Real Estate. Toamna se numără tranzacțiile din rezidențial?

Anul 2024 a venit cu creșteri neașteptate în piața imobiliară din România, cu orașe precum Iași, Cluj și Brașov din ce în ce mai efervescente când vine vorba de achizițiile de locuințe. Răzvan Cuc, președintele RE/MAX România, a vor-bit în cea mai recentă ediție a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro despre schimbările din piață, preferințele pentru tranzacțiile cash și așteptările pentru următorii ani într-un context marcat de cerere ridicată și ofertă în scădere.
 

Toată piața imobiliară s-a apreciat în ultimele 12 luni, fie că vorbim despre orașele mici sau mari. De exemplu, Iașiul a avut o creștere mai mare decât media națională, iar alte orașe au avut o creștere sub această medie, dar în an-samblu toată piața a crescut,” a spus Răzvan Cuc, președintele RE/MAX România, în una dintre edițiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.   Cuc a menționat că, deși numărul tranzacțiilor rămâne constant, valoarea acestora a crescut în ultimele 12 luni, reflectând o creștere generală a pieței.

Referitor la piața rezidențială, Cuc a precizat că tranzacțiile cu proprietăți comerciale sau industriale sunt mult mai puține comparativ cu cele din seg-mentul rezidențial, care reprezintă aproximativ 80% din totalul tranzacțiilor. El vorbește din perspectiva rețelei RE/MAX, care are aproximativ 700 de membri la nivel national, astfel că nu reflectă neapărat nivelul întregii piețe, însă, prin prisma acestei rețele, „numărul de tranzacții a rămas oarecum constant, poate chiar a înregistrat o scădere ușoară, însă au crescut valorile de tranzacționare pentru că a crescut piața, pe de o parte, dar și pentru că noi am tranzacționat proprietăți cu o valoare medie mai mare decât acum un an”. Astfel, a scăzut numărul tran-zacțiilor cu valori mici, pentru că nu au mai fost finanțări în piață și pentru că a scăzut livrarea unităților de către dez-voltatori, pe de o  parte, dar și pentru că oamenii s-au îndreptat către proprietăți mai scumpe, case sau apartamente mai mari și mai valoroase.

Totodată, el a subliniat că accesibilitatea proprietăților din România este încă atractivă pentru cumpărători, iar prețurile mai scăzute, în comparație cu alte capitale europene, contribuie la o rată crescută a achizițiilor fără finanțare bancară. „Bucureștiul, de exemplu, are prețuri mai mici raportate la venitul mediu decât majoritatea capitalelor europene, ceea ce face achizițiile de locuințe mai accesibile,” a adăugat Cuc. „Nicăieri în Europa de Vest, în vreo capitală a Europei de Vest, prețurile nu sunt așa de mici raportat la salarii. Prețul pe metrul pătrat ajunge în Praga, de exemplu, la undeva 5.000 de euro. Acolo prețul pe metru pătrat undeva la 5.000 euro. Adică de două ori și jumătate un salariu mediu și cu cât mergi mai spre vestul Europei, indicatorul ăsta crește. Deci mai multe salarii per metru pătrat pentru achiziția unei locuințe.”

Carte de vizită

1. Răzvan Cuc conduce RE/MAX România de peste zece ani, transformând-o dintr-o rețea mică, cu doar trei birouri și 30 de agenți, într-o organizație puternică, ce numără astăzi aproximativ 700 de consultanți și 60 de birouri la nivel național.

2. Sub coordonarea sa, RE/MAX România a intermediat tranzacții imobiliare care cumulează o valoare de peste 2,5 miliarde de euro, cu un portofoliu de peste 25.000 de unități locative tranzacționate prin francizele companiei. Printre cele mai importante tranzacții rezidențiale se numără proprietăți de peste 3 milioane de euro, precum și tranzacții comerciale semnificative, inclusiv un hotel de aproximativ 8 milioane de euro și terenuri pentru proiecte imobiliare de peste 10 milioane de euro.

3. Un lider orientat către antreprenoriat și dezvoltare organizațională, crede în importanța sensului în carieră pentru echipa sa, afirmând că succesul în această industrie nu va fi redus de tehnologie, ci va depinde de împlinirea per-sonală și profesională a agenților săi.

Legat de tranzacțiile realizate cu bani cash, Răzvan Cuc a punctat că aproximativ jumătate dintre achizițiile realizate la nivel național sunt plătite integral din resurse proprii: „Aproximativ 50% din achiziții se fac fără finanțare bancară, ceea ce arată o preferință clară pentru achizițiile cu bani lichizi. Cred că pe măsură ce băncile vor aduce pachete de finanțare mai convenabile, procentul de creditare va crește. Fie că vorbim despre zona asta antreprenorială, fie că vorbim despre investiții, suntem mai puțin îndatorați, avem niște soluții de finanțare mai puțin performante decât piața vest-europeană  sau, știu eu, nord-americană, alte piețe cu economii mai mature. Și acești factori contribuie cumva la această situație în care avem un procent mare de tranzacții realizate din resurse proprii.”

