Revenirea segmentului office în real estate

Creșterea prețurilor la materialele de construcții, criza legată de energie și combustibil, inflația, blocarea autorizațiilor de construcție în București, noua perspectivă a angajaților asupra modului de lucru, a echilibrului dintre viața personală și cea profesională au influențat dramatic piața de REAL ESTATE în segmentul de birouri. Emma Toma, Head of Office Division, AFI Europe România, povestește care sunt cele mai noi tendințe în piața proiectelor de birouri, care este planul de dezvoltare a companiei în acest segment și care sunt elementele cheie pe care este construită strategia pe termen lung.

„Dacă-i musai, cu plăcere”, spune un proverb românesc. Argumente pro și contra muncii la birou versus din orice alt loc (acasă sau aiurea) se găsesc deopotrivă pe listele angajaților, dar și ale companiilor care le plătesc lefurile, și variază mult în funcție de domeniul de activitate. Cert este că numărul angajaților care se întorc la birouri este tot mai mare. „Pe piața de birouri, o provocare importantă a ultimilor ani se leagă de întoarcerea la munca de la sediul firmelor a angajaților din diverse domenii. Ultimii trei ani au adus provocări importante la nivel global, culminând cu creșterea prețurilor la materiale de construcții, criza legată de energie și combustibil, dar și inflația, care a avut un impact semnificativ.

În același timp, mai ales în București, blocarea permiselor de urbanism (PUZ) a influențat în mod semnificativ dezvoltarea imobiliară pe segmentul office”, declară Emma Toma, Head of Office Division, AFI Europe România. În orice caz, adaugă tot ea, dinamica din sfera noilor spații de birouri arată o tendință promițătoare: „Dacă în 2021 majoritatea celor 50.000 mp GLA (Gross leaseable area – suprafață închiriabilă) au fost prelungiri de contracte, în 2022, 80% din cei 47.000 mp
GLA tranzacționați în portofoliul nostru au fost reprezentate de contracte noi”. Piața de birouri reunea în prima parte a anului trecut 4,3 milioane de mp, din care 76% se regăsesc în Capitală, conform studiului Romania Office Destination, lansat de CBRE, citat de reprezentanta AFI România. Rata de neocupare a segmentului de office a ajuns la 12% în 2022.

Înainte și după

Piața de real estate e ciclică și este inevitabil ca activitatea jucătorilor din segmentul de birouri să fie ocazional afectată de diverse crize, punctează Emma Toma. Dacă înainte de pandemie, în București, stocurile nou livrate se apropiau de 400.000 mp GLA anual, între 2020 și 2021 s-a înregistrat o scădere importantă, de aproximativ 40%. „La finalul lui 2022, trendul s-a inversat și ne-am apropiat din nou de nivelul înregistrat în 2019”, argumentează reprezentanta companiei. „Întrucât ne-am dublat portofoliul în 2021, care acum reunește o suprafață de birouri de 300.000 mp, ne-am consolidat pozitia pe piață și în acest moment prioritatea noatră principală este de a ne alinia la cele mai riguroase standarde europene de sustenabilitate.

Acesta însă nu este un subiect nou pentru noi – AFI Park 1 are primul certificat LEED Gold Core & Shell de pe piața din România și am obținut certificări LEED sau BREEAM pentru toate clădirile de birouri din portofoliul nostru. La începutul anului trecut am obținut și certificarea WELL Health-Safety pentru toate proiectele noastre de pe piața locală iar în ultimul trimestru din 2022 am început procesul de certificare LEED Zero Carbon, o țintă pe care estimăm că o vom atinge în a doua parte a anului viitor”, afirmă Emma Toma. „Credem că un viitor profitabil nu poate fi decât unul construit pe sustenabilitate, iar soluțiile pentru clădirile de birouri pe termen lung vor aduce doar avantaje chiriașilor noștri, care prioritizează tot mai mult, de la an la an, responsabiltatea față de mediu”, adaugă Emma Toma. Tot ea complează că pe perioada anilor de pandemie, grija principală echipei pe care o conduce a fost, „sănătatea și siguranța chiriașilor noștri. Din 2021 până acum, am investit peste 1 milion de euro în cel mai modern sistem Bi-Polar de ionizare și purificare a aerului, care a fost instalat în toate clădirile de birouri din portofoliul nostru”.

