REAL ESTATE. REAL TALK. Paradoxul pieței românești: construim ieftin și vindem scump?

România are printre cele mai mici prețuri de construcție/metru pătrat la nivel european, însă prețuri similare cu restul țărilor când vine vorba de vânzarea proiectelor. Rezultatul? Marje de peste 40% pentru dezvoltatori. Pe principiul „dacă piața cere, se și poate”, prețurile din real estate se traduc și în stabilitate pentru dezvoltatori în vremuri de criză, în cel mai bun caz, dar și, uneori, în compromisuri când vine vorba de noile construcții. 

În România se construiește cu 600-700 de euro/metru pătrat, preț la care se mai adaugă taxe pe care le plătește dezvoltatorul, prețul terenului, alte comisioane, proiectare etc., iar prețul de vânzare ajunge la peste 2.000 – 2.500 de de euro în cazul apartamentelor, a observat Adriana Iftime, director general al Federației Patronatelor Societăților din Construcții, în cea mai recentă ediție a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. „În interiorul acestui acestui preț găsim un profit care poate să meargă și la 40%, comparativ cu piețele europene, unde se construiește mai scump. În Polonia, prețul de construcție este în jur de 2.000 – 2.500 de euro pe metru pătrat, în țări ca Belgia sau Germania poate să depășească 2.500 de euro/metru pătrat, dar cuantumul profitului dezvoltatorului este mult mai mic, se plasează la 12-15%, iar asta este normalitatea pieței. Sigur că dezvoltatorii nu au nicio vină în chestiunea aceasta. Ei funcționează strict după regulile pieței libere. Dacă piața cere, atunci se și poate.”

Adriana Iftime amintește și că, în perioada „El Dorado-ului din construcții”, înainte de anul 2008, situația prețurilor cu care erau vândute proiectele mergea chiar mai departe de atât: „Au fost perioade în care profitul depășea sută la sută în România. Atunci cumpărătorul era mai capitalizat și avea o dorință foarte mare de a achiziționa o locuință nouă. Sigur că, pe măsură ce trece timpul, nevoia de locuință se mai estompează. Să nu uităm că avem 4 milioane de români care au plecat din țară, iar ei nu mai au nevoie de locuințe în România. Ba mai mult decât atât, mulți s-au întors și și-au construit aici niște mega-locuințe care, după părerea mea, nu prea folosesc”. 

Revenind la atitudinea dezvoltatorului din România, Iftime observă că aceasta este una strâns corelată de piață. „Deși prin comparație (cu restul Europei n.red.) putem să spunem că da, în România sunt profituri foarte mari în zona imobiliară, acesta este chiar un lucru bun, pentru că dezvoltatorii în momentul acesta de criză pot să lucreze cu această marjă de profit și să și scadă din acest profit ca să poată să vândă mai repede. De aceea orice lucru aparent rău la un moment dat poate ajunge să fie și apreciat. Depinde de politica pe care o adoptă dezvoltatorul: dacă vrea să vândă la un preț mai mare, trebuie să aștepte mai mult; el își evaluează costurile și avantajele sau are această marjă în care poate și să-și coboare profitul și să vândă mai repede”.

Cum stau lucrurile în situația acelor proiecte finanțate de către cumpărători, „pe hârtie”? „La urma urmei, în orice există și un risc, dar este bine ca, în momentul în care un cumpărător decide să finanțeze propria investiție în avans, să-și ia alături un specialist care să-i evalueze proiectul, să aibă cât mai multe informații despre dezvoltatorul sau constructorul care lucrează acolo. Un dezvoltator care pornește cu zero capital nu este în regulă, nu poate să-ți acorde nici cea mai mică garanție că lucrurile se pot derula așa cum trebuie.” Chiar dacă piața noastră a fost, până acum doi ani, o piață relativ liniștită începând cu anul 2010, anii recenți au adus turbulențe care au crescut riscurile și când vine vorba despre aceste proiecte, pe hârtie. „Așadar, prudență mare pentru cei care investesc în modul acesta, pentru că sigur sunt și dezvoltatori care au capital, dar nu suficient, dar pot să-ți dea garanția că investiția se poate termina în condiții bune. Evident, mai circulă în continuare exemple negative.”

În ceea ce privește comparația cu criza anterioară, Adriana Iftime observă diferențele celor două situații: „Sigur că vorbim tot despre o criză, dar atunci a fost o criză generată pe piața finanțărilor, când băncile n-au mai putut să mai acorde credite și când nici cumpărătorul și nici dezvoltatorul n-au mai putut să-și asigure sursa de finanțare. Acum există surse de finanțare, băncile încă au suficienți bani pentru finanțare. Evident că își iau măsuri mai protectoare pentru că au trăit acea experiență. Problema care a apărut este creșterea prețului. Nu cred că putem să facem comparație cu ce a fost în 2000 – 2010 și pentru că atât băncile, cât și cumpărătorii în momentul acesta sunt mult mai prudenți, având în vedere că deja s-a consumat un exemplu foarte dur pentru ei.” Totuși, și criza actuală ar putea să se reflecte în compromisuri pentru anumite proiecte, în special când vine vorba despre suprafețele construite pe segmentul rezidențial. 

„Noi avem o lege referitoare la suprafețele construite care, din păcate, este deseori încălcată. Această lege are prevederi clare pentru apartamentul cu două camere, trei camere și așa mai departe. În cazul dormitorului, de pildă, se pornește de la nevoia de oxigen pe durata a opt ore de somn a unei persoane sau a două persoane. Apartamentele au deseori dormitoare mai mici decât ce prevede legea. Unii oameni cred că n-au dormit bine o noapte sau se trezesc ușor buimaci fără să știe motivul, iar în realitate este vorba despre această lipsă de oxigen. Sigur că dezvoltatorii doresc suprafețe cât mai mici ca apartamentul, judecat după numărul de camere, să fie cât mai avantajos, dar cumpărătorul trebuie să aibă grijă.” 

Adriana Iftime recomandă și în această situație ca cei care vor să își cumpere un apartament să își ia lângă ei un specialist, un consultant care să ceară dezvoltatorului un proiect din care să reiasă câți metri pătrați are dormitorul lui, dacă locuința are toate avizele necesare, procesele verbale etc, toată documentația imobilului. „Sunt foarte multe lucruri de verificat, deorece cumpărătorul, de regulă, merge și vede partea asta comercială a apartamentului: se realizează apartamente foarte frumoase, cu finisaje foarte frumoase, cu spații vitrate foarte atrăgătoare. Dar după ce se mută, constată că nu are unde să-și pună aspiratorul, că nu are unde să-și pună un mop, lucruri care sunt necesare acolo, în casă. Iar toate acestea pentru că a fost încălcată legea referitoare la suprafețe.”

Criza curentă s-ar putea manifesta șu în întârzieri ale anumitor proiecte, dar, crede Adriana Iftime, „cât timp acestea sunt gestionate corect de dezvoltator, împreună cu cumpărătorul, prin acte adiționale care să poată să fie urmărite de ambele părți, nu ar fi o problemă.”

Citiți mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieței construcțiilor în contextul actual, precum și despre felul în care evoluția prețurilor în acest domeniu influențează piața imobiliară în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Adriana Iftime, director general al Federației Patronatelor Societăților din Construcții.

Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunțuri din piață, putând fi accesată atât de pe desktop, cât și prin aplicațiile de iOS și Android. Storia.ro își propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, ușor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerințelor din piață și simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o inițiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuințe: standardul de viață, dincolo de cei 4 pereți ai casei. T.R.A.I preia date relevante de la specialiști, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes și costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în parte.