Rezidențialul, între creșterea dobânzilor și expansiunea economică

Dacă în 2008 erau necesare 395 de salarii medii pe economie, sau o perioadă de aproximativ 33 de ani pentru achiziționarea unui apartament nou cu două camere în București, valoarea acestui indicator s-a redus semnificativ: în ianuarie 2018, pentru același timp de apartament erau necesare aproximativ 117 salarii medii sau 9,8 ani.

Numărul tranzacțiilor a crescut în 2017, ajungând la aproximativ 580.000, în condițiile în care prețurile caselor au avansat, pe medie, cu 10%, lucru care a plasat piața imobiliară printre factorii cu risc mediu la adresa stabilității financiare.

În contextul în care livrările de centre comerciale au încetinit puternic iar segmentul logistic este dominat de un număr redus de jucători, proiectele de birouri și cele rezidențiale au ținut capul de afiș în ceea ce privește lansările, potrivit raportului Market Beat 2018, realizat de Coldwell Banker România. Datele provizorii ale Institutului Național de Statistică (INS) arată că în 2017 au fost finalizate 29.265 de locuințe, în creștere cu aproximativ 5% față de anul anterior.

Creșterea inflației în 2018, corelată cu devalorizarea leului și creșterea costurilor de finanțare, ar putea duce la o frânare a ritmului de creștere sau chiar la o corecție a prețurilor de pe piața imobiliară în a doua parte a anului 2018. Analiștii tratează și creșterea ROBOR ca factor de limitare a volumului de vânzări, mai ales pe zona mass market.

Începând cu anii 2012-2013, vânzările au avut un trend crescător, fiind diferențe pozitive de până la 20%, între un an curent și anul anterior, remarcă și Florin Poștoacă, manager al departamentului de investiții Nordis. „Comparativ cu perioada dinainte de criză, numărul de locuințe de lux vândute se află la același nivel, poate chiar puțin mai ridicat. În ceea ce privește bugetele, acestea au fost mai scăzute în perioada 2009-2012, dar în ultimii doi ani acestea au revenit la un nivel ridicat, fiind din ce în ce mai mulți cumpărători de locuințe de top, cu bugete de peste 400.000 euro, ce au ajuns până la aproape 3 milioane de euro, pentru apartamente Penthouse”, spune el.

În ultima perioadă, cei care doresc să cumpere locuințe au devenit mai atenți la calitatea construcției, la facilitățile oferite de un complex, la amplasare și împrejurimi sau anumite caracteristici moderne: un sistem de „casă inteligentă”, sau clădiri verzi, prietenoase cu mediul.

Aceste noi preferințe se datorează ușurinței găsirii informațiilor în mediul online, dar și faptului că majoritatea dezvoltatorilor au ridicat nivelul de calitate al construcțiilor față de perioada de criză, astfel că au devenit lucruri uzuale elemente precum fațada ventilată, ferestrele din aluminiu, finisajele premium sau atenția pentru arhitectura unei clădiri. „În ultimii ani s-a conturat o preferință de achiziție a românilor pentru locuințe cumpărate în scop investițional ce sunt valorificate prin închiriere. Ținând cont de dobânzile mici la depozitele bancare, românii au preferat să se orienteze către astfel de investiiții, care oferă un randament net superior unui depozit bancar, având totuși un grad de risc scăzut.”

O altă caracteristică interesantă, notează reprezentantul Nordis, este faptul că în perioada de după criză românii s-au orientat către apartamente premium cu suprafețe medii, compacte, spre deosebire de perioada de dinainte de anul 2008, când apartamentele de lux aveau suprafețe mari și foarte mari. Dacă înainte de perioada de criză un apartament cu 3 camere în zona Șoseaua Nordului ajungea până la 150 mp suprafață utilă interioară, după anul 2012 un astfel de apartament măsoară în jur de 90-100 mp suprafață utilă. O suprafață mai mică se traduce printr-un preț de achiziție mai mic, dar și printr-un cost de utilizare mai redus în timp.