CARTE DE VIZITĂ

Emma Toma, head of office division, AFI Europe România

Are o experiență de peste 20 de ani în piața de real estate din România, cu precădere în segmentele de birouri și rezidențial. A fost numită leasing manager al diviziei de birouri a AFI România în 2012. Acum coordonează un portofoliu care reunește șapte proiecte ce găzduiesc birouri – AFI Park, AFI Tech Park, AFI Lakeview, AFI Park Floreasca, AFI Victoriei Plaza, AFI Park Brașov, AFI Park Timișoara. Aceste proiecte reunesc o suprafață închiriabilă de 300.000 mp.

Pentru a asigura confort, stare de bine și productivitate pentru toți ocupanții clădirilor de birouri, calitatea mediului de la interior este asigurată printr-o ventilație îmbunătățită, furnizarea unei cantități mai mari de aer proaspăt, reducerea poluanților din aer emiși de materialele de contrucții și confort temic adecvat sau acces la lumină naturală. „În plus, am investit circa 2,5 milioane de euro pentru a renova zonele comune de la AFI Lakeview și 1,5 milioane de euro pentru a crea noi zone de relaxare în holurile clădirilor de birouri de la AFI Park Timișoara. Toți acești pași sunt destinați pentru a sprijini fenomenul de întoarcere la birouri a echipelor chiriașilor noștri”, declară Emma Toma. Despre pandemie, tot ea adaugă: „Credem că orice criză aduce cu sine și oportunități, și de data aceasta a ajutat la diferențierea proiectelor de birouri solide de cele mai puțin competitive, evidențiindu-le pe cele care au soluții complete și complexe pentru companiile multinaționale care fie fac primii pași pe piața din România, fie își dezvoltă operațiunile curente”.

Noi investiții

În ce privește investițiile noi, pe parcursul ultimilor doi ani, AFI Europe a lucrat cu precădere la trei proiecte noi – AFI Arad, primul parc de retail dezvoltat de AFI Europe în România, care ocupă o arie construită de 30.600 mp, AFI Tech Park 2, a doua fază a proiectului de birouri de clasa A cu o suprafață de 71.000 mp, și a început construcția AFI Home North în București, ca parte a unui nou segment de business pe care îl dezvoltă în România – built to rent (BtR, construit pentru a fi închiriat) – pe o suprafață de aproximativ 10.200 mp, în trei clădiri care vor găzdui în jur de 370 de apartamente. Pe segmentul de birouri, a lansat contrucția celui mai nou proiect, AFI Loft, cu o suprafață de 16.000 mp GLA, construit deasupra mall-ului AFI Cotroceni. „Pandemia a testat reziliența companiilor și noi am realizat în 2020 o tranzacție de 300 de milioane de euro, cea mai importantă din domeniul real estate până la acel moment”, declară Emma Toma. AFI Europe a preluat de la NEPI Rockcastle – AFI Park din București, AFI Timișoara, AFI Lakeview și AFI Victoriei Plaza din București. Mai mult, adaugă reprezentanta companiei, pe perioada pandemiei „am inaugurat proiecte de birouri în întreaga țară, ca recenta modernizare a AFI Lakeview, o clădire de birouri clasa A, cu o suprafață de 25.500 mp, amplasată în zona de centru-nord a Bucureștiului, la fel ca și noul proiect de la Brașov. Dar asta nu e tot, recent am intensificat investițiile în spații moderne de birouri prin lansarea celei de-a doua faze a proiectului AFI Tech Parc campus, am finalizat galeria comercială din AFI City Bucureștii Noi și am început construcția parcului AFI Arad, dar și AFI Loft, deasupra AFI Cotroceni”.

