Scad sau nu prețurile la locuințe în 2026? Răspunsul care nu e nici „da”, nici „nu”

2026 începe cu prudență în piața rezidențială, iar prima jumătate a anului ar putea aduce mai degrabă stagnare decât relansare. Într-un context marcat de taxe mai mari, inflație ridicată și dobânzi încă apăsătoare, Gabriel Blăniță, reprezentant al Colliers România, spune că piața intră într-o etapă în care media nu mai explică suficient, iar diferențele dintre segmente devin tot mai mari.

Începutul de an ne găsește într-o perioadă cu foarte multă prudență și din partea cumpărătorilor, dar și din partea chiriașilor, a proprietarilor și a dezvoltatorilor”, a spus Gabriel Blăniță, Director Valuation & Advisory Services, Colliers România în cadrul unei ediții recente a emisiunii ZF Real Estate by Storia. Potrivit lui, piața rezidențială trebuie citită în strânsă legătură cu mersul economiei, pentru că principala sursă de finanțare a achizițiilor rămâne venitul populației. Iar după mai multe runde de creșteri de taxe și impozite, consumul încetinește, iar acest lucru se vede și în imobiliare. Blăniță amintește că luna iulie a anului trecut a fost vârful de activitate pentru piață, după care majorarea TVA la locuințele noi a schimbat dinamica.

Din august și până la finalul anului, tranzacțiile au intrat pe o pantă descendentă, iar începutul lui 2026 nu a adus o schimbare de ritm. „Am văzut o scădere foarte puternică în ianuarie pe ceea ce înseamnă vânzări atât la nivel național, cât și în București.” Chiar dacă o singură lună nu definește o direcție anuală, el se așteaptă ca cel puțin prima parte a anului să rămână sub semnul prudenței. Explicația ține în primul rând de puterea de cumpărare, care s-a erodat în ultimele luni. „Am avut câțiva ani consecutivi în care salariile au crescut mai repede decât inflația, însă în ultimele șapte luni nu mai putem spune acest lucru.”

Când puterea de cumpărare scade, spune el, oamenii fie consumă mai puțin, fie încearcă să economisească mai mult, iar acest comportament se transferă firesc și în piața rezidențială, unde deciziile implică sume de ordinul zecilor sau sutelor de mii de euro. Întrebarea care domină discuțiile rămâne, însă, aceeași: vor scădea sau nu prețurile? Răspunsul lui Gabriel Blăniță este mai nuanțat decât un simplu „da” sau „nu”. El spune că prețurile urmează destul de fidel două traiectorii: salariul real și numărul de locuri de muncă, iar un indicator care le combină pe ambele este masa salarială. Or, aceasta a intrat în teritoriu negativ, în condițiile în care inflația depășește creșterea salariilor, iar numărul de angajați din economie a început să scadă ușor.

Cu toate acestea, contextul actual nu seamănă nici cu 2008, nici cu șocul din pandemie, astfel că o scădere generalizată a prețurilor nu pare scenariul de bază. „Asta nu înseamnă că scăderile de prețuri nu pot exista”, explică el. De altfel, după creșterea TVA de anul trecut, costul nu a fost transferat integral către cumpărătorul final. În zonele unde oferta de locuințe noi este limitată, iar cererea rămâne solidă, cum sunt anumite zone centrale din marile orașe sau proximitatea metroului în București, dezvoltatorii au reușit să mute aproape integral costul către cumpărători. În schimb, în zonele periferice sau în piețele unde există mai multe proiecte concurente, o parte din cost a fost absorbită de dezvoltatori, prin reducerea marjelor. „Pentru locuințele de sub 120.000 de euro vorbim de o creștere de la 9% TVA la 21%, adică peste 10% în prețul final.

Or nu am văzut la nivelul întregului an o asemenea creștere, ceea ce înseamnă că nu a fost transferat în totalitate acest cost.” De aici și concluzia lui: 2026 va fi mai degrabă un an mixt, cu o primă jumătate dominată de stagnare, cu mai puține tranzacții și cu evoluții divergente în funcție de zonă și de tipul de produs. Acolo unde oferta este redusă și cererea rămâne puternică, prețurile pot continua să urce. Acolo unde concurența între proiecte este mare, pot apărea și ajustări.

În a doua parte a anului, tabloul s-ar putea schimba. Gabriel Blăniță se așteaptă ca, începând cu luna iulie, inflația să intre pe o traiectorie descendentă, iar odată cu aceasta să apară premise pentru reducerea dobânzilor. „Nu vedem încă motive de euforie pentru a doua parte a anului, dar vedem anumite motive de optimism.” Dacă ajustarea bugetară continuă și investitorii își păstrează încrederea în direcția fiscală a României, scăderea costului împrumuturilor ar putea susține o relansare a consumului și, implicit, a pieței rezidențiale. În ceea ce privește momentul cumpărării, Gabriel Blăniță evită rețetele universale.