După perioada de criză, românii au devenit mai atenți la modul cum cheltuiesc și investesc banii, dar și mai bine informați. „Dacă înainte de anul 2008 nu existau cumpărători care să întrebe de costul cu «întreținerea lunară», pentru apartamentele de lux, după anul 2010, costul lunar de întreținere este un aspect important de care se ține cont în luarea deciziei de cumpărare a unei locuințe.” În ceea ce privește evoluția pieței imobiliare, cei de la Nordis previzionează că vor exista două trenduri pentru achiziția locuințelor premium: un segment în creștere pentru scop final de investiție, unde bugetele se încadrează între 100.000 și 250.000 euro pentru o unitate locativă, iar pentru celălalt segment, majoritar, al locuințelor pentru uz personal, bugetele alocate vor fi mai mari, în jur de 400.000 – 500.000 euro.  „Prețurile locuințelor vor continua trendul crescător, dar fără salturi semnificative;  estimăm o creștere anuală între 5 și 7%. Momentan cererea este solidă, cumpărătorii sunt mai precauți și iau deciziile de achiziție și de contractare a unui credit fiind mai bine informați.”

Infrastructura, factor determinant pe piața imobiliară

În următorii ani, Bucureștiul va începe să semene din ce în ce mai mult cu marile capitale europene, însă infrastructura va continua să influențeze în mod direct dezvoltarea imobiliară, cred reprezentanții Knight Frank. Modernizarea și extinderea rețelelor de transport în comun vor juca un rol esențial, astfel încât mașina personală ar trebui să devină a doua opțiune pentru locuitorii marilor orașe. „Cu alte cuvinte, scopul este ca angajații companiilor cu sediul în zona Expoziției sau Barbu Văcărescu să ajungă acasă în 25-30 de minute, chiar dacă stau în zone precum Otopeni sau Mogoșoaia.” În prezent, tot mai mulți dezvoltatori optează pentru proiecte mixte – office și rezidențial – iar acest trend va defini și următorii 3–4 ani. Timișoara, Cluj și Iași sunt orașele care au urmat exemplul Bucureștiului, iar în următorii ani sunt anunțate proiecte mixte în Brașov și Constanța.

„În prezent putem spune că piața este pe un trend ascendent, caracterizată de stabilitate. În ultimii patru ani putem observa o creștere a prețurilor la locuințe cu 12-15%, însă în București vorbim despre o creștere organică, cu 2 – 3% pe an: un scenariu previzibil în contextul economic al țării”, notează analiștii de la Knight Frank. „În următorii ani, segmentul rezidențial va avea aceeași evoluție pozitivă, însă nu se vor înregistra creșteri semnificative ale prețurilor. La acest capitol, stabilitatea din mediul politic precum și capacitatea de a atrage noi investitori externi sunt în strânsă interdependență.”

În 2017, plafonul de finanțări prin programul Prima Casă a fost menținut la 2,5 miliarde de lei, ceea ce a permis acordarea a peste 25.000 de finanțări (luând în calcul o valoare medie de creditare de aproximativ 40.000 de euro). Nivelul s-a dovedit însă insuficient comparativ cu cererea din piață, potrivit raportului Market Beat 2018. Majorarea ROBOR, indicator după care sunt calculate dobânzile creditelor ipotecare, dar și ușoara devalorizare a monedei naționale în raport cu euro în a doua parte a anului au constituit alți factori potențiali negativi, impactul înregistrat asupra pieței rezidențiale fiind deocamdată unul minor.

Adrian Crivii, fondatorul Darian DRS SA și partener coordonator al echipelor de management din cadrul Grupului Darian, consideră că programul Prima Casă se va apropia cel mai probabil de final. Potrivit lui, renunțarea la acest program nu se va face brusc, ci treptat, considerând că această formă de creditare va fi preluată gradual de către ceilalți jucători ai pieței de creditare. Despre acest program de creditare, Crivii spune că și-a atins de mult scopul pentru care a fost conceput, de la momentul inițierii sale tranzacțiile cu locuințe nou construite fiind preponderent mai mari în detrimentul locuințelor vechi. Conform Fondului de Garantare, aproape 60% dintre tranzacțiile realizate prin intermediul acestui program sunt locuințe noi. „Din păcate, deși inițial a avut un efect favorabil pentru susținerea pieței imobiliare în perioada de criză, acum influența statului în industria imobiliară nu mai are efecte pozitive.”