Tendințe în piața de birouri

Pandemia a marcat o schimbare de la modelul clasic de muncă, în cadrul birourilor, spre unul hibrid, în care angajații companiilor merg „la serviciu” în medie 3-4 zile pe săptămână, dar suprafața pe care sunt găzduiți se menține la aceleași dimensiuni. „Am observat în plus beneficiile logistice ale fenomenului de lucru hibrid și vom avea în vedere acest aspect pentru toate clădirile noastre de birouri”, afirmă Emma Toma. Tot ea spune că este vizibilă o cerere tot mai mare pentru proiecte de birouri deopotrivă în Capitală dar și în țară, pentru că oamenii revin la birouri sau în sistem hibrid și tot mai multe companii deschid huburi în orașele mari. Din pricina blocajelor pentru autorizații de construcții, în București sunt puține proiecte în construcție, iar dezvoltatorii și chiriașii își îndreaptă tot mai mult atenția către proiecte regionale. „Dezvoltarea la nivel regional este de asemenea o prioritate pentru strategia noastră, de aceea investim în orașe cu potențial, de pildă Timișoara – prin proiectul de birouri clasă A – AFI Park Timișoara, care reunește cinci clădiri cu o suprafață totală de 48.000 mp GLA, chiar în inima orașului. Un alt exemplu este Brașov, unde avem un proiect mixt, pentru că AFI Brașov integrează un centru de retail și două clădiri de birouri de tip A, pe o suprafață totală de 25.000 mp GLA. În plus, vom finaliza în curând AFI Arad, primul parc de retail dezvoltat de AFI Europe în România, cu o suprafață construită de 30.600 mp”, spune Emma Toma. Ea atrage atenția că sunt avantaje multiple care derivă din investițiile care țintesc alte zone în afara Capitalei, de la costurile mai competitive de a acomoda o afacere într-o zonă cu chirii mai mici până la costul forței de muncă și timpii mai mici pentru drumul spre și dinspre birou. În plus, afirmă reprezentanta AFI Europe România, „dezvoltarea orașelor și a infrastructurii de transport, cum este cazul aeroportului din Brașov, și schimbarea de perspectivă asupra modului de lucru au făcut marile orașe tot mai atractive și suntem încântați să ne numărăm printre printre dezvoltatorii activi pe piețele regionale”.

La birou, acasă sau… pe plajă?

O altă schimbare importantă care influențează piața de office este legată de faptul că acum munca nu se mai desfășoară doar la birou. Modalitatea flexibilă de lucru din ultimii ani a schimbat fundamental viețile profesionale ale celor care muncesc și relația lor cu spațiile de birouri. Salariații acum se așteaptă la înțelegere și adaptabilitate din partea angajatorului în ce privește programul, unde și cum lucrează. Pentru ca spațiile de muncă să rămână relevante, trebuie să devină mai primitoare, sigure și eficiente, adaptate realității din prezent, punctează Emma Toma.

Ca urmare, companiile trebuie să creeze acum spații care servesc și încurajează acest tip de interacțiune, care în mod obișnuit nu poate avea loc de la distanță, indiferent că este vorba de brainstorming, întâlniri sau alte tipuri de interacțiuni. „Acest fenomen l-am remarcat și noi în rândul chiriașilor noștri. Companii cu care colaborăm de ani buni își regândesc spațiile de lucru pentru a se alinia contextului actual, în vreme ce noii parteneri ridică în discuție idei specifice inspirate de spațiile de tip lucru hibrid. În ce ne privește, suntem dispuși să punem în practică aceste cerințe”, declară Emma Toma. Pe de altă parte, punctează ea, nu există cerințe legale în ce privește spațiul minim necesar unui angajat la birou, singurele restricții, pentru fiecare proiect, fiind cele legate de siguranța și securitatea la incendiu.