El face însă o distincție clară între nevoia de locuire și achiziția investițională. Pentru cine cumpără ca să locuiască, momentul optim este cel în care își permite locuința care răspunde cel mai bine nevoilor sale. „Să aștepți un anumit moment pentru o nevoie de locuire nu este neapărat ceva care maximizează, într-un final, calitatea vieții.” În schimb, pentru investiții, criteriile trebuie să fie altele: randamentul din chirie, potențialul de apreciere și costul de oportunitate al așteptării. Blăniță atrage atenția că randamentele din chirii nu mai sunt cele de acum câțiva ani. „Nu mai vorbim aici de acele randamente de 7-10%, ci mai degrabă între 3 și 5%.” Mulți investitori se bazează, de fapt, pe aprecierea de capital, iar aici argumentul lui este că așteptarea prelungită poate însemna ratarea unor ani de creștere. Exemplul Bucureștiului este relevant: în ultimii cinci-șase ani, prețurile au crescut cu circa 60%, iar în alte orașe mari chiar cu 70-80%, în timp ce în Cluj s-au dublat. Diferențele dintre segmentele pieței devin, în schimb, tot mai importante.

Cele mai afectate de scăderea cererii sunt locuințele accesibile, acolo unde cumpărătorii depind de finanțare bancară. În zonele centrale sau pe segmentul mai scump, presiunile sunt mai mici, iar cererea rezistă mai bine. În paralel, se adâncește și diferența dintre locuințele noi și cele vechi. Costurile de construcție au crescut puternic, forța de muncă s-a scumpit, iar noile standarde tehnice au ridicat și ele nivelul de investiție. „Dacă am dezvolta același proiect identic cu unul construit acum cinci ani, costul ar fi astăzi cu 60-80% mai mare.” Pe lângă cost, intră tot mai mult în discuție și eficiența energetică.

Blăniță spune că noile construcții vin cu standarde mai bune, unele vizibile, altele invizibile pentru cumpărător, dar toate cu impact în costul de exploatare. „Pe lângă preț sau chirie, atunci când ne uităm la apartamente ne vom interesa din ce în ce mai mult și cât ne costă o lună de întreținere vara sau iarna.” În cazul locuințelor vechi, mai ales al celor racordate la sisteme centralizate, eliminarea treptată a subvențiilor și liberalizarea prețurilor la utilități pot schimba radical ecuația costului total de locuire. Și dezvoltatorii au început să răspundă acestor noi exigențe. Potrivit lui Gabriel Blăniță, în proiectele noi se vede deja o creștere a calității construcției și o atenție mai mare la eficiența energetică, inclusiv prin integrarea panourilor solare sau a altor soluții care reduc costurile în spațiile comune. În același timp, disponibilitatea de plată a cumpărătorilor rămâne limitată, mai ales pentru cei care depind de credit.

Aproximativ 55% dintre tranzacții se fac prin finanțare ipotecară, însă dobânzile variabile de circa 8% pun în continuare presiune pe accesibilitate. Comparativ cu alte piețe din regiune, România nu este un caz izolat. Blăniță spune că dobânzile sunt relativ aliniate cu cele din Polonia sau Ungaria, iar legătura dintre scăderea dobânzilor și creșterea prețurilor s-a văzut deja foarte clar în aceste piețe. Exemplul Ungariei este relevant: după introducerea unei măsuri care a fixat dobânda pentru anumite credite la 3%, prețurile locuințelor au urcat cu 10-15% în doar câteva luni.

Cu alte cuvinte, scăderea dobânzilor poate aduce rapid mai multă cerere, dar și prețuri mai mari. Dacă ne uităm la nivelul prețurilor, România rămâne încă sub multe dintre capitalele și marile orașe din regiune. În București, media pentru apartamentele noi este în jur de 2.300 euro/mp, în timp ce în orașe mari din Polonia se discută frecvent despre 3.000-4.500 euro/mp, iar în Budapesta despre niveluri de peste 4.000 euro/mp. Totuși, și aici media devine din ce în ce mai puțin relevantă, pentru că piața este mult mai segmentată: de la proiecte periferice la 1.500 euro/mp până la dezvoltări premium sau boutique care depășesc 5.000 euro/mp.

Carte de vizită Gabriel Blăniță, Director, Capital Markets, Living Services Valuation and Advisory Services, Colliers Romania:

1. Și-a început cariera la Colliers International România în 2010, în calitate de evaluator imobiliar. Pe parcursul acestei perioade, a fost implicat în evaluarea unor portofolii ipotecare mari, specializându-se ulterior în evaluarea apartamentelor, caselor cu teren și a terenurilor;

2. Este absolvent al Facultății de Finanțe, Asigurări, Bănci și Burse de Valori din cadrul Academiei de Studii Economice din București, unde a obținut o diplomă de licență în Finanțe în 2011. De asemenea, deține un master în management bancar, finalizat în 2013.