Adrian Crivii este de părere că renunțarea la acest program va determina băncile să scoată pe piață alte produse, lucru care va impulsiona și mai mult cresterea sectorului rezidențial. Creșterea acestui sector va fi susținută de asemenea de migrația internă a populației: în ultimii 10 ani aproximativ un milion de persoane au părăsit orașele mici pentru a se reloca în orașele mari, cu precădere în principalii poli de dezvoltare, acolo unde investițiile private sunt puternic susținute și de investiții în infrastructura rutieră, școli sau spitale. „De asemenea, estimăm că vom asista în perioada următoare la o tranziție de la segmentul de bloc către cel de case, această tendință manifestându-se deja în cursul acestui an, când s-a înregistrat o creștere majoră a cererii pentru case, în special în marile orașe pentru clasa mijlocie, care a devenit din ce în ce mai numeroasă.”

În ceea ce privește prețurile, Crivii este de părere că acestea vor înregistra în 2018 o creștere de până la 10%, atât pentru construcțiile vechi cât și pentru cele noi. „Începând cu 2019 aceste prețuri vor putea înregistra ușoare stagnări, determinate și de modificările preconizate de BNR în zona finanțării. Se poate previziona că în 2022 prețurile vor putea ajunge la valori mai mari în special în zonele cu cel mai mare potențial de dezvoltare economică, marile orașe, dacă nu vor fi ajustate de o previzibilă criză”, concluzionează el.

Având în vedere că cea mai mare parte a terenurilor tranzacționate la valori din ce în ce mai mari sunt pentru dezvoltări de tip rezidențial, până în 2022 oferta actuală va fi semnificativ suplimentată de aceste proiecte, care în marea lor majoritate vor fi finalizate. „În estimarea creșterii prețurilor, nu trebuie subestimate pericolele ce provin din lipsa infrastructurii adecvate și carențele de urbanism din marile orașe. Acestea, crescând rapid, au tendința de a se autoparaliza din cauza lipsei investițiilor în infrastructura rutieră.”

Calculele Darian DRS arată că prețul mediu la nivel național a continuat să crească și pe parcursul acestui an, cea mai mare surpriză fiind înregistrată de Iași, unde prețul mediu al proprietăților rezidențiale (atât locuințele noi cât și cele vechi) a depășit pentru prima dată în istoria modernă pragul de 1.000 euro/mp. „Având în vedere faptul că până acum acest oraș nu a avut același trend ca și ceilalți poli imobiliari, după estimările noastre și în perioada următoare Iașiul va rămâne vedeta pieței imobiliare, acest oraș având un potențial de dezvoltare economic foarte ridicat”, remarcă Adrian Crivii.

„Era banilor ieftini” va ajunge la final, fapt care va determina o creștere a dobânzilor și implicit a ratelor la bănci, subliniază analistul. „Doar comparativ cu anul trecut, spre exemplu, ratele la bănci sunt mai mari cu cel puțin 10%, anul 2017 fiind și anul în care s-a înregistrat și punctul de minim istoric al ROBOR. Spre deosebire de acesta, anul 2018 este anul cu cel mai ridicat nivel al dobânzii de referință din octombrie 2014 și acesta va continua să crească în următorii 2 – 3 ani în perspectiva schimbărilor preconizate pe piețele financiare globale.” Atata timp cât inflația va continua să crească este de așteptat ca și evoluția ROBOR în perioada să fie una pozitivă, fiind practic inevitabilă o creștere a dobânzilor, spune el. De asemenea, el estimează că dacă vor exista în continuare majorările salariale preconizate conform promisiunilor guvernanților, inflația va crește și mai mult, fapt care va duce la creșterea și mai mult a indicelui ROBOR și implicit a dobânzilor.

