”, spune Ilie, a cărui afacere s-ar putea apropia anul acesta de 5 milioane de euro după un avans estimat de minim 15%.