Sky is the limit - Birouri cu vedere spre miliarde de euro

 Sunt nume grele în real estate-ul local, cu proiecte de zeci și sute de mii de metri pătrați, dar și oameni care și-au clădit afaceri în alte domenii, imobiliarele fiind doar o preocupare secundară în portofoliul lor de businessuri. Capitala României rămâne un „teren de joacă” atractiv pentru investitori, mai ales că, pentru bucureșteni și nu numai, clădirile moderne de sticlă rămân o aspirație fascinantă.

Legea nescrisă” a pieței de birouri din România spune că un angajat ar trebui să aibă alocați, în medie, între opt și zece metri pătrați la birou. La o suprafață de 2 milioane de metri pătrați, un calcul simplu arată că cei 50 care țin în mâini sectorul office găzduiesc în clădirile lor peste 200.000 de angajați.

La o valoare medie a chiriei de 15 euro pe metru pătrat (în condițiile în care în zona de nord chiria poate ajunge la 22 de euro/mp, iar în altele se situează la 8-10 euro/mp), înseamnă că cei 50 obțin din chirii venituri de aproximativ 360 de milioane de euro pe an. Portofoliile lor reprezintă peste 70% din stocul total de birouri din București, care se îndreaptă spre 3 milioane de metri pătrați. Și povestea merge mai departe, cum spune reclama.

„Dacă ne uităm la cifrele comparative din țări precum Polonia sau Cehia, vedem că mai există loc pentru noi birouri în București. Problema este însă unde le construim. În Pipera s-au construit multe clădiri moderne și frumoase de birouri, dar acolo există o singură stație de metrou”, spunea recent Mihai Rohan, președintele patronatului din industria cimentului, CIROM.

El adaugă, de asemenea, că birourile, alături de segmentul rezidențial, atrag cele mai mari cereri de ciment, susținând astfel piața, într-un context în care investițiile publice dau înapoi.

Doar primii cinci proprietari de clădiri – Globalworth, Immofinanz, Genesis Property, CA Immo și Atenor – au portofolii cumulate care depășesc 3 miliarde de euro. Patru din cinci sunt străini și, în același timp, veterani pe piața locală de birouri, România fiind o țară-cheie în portofoliile lor. Ioannis Papalekas, omul de afaceri grec acționar în Globalworth, și-a clădit în România fundația pentru primul loc în topul proprietarilor de birouri. Portofoliul lui a atins, la finalul anului trecut, valoarea de 1,8 mili­arde de euro, iar veniturile din chirii au fost în 2017 de aproape 116 milioane de euro, mai mult decât dublu față de anul anterior.

Imediat după Globalworth, în clasament urmează austriecii de la Immofinanz, al căror portofoliu s-a extins și în retail, aceștia fiind de asemenea proprietarii unor centre comerciale în țară. Birourile rămân însă segmentul lor principal de business, fiind spații de muncă pentru mai mult de 20.000 de angajați.

În top trei și-a făcut loc și o companie românească, fondată și condusă de Liviu Tudor. În cele două proiecte de birouri ale sale – Novo Parc și West Gate – românul poate găzdui peste 15.000 de salariați. Printre chiriașii celor două proiecte se numără companii precum Renault, Ericsson, Siemens, Alpha Bank sau Hewlett-Packard Enterprise.

Între cei 50 se regăsesc și alți mari dezvoltatori, majoritatea străini, care au făcut din imobiliare principala lor activitate de business. Austrieci, israelieni, sud-africani, germani, belgieni, suedezi, cehi, turci – toți fac parte din clubul investitorilor care vor să ducă România la același nivel cu statele dezvoltate ale Europei în materie de stoc de birouri.

Imobiliarii din umbră
Surprizele vin însă de la oameni de afaceri și companii care s-au făcut cunoscute în business prin alte domenii de activitate. Augustin Oancea, omul care a dus traderul de energie Tinmar la afaceri de peste 650 de milioane de euro anul trecut, sau Romeo Pomponiu, cel care a dezvoltat businessul Steilmann din domeniul modei, sunt două dintre exemple.
Lor li se adaugă Hili Properties, divizia imobiliară a grupului maltez Hili Ventures, care deține în România circa 70 de restaurante McDonald’s. Hili Properties are în București clădirea Art Business Center, pe care a cumpărat-o cu 30 de milioane de euro de la antreprenorul român Ion Chirescu.
Petr Kellner, omul de afaceri ceh, fondator al fondului de investiții PPF, a bifat și el sectorul local de real estate, după ce se concentrase mai mult timp pe domeniul energiei. Între timp, a renunțat la sectorul energetic din România, însă businessul din imobiliare încă îi aparține.
Investițiile celor mari, dar și ale celor mici contribuie la creșterea numărului de angajați în clădirile moderne de birouri, un număr care a atins borna de 250.000 la sfârșitul anului trecut. Ținând cont de proiectele de birouri a căror livrare este anunțată în 2018, precum și de planurile de recrutare anunțate în special de companiile internaționale prezente pe piața locală, numărul de angajați din clădirile moderne de birouri din București (încadrate în clasele A și B, în funcție de confort și de facilitățile oferite) ar putea urca spre 280.000 de persoane până la sfârșitul acestui an, după cum arată datele companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Cei mai mulți se găsesc în zona Pipera, care a devenit sinonimă cu aglomerația și traficul sufocant, odată cu expansiunea birourilor. Cea mai aerisită din punctul de vedere al stocului de birouri este zona de sud, o destinație aleasă în special de companiile care oferă servicii de outsourcing.Imobiliarele, un business adiacent

Petr Kellner, fondatorul fondului de investiții PPF, este cel mai bogat om din Cehia, cu o avere de circa 16 mld. dolari. El și-a făcut intrarea pe piața imobiliară din România în 2016, după ce a preluat clădirea de birouri Metropolis Center, din apropiere de Piața Victoriei, într-o tranzacție de 50 mil. euro. PPF a fost anterior activ și pe piața distribuției de gaze în România, controlând compania Gaz Sud. Ulterior, aceasta a fost cedată unui alt fond de investiții ceh, Emma Capital, controlat de Jiri Smejc, un fost asociat al lui Kellner.

Romeo Pomponiu, antreprenorul care a extins pe plan local businessul Steilmann din domeniul modei, a dezvoltat imobilul de birouri River Plaza prin reamenajarea unei clădiri industriale, construite la începutul anilor ’70. Imobilul este amplasat la câteva minute de Piața Unirii și de Bulevardul Unirii. Potrivit datelor ZF, Romeo Pomponiu este cel care a adus și grupul german de modă s.Oliver în România, în sistem de franciză, primul magazin fiind deschis în AFI Cotroceni în primăvara acestui an.

Augustin Oancea, omul din spatele grupului energetic Tinmar, este unul dintre cei mai discreți oameni de afaceri locali. Compania și-a început activitatea în 2011 cu tradingul cu produse petroliere și a ajuns, de-a lungul timpului, să alimenteze cu energie businessuri precum Lukoil, Lidl, Arctic sau Carrefour. În domeniul imobiliar, Augustin Oancea deține două clădiri de birouri în zona Pieței Victoriei.