Bucureștiul, motor al pieței imobiliare

„Pe termen scurt și mediu, considerăm că orașele mari din România vor avea viteze diferite de dezvoltare. Astfel, analizând suprafața clădirilor rezidențiale  pentru care s-au eliberat autorizații de construire în ultimii ani, observăm că Bucureștiul înregistrează în 2017 cea mai mare creștere față de anul precedent, de aproape 60%, în timp ce județul Cluj se află la polul opus, cu o scădere a numărului de metri  pătrați autorizați de 48%”, observă Oana Iliescu, managing director la Cushman & Wakefield Echinox. Ea se așteaptă ca livrările de locuințe noi să avanseze semnificativ în 2018 – 2019 în București și alte câteva orașe mari, precum Brașov, Constanța sau Iași, în timp ce în Cluj și poate chiar în Sibiu să se constate o scădere.

În condiții de stabilitate economică – creștere sustenabilă a PIB-ului, curs de schimb stabil, dobânzi la nivel atractiv, flux migrator fără dezechilibre  majore – piața rezidențială din București și marile orașe are în continuare un potențial ridicat de dezvoltare. „În ceea ce privește prețurile, acestea trebuie în permanență corelate cu puterea de cumpărare, care ne așteptăm să continue să crească mai repede comparativ cu alte țări din Uniunea Europeană, în care ponderea masei salariale în PIB este mult mai ridicată decât în România”, apreciază Oana Iliescu.

Răzvan Nica, managing director la BuildGreen, prima companie din România care a oferit servicii de consultanță pentru sustenabilitate în construcții pe plan local, crede că piața rezidențială locală va avea un grad de complexitate mult mai ridicat în viitor, în vreme ce implementarea normelor de dezvoltare sustenabilă se va răspândi semnificativ – pe segmentul middle market aproape toate proiectele vor fi dezvoltate după norme sustenabile, în multe cazuri și dublate de certificări. Proiectele rezidențiale de top aflate în acest moment în dezvoltare ar putea obține o certificare de sustenabilitate chiar acum, certificarea urmând să fie un factor de diferențiere în viitor, confirmând practic calitatea generală a construcției, dar și soluțiile tehnice implementate.  „Tot în viitor vom asista și la răspândirea implementării sistemelor BMS (sisteme tehnice de metenanță a clădirilor), building management system, sau a sistemelor smart home, care vor permite proprietarilor să administreze eficient toate sistemele și aparatura din locuință, dar și să monitorizeze consumurile de energie.”

O piață mai complexă

Comparativ cu anii precedenți, piața rezidențială este acum mult mai dezvoltată, iar clienții sunt mai exigenți și mai informați, este de părere Alex Skouras, managing partner al dezvoltatorului imobiliar Alesonor. Legat de măsurile care ar putea fi luate în cazul apariției unei noi recesiuni, Alex Skouras consideră că nu trebuie urmărită o regulă generală care să caracterizeze piața rezidențială din România, ci ar trebui privit către cerințele cumpărătorilor, care în acest moment sunt în căutare de proiecte de calitate, construite la anumite standarde. „Cred că în următorii ani am putea asista la o nouă corecție a pieței, deoarece acest proces de îmbunătățire va veni întotdeauna ca o acțiune firească menită să restabilească ordinea.

Însă, dacă noile proiecte rezidențiale vor fi construite cu material de calitate superioară, cu atenție la detalii, într-o zonă dezvoltată corect, respectând în același timp regulile de eficiență energetică, prețul lor va fi evaluat corect, iar această corecție a pieței nu va mai fi la fel de bruscă precum cea din 2007 și nu are trebui să îi îngrijoreze pe dezvoltatorii care au respectat toate aceste standarde.” Toate aceste criterii, precum și stabilitatea economiei din România, mult îmbunătățită comparativ cu 2007, vor contribui semnificativ la un scenariu diferit al unei potențiale recesiuni, crede Skouras.

Din punctul său de vedere, Tunari este zona cu cel mai mare potențial de dezvoltare pe termen lung, din punct de vedere administrativ și ca poziționare. „Localitatea se dezvoltă încă de la început după un plan urbanistic foarte bine conceput (asigurând străzi mai late, clădiri joase, echilibru estetic în construirea caselor), în comparație cu alte zone rezidențiale care s-au extins haotic, făcându-le imposibil să ofere un stil de viață echilibrat din cauza traficului foarte aglomerat, a lipsei spațiilor verzi, a clădirilor foarte apropiate și multe altele.”