„Cu toate acestea, la începutul pandemiei tendința era de a aloca mai mult spațiu pentru activitățile de relaxare și cele comune, iar companiile care ne sunt chiriași făceau eforturi de a oferi astfel de spații de dimensiuni generoase, încercând să aducă din confortul de acasă la locul de muncă. Acum însă, accentul cade mai mult pe flexibilitatea și versatilitatea acestor spații”, explică reprezentanta AFI Europe România. Cât privește fenomenul lucrului de acasă față de munca la birou, depinde mult de tipul de activitate. Angajații din IT&C preferă într-o măsură mai mare să lucreze de la distanță, în timp ce activitatea celor din alte domenii s-a dovedit a se desfășura mai bine la birou. „Oricum, în proiecte de birouri ca AFI Lakeview, AFI Park Floreasca și AFI Tech Park, gradul de întoarcere la birou se apropie de 90%. Ca tendință, toți chiriașii noștri preferă un mediu de lucru de tip hibrid și dacă anterior întoarcerea la birou s-a realizat treptat, în prezent lucrurile s-au stabilizat și este preferată regula care impune prezența la birou trei sau patru zile din săptămână”, afirmă Emma Toma.

O privire spre viitor

Datele din piață arată că perioada 2024-2025 va aduce circa 400.000 mp de spații noi de birouri, dat fiind că mulți dintre dezvoltatorii locali își reiau investițiile, chiar și în ciuda creșterii prețului materialelor de construcție. „Afacerile privesc anul viitor cu prudență, în contextul actual de incertitudine economică globală. În acest sens, suntem pregătiți să asigurăm chiriașilor noștri acces la o flexibilitate sporită în modul în care își aleg spațiile de birouri.” Majoritatea chiriașilor AFI Europe România sunt companii multinaționale, iar durata contractelor de închiriere cu aceștia este de minimun cinci ani. „Mai mult, în ultimele trimestre au fost mulți chiriași care au ales să-și securizeze spațiile pentru perioade și mai lungi, de până la 7-10 ani, ceea ce denotă o stabilitate în evoluția pieței”, spune Emma Toma. Ea enumeră, între avantajele oferite de spațiile din portofoliul companiei calitatea acestora, amplasarea în zone foarte bune, investițiile pe termen lung ce vizează sustenabilitatea și apartenența la AFI Club, o rețea exclusivistă, care pune la dispoziția angajaților chiriașilor avantaje și discounturi pentru servicii și produse la care au acces în proximitatea locului de muncă. „Birourile influențează în mod decisiv echilibrul dintre viața personală și cea profesională, mai ales dacă sunt clădiri moderne, eficiente energetic și durabile, care oferă chiriașilor spații care încurajează colaborarea, creativitatea și acordă o atenție deosebită sănătății, siguranței și bunăstării acestora. Recomandarea noastră ar fi ca orice companie să se uite la proiecte mixte care includ birouri, spații comerciale și de servicii (cum ar fi clinici de sănătate, facilități sportive, îngrijire pentru copii etc.), deoarece acestea oferă angajaților timpul necesar și perspective mai bune pentru echilibrul dintre muncă și viața personală, deoarece au servicii esențiale în apropiere, ajutându-i să petreacă mai puțin timp în trafic”, afirmă Emma Toma. Tot ea menționează că clădirile moderne de birouri sunt chiar mai eficiente din punct de vedere energetic decât majoritatea caselor și pot ajuta angajații să-și diminueze impactul asupra mediului. „Chiriașii au acum nevoie de mai multă flexibilitate în modul în care își proiectează spațiul de birou, dar iau în considerare și felul în care acesta poate fi reutilizat și adaptat pentru a se potrivi modelului de lucru hibrid. Chiriașii doresc proiecte de birouri durabile și eficiente din punct de vedere energetic, nu numai pentru a-i ajuta să optimizeze costurile, ci și pentru a asigura o amprentă de carbon mai mică și conformitatea cu standardele ESG”, mai spune reprezentanta AFI Europe România. De asemenea, companiile caută dezvoltatori care să le ofere un mediu de lucru modern, sigur și sănătos pentru angajați, în care aceștia să simtă ca parte dintr-o comunitate, dar în același timp să aibă tot ce au nevoie în imediata apropiere. „Aș spune că a existat o schimbare dictată de noul mod în care oamenii lucrează acum și abordează munca și viața de la birou. Dacă în trecut birourile erau axate pe eficiență, acum sunt mai centrate social; nu mai sunt un loc în care oamenii vin pentru că trebuie, ci pentru că vor – pentru că vor să socializeze și să se lege cu colegii lor, să lucreze la proiecte comune, să facă brainstorming și să aibă întâlniri în persoană. În același timp, cu toții suntem acum mai conștienți atât de nevoile noastre, cât și de impactul asupra mediului, astfel încât sustenabilitatea devine o prioritate”, conchide Emma Toma.   