În privința diferențelor de preț dintre orașele mari, Cuc a menționat că Clujul și Brașovul au devenit cele mai scumpe piețe imobiliare din țară, cu prețuri de 2.700 și, respectiv, peste 2.000 de euro pe metru pătrat, devansând Bucureștiul. „Brașovul, de exemplu, a surclasat deja Bucureștiul și este acum a doua cea mai scumpă piață din țară, după Cluj. La Cluj, prețul mediu este de aproximativ 2.700 euro pe metru pătrat, iar în Brașov undeva la 2.000-2.100 euro pe metru pătrat,” a explicat el. Totodată, Iașiul a înregistrat o creștere procentuală semnificativă a prețurilor locuințelor în acest an, de peste 15%, datorită po-tențialului economic și infrastructurii în dezvoltare.

Un alt aspect discutat a fost preferința pentru apartamentele vechi, care sunt considerate mai accesibile și, în multe cazuri, amplasate în zone mai centrale sau bine conectate la infrastructura orașului. „Locuințele vechi au un avantaj major, și anume că ele sunt ocupabile imediat. În plus, multe dintre acestea sunt amplasate în locații mai bune, mai aproape de liniile de transport și de centrele de car-tier, un factor important pentru mulți cumpărători,” a explicat Răzvan Cuc. Legat de achizițiile imobiliare, Cuc a recomandat atenție sporită la detaliile contractuale și la istoricul dezvoltatorului în cazul locuințelor noi. „Cumpărătorii ar trebui să fie foarte atenți la clauzele contractuale și să evite avansurile mari, mai ales dacă șantierul nu este încă demarat. Este important să te uiți și la istoricul dezvoltatorului și la proiectele anterioare pe care le-a finalizat. Aceste detalii pot face diferența între o achiziție sigură și una riscantă.”    


Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Răzvan Cuc, președinte, RE/MAX România


1 . De ce preferă românii apartamentele vechi, așa cum reiese dintr-un studiu pe care l-ați publicat recent?
Vorbim despre o chestiune de buget, accesibilitate, nevoi de trai. Locuințele vechi au un mare avantaj, și anume că ele sunt ocupabile imediat, gata construite, iar în majoritatea cazurilor se află în zone mai avantajoase decât cele nou construite, care se dezvoltă mai degrabă în zone periferice. Se mai întâmplă să fie și „plombe” în planul urban-istic al orașelor, însă proiectele mari sunt realizate unde există terenuri disponibile, deci, în general, în zone mai puțin centrale. Avantajul apartamentelor vechi, pe lângă faptul că sunt imediat ocupabile și intabulate, este că fi-nanțarea pentru ele este mai ușor de accesat, având și o localizare mai convenabilă.

2. La ce ar trebui să fim atenți atunci când cumpărăm o locuință „pe hârtie”?
În primul rând, trebuie să citim cu atenție contractul. De multe ori este necesar un specialist, deoarece un dezvolta-tor cu intenții neclare poate introduce clauze ascunse în contract. Acestea trebuie analizate de ochi experimentați – fie juriști, avocați cu calificarea potrivită pentru a observa astfel de clauze, fie agenți imobiliari foarte competenți. Cumpărătorii trebuie să aibă grijă unde semnează, înțelegând clar obligațiile și riscurile asociate. Totodată, este esențial să analizeze valoarea avansurilor – nu este firesc să fie solicitat un avans de 90%-100% dacă șantierul nu a început încă. Foarte important este și „pedigriul” dezvoltatorului, adică istoricul proiectelor încheiate anterior.

3. Cum va evolua piața rezidențială în continuare?
În ceea ce privește piața imobiliară, mulți se așteptau ca prețurile să scadă anul acesta. Însă piața a crescut de la începutul anului, iar la un moment dat, cred că oamenii vor realiza că prețurile nu vor mai scădea, că inflația le erodează economiile și că este momentul potrivit pentru a cumpăra. Odată cu acest „declic” psihologic, presiunea pe achiziții va crește, ceea ce va duce, evident, la creșterea prețurilor. Estimez că acest fenomen va deveni vizibil în perioada 2025-2026, când vom resimți și o presiune suplimentară din cauza ritmului redus de autorizare și con-struire în marile orașe. Clujul, de exemplu, trece deja printr-o astfel de situație, iar Bucureștiul este în aceeași cate-gorie. Sunt și alte orașe care ar putea să intre în această categorie. Din cauza scăderii ofertei și a creșterii cererii, mă aștept la o tendință de creștere a prețurilor în următorii trei-patru ani.