Piața rezidențială va deveni mult mai competitivă în următorii ani și în același timp mai elaborată, subliniază Bogdan Voica, CEO al Coldwell Banker România. „Spre exemplu, în urmă cu trei ani procentul locuințelor middle market dezvoltate în București era de doar aproximativ 17%, prețul fiind principalul factor de decizie. Acest procent a crescut la 46% în prezent, concomitent cu revenirea economică, și în procesul de decizie cântăresc astăzi nu doar prețul, ci și amplasamentul, suprafața, compartimentarea și finisajele folosite. Iar în viitor va conta tot mai mult conceptul proiectului, mai ales că cea mai mare pondere a cumpărătorilor va fi reprezentată de generațiile millennials și de cele născute după anii 2000.” Pe de altă parte, spune el, generațiile care astăzi au 40 – 45 de ani și care dispun și de rezerve financiare semnificative nu au numeroase opțiuni, așa cum ar fi produsele specifice segmentului middle upper.

„Piața rezidențială va deveni astfel tot mai sofisticată: nu se vor mai vinde doar suprafață construită și pereți, iar dezvoltatorii și investitorii trebuie să fie temeinic pregătiți pentru acest moment.” În contextul actual, Bogdan Voica nu consideră că se vor mai înregistra creșteri cu un procent mai mare de 5% față de inflație, ba din contră, luând în calcul și o eventuală majorare a dobânzilor. „Câteva procente peste rata inflației reprezintă un procent puțin semnificativ raportat la 12 luni și poate fi considerat normal, ținând cont de dificultățile din piața forței de muncă în general și din construcții în particular.” Interesant de remarcat este faptul că peste 90% din cumpărători sunt cumpărători finali, astfel că nu se mai poate vorbi de o piață formată preponderent din investitori interesați de revânzare rapidă pentru profit. Acesta este de fapt și fenomenul care a dus, în 2008, la creșteri de prețuri nefundamentate și nesustenabile, fapt care nu mai este valabil și astăzi, explică CEO-ul Coldwell Banker România.

În ceea ce privește polii de dezvoltare rezidențială, piața se va uniformiza: „Majorarea ponderii deținute de segmentul middle market a dus deja la înmulțirea proiectelor rezidențiale din zona Aviației – Barbu Văcărescu, iar în viitor vor apărea tot mai multe proiecte rezidențiale în zonele semicentrale și vom asista la o dezvoltare mai amplă a zonelor din estul orașului, dar și din zona de nord – vest”. Bogdan Voica observă că impactul generat de creșterea dobânzilor va fi unul redus, dar amintește o serie de măsuri prin care piața poate fi ferită de următoarea corecție. În primul rând, spune el, investitorii trebuie să apeleze la consultanți la 360 de grade în conceperea unui plan de investiții: consultanți imobiliari, financiari, proiectanți, project manageri. De asemenea, investitorii trebuie să aibă un calendar precis de lucrări. „Nu în ultimul rând, autoritățiile trebuie să realizeze lucrările de infrastructură necesare, în special în zonele unde se dezvoltă intens proiecte rezidențiale sau în cazul proiectelor de mari dimensiuni. Realizarea acestor lucrări este foarte importantă deoarece absența lor poate determina unii cumpărători să amâne achiziția, fapt care coroborat cu o eventuală perioadă de incertitudini poate duce la un efect în lanț.”

Reprezentanții companiei Knight Frank sunt de părere că modificarea dobânzii interbancare va scădea apetitul românilor pentru case. „Datorită creșterii ROBOR, vom asista la o diminuare a volumului de vânzări. Datele publicate de INS indică o scădere a numărului de autorizații emise în zonele protejate ale centrului Bucureștiului. Acest fapt s-a reflectat în creșterea prețurilor acestor imobile, care ne așteptăm să crească în continuare.”