5 tendințe în piața de birouri postpandemie

MUNCA ÎN REGIM HIBRID: Cum efectele pandemiei se estompează, tot mai mulți angajați se întorc la birouri, dar munca în regim hibrid continuă să fie o realitate.

FLEXIBILITATEA: Ca rezultat al muncii de la distanță și în regim hibrid, afacerile vor trebui să găsească moduri creative de a apela la alte variante de design al spațiilor de birouri pentru a fi nu doar mai moderne, ci și pentru a invita la creativitate și colaborare. Biroul va deveni treptat un hub social.

SUSTENABILITATE: Crește tot mai mult presiunea în ce privește investiții mai importante în domenii ca mediu, social și de guvernare, astfel încât companiile va trebui să vizeze sustenabilitatea în construcția strategiei de dezvoltare a proiectelor lor de birouri.

PROIECTE CU DESTINAȚIE MULTIPLĂ: componentele de birouri, retail, rezidențial destinat închirierii devin tot mai populare și necesare. Clădirile de birouri care includ spații comerciale și pentru servicii sunt utile pentru angajați. Dacă în ecuație intră și spațiile rezidențiale de închiriat, echilibrul dintre viața profesională și cea profesională are de câștigat.

PROIECTE REGIONALE: Deoarece crește numărul multinaționalelor care încep să investească în alte orașe cu potențial din România, Capitala se transformă lent într-unul dintre multele centre economice ale țării, iar industria devine tot mai descentralizată, diversă și rezilientă.

Portofoliu de birouri

AFI Europe este prezentă în Polonia, Republica Cehă, Slovacia, Ungaria și SEE. În România, compania este prezentă din 2005 și deține două centre comerciale (AFI Cotroceni și AFI Ploiești) și un portofoliu cu șapte clădiri de birouri, cu o suprafață totală de 300.000 mp. AFI Europe și-a declarat recent interesul pentru a prelua Casa Radio, unul dintre cele mai mari proiecte de real estate neterminate din București. Proiectele de office din portofoliul companiei sunt:

AFI Park: amplasat în București, lângă AFI Cotroceni, reunește cinci clădiri de birouri cu o suprafață de 70.000 mp GLA.

AFI Tech Park:  este un proiect dezvoltat în trei faze, care va avea o suprafață totală de 70.000 mp GLA. Prima fază, care a vizat 22.000 mp GLA, a fost livrată în 2018, a doua fază (24.500 mp GLA) a fost livrată în 2022. Proiectul este dezvoltat în București, în apropiere de Palatul Parlamentului.

AFI Victoriei Plaza: aflat tot în București, în Piața Victoriei, proiectul găzduiește 6.810 mp GLA de birouri clasă A.

AFI Park Brașov: este un proiect mixt care reunește cel mai mare centru comercial din Brașov (cu o suprafață închiriabilă de 45.000 mp GLA) și, două clădiri de birouri care vor avea o suprafață totală de 25.000 mp GLA.

AFI Lakeview: amplasat în București, pe Bdul Barbu Văcărescu, reunește 25.500 mp GLA de birouri de clasă A.

AFI Park Floreasca: se află în zona Floreasca din Capitală și reunește două clădiri de birouri care au o suprafață totală de 35.500 mp GLA.

AFI Park Timișoara: este un proiect care reunește cinci clădiri amplasate în inima orașului, cu o suprafață totală închiriabilă de 48.000 mp GLA, destinați deopotrivă clienților din segmentul office dar și retail.