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Gabriel Blăniță, Director, Capital Markets, Living Services Valuation and Advisory Services, Colliers Romania:

1. Când ar fi momentul potrivit pentru a cumpăra o locuință: acum, în prima parte a anului, sau în a doua parte, dacă dobânzile vor scădea?

Este o întrebare pe care o primim des. Chiar dacă nu facem recomandări legate de momentul exact al achiziției, ceea ce spun cel mai des este că momentul potrivit este atunci când îți permiți locuința care răspunde cel mai bine nevoilor tale. Să aștepți un anumit moment pentru o nevoie de locuire nu este neapărat ceva care maximizează, în final, calitatea vieții. Pentru că aici vorbim despre două lucruri diferite: nevoia de locuire și investiția. Dacă vorbim de nevoia de locuire, aceasta apare de regulă atunci când familia se extinde, când ne schimbăm locul de muncă sau când veniturile noastre se modifică. Aceste lucruri influențează nevoia de locuire: avem nevoie de o casă mai mare sau de o locuință într-o altă zonă a orașului. În momentul în care ne permitem ceea ce ne dorim, acela este cel mai bun moment pentru a face achiziția. Dacă ne uităm însă la investiții, trebuie să gândim în termeni de randament și să vedem unde putem obține cel mai bun randament, fie din închiriere, fie din aprecierea de capital. Similar cu bursa de valori, dacă aștepți foarte mult o scădere de preț pentru a cumpăra mai ieftin, există riscul să ratezi alte oportunități de creștere.

2. Ce trenduri observi în locuințele noi construite de dezvoltatori?

Dacă ne uităm la ce se construiește astăzi, vedem în primul rând o creștere a calității construcțiilor. Observăm tot mai multe elemente de eficiență energetică și din ce în ce mai multe proiecte includ panouri solare care susțin o parte din consumul energetic al spațiilor comune sau, în unele cazuri, încălzirea apei menajere. În același timp, vedem o disponibilitate de plată destul de limitată, în special pentru cei care se finanțează prin credit. Aproximativ 55% dintre locuințe sunt cumpărate prin credit ipotecar, iar aproape jumătate dintre tranzacții se fac încă cu banii jos. Asta înseamnă, pe de o parte, că există resurse financiare pentru unii cumpărători, dar și că dobânzile sunt încă destul de mari pentru ca mai mulți oameni să se încadreze la un credit ipotecar. Dobânzile variabile sunt în jur de 8%, iar chiar dacă dobânda fixă poate ajunge la 4,6–4,9% pentru o perioadă de trei până la cinci ani, în calculul sumei maxime pe care o putem împrumuta se ia în considerare dobânda variabilă. De aceea, chiar dacă rata fixă poate părea accesibilă, mulți nu se încadrează la credit. Dobânzile de 8% sunt încă ridicate pentru achizițiile imobiliare. Cererea bazată pe credit ipotecar a crescut foarte mult când dobânzile erau sub 5%, dar cât timp dobânzile rămân ridicate nu ne așteptăm la schimbări majore. De aici apare uneori impresia că oamenii cumpără locuințe cash, dar în realitate mulți dintre cei care ar avea nevoie de credit nu se mai încadrează.

3. Cum se compară dobânzile și prețurile locuințelor din România cu alte piețe europene?

Dobânzile sunt strâns legate de inflație și de dobânda Băncii Naționale. Din acest punct de vedere, România este relativ aliniată cu țările din regiune, precum Ungaria și Polonia. În același timp, inflația de aproape 10% face ca apetitul pentru finanțare din partea persoanelor fizice să fie destul de limitat. În ultimii ani, dobânzile din România au fost relativ similare cu cele din Ungaria sau Polonia, uneori chiar puțin mai mici. În Ungaria, de exemplu, dobânzile au ajuns și la 10–12% pentru creditele ipotecare cu dobândă variabilă. În Polonia am văzut perioade cu dobânzi de 8–10%, chiar dacă acum sunt puțin mai mici decât în România, unde sunt în jur de 8%. Ungaria oferă și un exemplu clar despre ce se întâmplă când dobânzile scad. Anul trecut a fost introdusă o măsură prin care dobânda la creditele ipotecare pentru anumite achiziții a fost fixată la 3%, iar în doar câteva luni prețurile locuințelor au crescut cu 10–15%. Cu alte cuvinte, scăderea dobânzilor și creșterea prețurilor merg aproape mână în mână. Dacă aștepți să scadă dobânzile, este posibil să crească prețurile. Dacă cumperi când prețurile sunt mai mici, este posibil ca dobânzile să fie mai mari. Din nou, depinde dacă vorbim despre nevoia de locuire sau despre investiție. România este destul de aliniată cu țările din regiune în ceea ce privește dobânzile și efectele lor asupra pieței, însă la nivelul prețurilor există încă diferențe.