Regulile sunt rescrise

Cumpărătorul din 2025 nu mai caută doar un apartament bine finisat, ci o locuință „corectă” – bine gândită arhitectural, eficientă și funcțională. Arhitecții devin un filtru esențial între viziunea dezvoltatorului și cerințele pieței, iar optimizarea proiectării poate aduce chiar și 15% în plus la veniturile unui proiect. Calitatea, nu doar prețul, dictează direcția noului val rezidențial.

Piața s-a rafinat, iar cumpărătorul este din ce în ce mai avizat, explică arhitectul Silviu Mihăilescu, fondator al biroului de arhitectură SMAA. În opinia sa, anii de creștere imobiliară și volumul mare de informații disponibile online au transformat cumpărătorul într-un partener exigent, capabil să recunoască nu doar materialele de calitate, ci și un plan bine gândit. „Astăzi nu mai e suficient să livrezi un bloc frumos. Trebuie să livrezi o locuire corectă.” Pentru arhitecți, trendul anului 2025 este mai puțin despre lux și mai mult despre echilibru: distanțe corecte între clădiri, spații verzi reale, zone semipublice funcționale și un mix coerent de servicii – de la grădinițe la spații comerciale. „Locuințele de calitate se vor diferenția prin ansamblurile care oferă mai mult decât niște cutii de locuit. Oamenii caută comunități complete, nu doar apartamente”, spune Mihăilescu.

Într-un moment în care termenul „premium” este adesea folosit abuziv, arhitectul consideră că primul nivel de calitate ar trebui să fie „corectitudinea”: apartamente bine compartimentate, spații utile și planimetrii gândite rațional. „În anii 2000 s-au făcut locuințe mai prost compartimentate decât cele comuniste. Azi, tot mai mulți dezvoltatori înțeleg că un apartament corect înseamnă camere care se pot mobila firesc, băi funcționale, holuri fără pierderi și orientare bună către lumină”, explică el. Această corectitudine, spune Silviu Mihăilescu, nu este doar o chestiune de estetică, ci și de profitabilitate. „Am avut proiecte autorizate în care, doar regândind planurile, am crescut veniturile dezvoltatorului cu 10–15%. La 500 de apartamente, asta înseamnă milioane de euro. Arhitectura poate face diferența între profit și pierdere.” Într-o piață unde fiecare metru pătrat contează, optimizarea prin proiectare – nu prin tăieri de costuri la materiale – devine o sursă majoră de valoare. „Mulți dezvoltatori caută economii în manoperă sau finisaje, dar uită că o partiție mai bună, un spațiu comun mai eficient sau o parcare suplimentară pot aduce câștiguri reale fără a sacrifica calitatea.”

Pe măsură ce costurile cresc – de la terenuri la manoperă – dezvoltatorii care aleg să construiască „ieftin” se expun unui risc direct: blocarea prețului de vânzare. „Când clădirea ta e mai urâtă decât cea a vecinului, ești obligat să vinzi sub prețul pieței. Dar când arată mai bine, toată lumea vine la tine și poți cere cu 200–300 de euro pe metru pătrat mai mult. Calitatea îți aduce bani înapoi”. Această diferență de preț nu vine doar din finisaje luxoase, ci și din investiția în detalii arhitecturale – de la fațade ventilate, tâmplării din aluminiu și balustrade de sticlă, până la folosirea unor materiale naturale, precum cărămida aparentă. „Fațadele ventilate au devenit standard, dar și o tencuială bine făcută, aplicată cu toate profilele și straturile necesare, poate fi premium. Diferența o face execuția, nu eticheta.”

Un alt trend major observat de Mihăilescu este trecerea de la relația formală arhitect–dezvoltator la una colaborativă. „Cele mai bune proiecte se nasc din dezbatere. Tema de proiectare nu e un caiet de sarcini imuabil. Arhitectul are datoria să-și învețe clientul unde e bine și unde nu e bine. Din schimbul de idei iese soluția optimă.”    

În prezent, biroul SMAA colaborează cu mai mulți dezvoltatori care au înțeles că valoarea unui proiect se decide încă din faza de concept. „Proiectarea în România este subevaluată față de alte țări, iar presiunea timpului duce uneori la soluții slabe. Dar un ochi în plus, o regândire atentă pot aduce un câștig de două cifre în veniturile unui proiect.”

Dezvoltatorii învață din mers, iar piața devine propriul ei arbitru. „Cei care construiesc prost vor fi taxați de cumpărători. Clienții sunt informați, știu ce înseamnă lumină naturală, ventilație, spațiu de depozitare, eficiență energetică. În doi-trei ani se vede clar diferența între cei care au făcut rabat și cei care au construit corect”, spune Mihăilescu.

Locuințele nu mai sunt doar despre metrii pătrați, ci despre inteligența cu care aceștia sunt folosiți. „Calitatea adevărată nu e neapărat despre lux, ci despre corectitudine. Iar asta e cea mai mare schimbare pe care o văd în 2025”, conchide Silviu Mihăilescu.