Real Estate. Real Talk: 8 întrebări de la publicul Real Estate. Real Talk pentru Anca Bidian, CEO al KIWI Finance

Cum a evoluat apetitul oamenilor pentru creditare, ce ar trebui să facă cei care au deja credite, cum a evoluat numărul investitorilor în locuințe – sunt doar câteva întrebări care îi preocupă pe români în actualul context de piață, așa cum s-a văzut la cea mai recentă ediție a webinarului Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance, a răspuns acestora, conturând felul în care se vede piața imobiliară la mijloc de an. 

„Prețurile nu au de ce să scadă: piața imobiliară este la echilibru, avem un indice de accesibilitate în jurul valorii de doi – în București este de 1,7 – indicator de care nu se bucură mulți locuitori ai altor țări. Noi nu avem o mobilitate a forței de muncă și nici socială – nu avem oameni care să spună <<Dacă nu pot să îmi cumpăr o locuință în Ploiești, mă duc să cumpăr în Buzău, poate sunt prețurile mai mici acolo.>> Atunci, va exista un segment de clienți care va trebui să aștepte până va începe următorul ciclu de scădere a prețurilor – că se va termina și perioada aceasta – iar ei se vor putea încadra pentru achiziția pe care și-o doresc”, a observat Anca Bidian în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. CEO-ul KIWI Finance se referă la indicele de accesibilitate, care reprezintă raportul dintre pretul locuinței/mp raportat la salariul mediu pe economie, dintr-o perioadă anume și care este favorabil pieței locale, chiar și în actualul context. „Dacă facem o comparație cu singura bulă pe care o cunoaștem și noi, cea din 2008, prin echivalență, ar trebui ca prețul mediu pe metrul pătrat în România să fie acum 4.600 de euro/mp ca să spunem că suntem în aceeași situație ca acum 14 ani. Noi avem prețul pe metrul pătrat, mediu, de 1.386 de euro”, explică ea. Astfel, din punctul de vedere al accesibilității, România, în Europa, se clasează în primele trei locuri din perspectiva accesibilității locuințelor, mai cu seamă și pentru că salariul mediu este cu 126% mai mare acum decât în 2013. 

„Noi în România am ajuns cu puterea de cumpărare la 82% din media Uniunii Europene – am depășit țări ca Grecia, Ungaria, Letonia, Slovacia și suntem foarte aproape de Portugalia, Polonia si Spania. Desigur, toată lumea este afectată de creșterile de prețuri din ultimul timp – dar trebuie să ne uităm și la faptul că, în doi ani pandemici, depozitele populației au crescut – la ultimul raport BNR, erau 60 de miliarde de euro depozitele populației – soldul creditelor ipotecare este de 20 de miliarde. Nu suntem atât de săraci pe cât ne place să spunem că suntem. Desigur că suntem afectați, dar poate că din aceste perioade învățăm ce înseamnă o cultură financiară, o mai mare grijă etc .”, a subliniat CEO-ul KIWI Finance în încheiere. 

Care sunt curiozitățile celor care au urmărit webinarului Real Estate. Real Talk, ca urmare a observațiilor Ancăi Bidian?

ÎNTREBĂRI DE LA PUBLICUL REAL ESTATE. REAL TALK:

1.     Cum a evoluat apetitul oamenilor pentru creditare?

A existat un recul în primele săptămâni din februarie, după începerea războiului, apoi am ajuns la aceleași valori zilnice ca înainte de război. Se schimbă segmentele de clienți care aplică acum pentru creditare – pe contractele semnate sau pe antecontracte, nu am avut renunțări și știu de la partenerii noștri, dezvoltatori în marile proiecte, că nu există clienți care să fi renunțat la achiziție. 

2.     Există vreo diferență de evoluție între locuințele premium și cele cu prețuri mai scăzute?

Există, pe locuințele premium am înregistrat cel mai mare ecart între ce se cere și ce se oferă, sigur că acestea sunt și mai puține; sunt zone însă unde prețurile sunt supraîncălzite deja. Nu pot generaliza aceasta la întreaga piață imobiliară – sunt zone punctuale; probabil că acolo va exista o stagnare de preț. Pe o piață aflată în creștere, viteza de creștere a prețurilor este de la centru spre periferie, în timp ce pe o piață aflată în stagnare sau contracție, prețurile scad dinspre periferie spre centru. 

3.     Cum îmi dau seama dacă prețul unui apartament este mic sau mare?

Recomand, în primul rând, un raport de evaluare, care ia în calcul și materialele, și prețul pieței, și valoarea de înlocuire, și un eventual randament din chirie. Prețul unei case nu este mic sau mare în valoare absolută – acesta evoluează în funcție de zonă și de piață, precum și de momentul în care cumpăr locuința aceea. Ce trebuie să știm este că există o ciclicitate economică – în vremurile acesta trebuie să luăm în calcul mai multe aspecte. 

4.     Ce fac cei care au deja credite?

Sunt doi indicatori folosiți în calcul, ROBOR și IRCC, iar trecerea de la ROBOR la IRCC nu este soluția magică pentru că aceasta reprezintă o amânare a problemei – între acestea există un decalaj de vreo șase luni, adică, în timp ce ROBOR crește, IRCC este calculat pe valorile din urmă cu șase luni. Trebuie să avem în vedere faptul că atunci când se va inversa trendul și acești indicatori vor începe să scadă, ROBOR va scădea primul, iar IRCC se va calcula tot cu valorile din urmă cu șase luni din acel moment.  De asemenea, trecerea de la ROBOR la IRCC este ireversibilă. În această perioadă, cele mai solicitate și recomandate au fost dobânzile fixe. În general, regula este că o dobândă fixă este mai mare decât o dobândă variabilă în aceeași perioadă de timp. Nimeni nu prevede viitorul, dar calculul probabilităților este o știință matematică. 

5.     Ce se întâmplă cu prețul locuințelor de la țară?

Depinde dacă vorbim despre zonele limitrofe marilor orașe sau de la țară-țară, la bunica? Pentru tranzacțiile acelea, din păcate, nu sunt multe informații. Din fondul locativ total în România, 66% sunt case – dintre acestea, doar 24% sunt fără canalizări – prin comparație, în 2007, aveam 40%. Suntem cam 50-50, proporția rural-urban, dar despre casa de la țară nu există informații. Dacă vorbim despre țara aflată în apropierea marilor orașe sau de țara unde s-au dezvoltat platforme industriale, acestea intră la categoria oraș în județul respectiv, atunci când calculăm prețul mediu. Desigur, față de prețul reședinței de județ sunt la 50-70% din preț. 

6.     Cum a evoluat categoria investitorilor în imobiliare?

De aproximativ cinci ani, numărul acestora a început să crească, fie că vorbim despre cei care se duc înspre chirii pe termen lung, cât și cei care merg înspre chirii pe termen scurt – AirBnb, Booking etc. Este foarte important să vezi cât de mare este procentul veniturilor din chirii în total venituri în România – dar acest segment – al micilor investitori, familii cu o locuință a lor, care au cumpărat o a doua sau o a treia locuință în acest scop, a fost îngroșat de românii cu venituri din străinătate. Din 2019 sau chiar 2018, am avut creșteri de 50% de la an la an pe acest segment. 

7.     Vor crește prețurile, ca urmare a numărului mai redus de livrări?

Nu prea cred, piața va fi suplimentată și alimentată de piața secundară, a locuințelor mai vechi care au o elasticitate puțin mai redusă a prețurilor.  Există o limită, iar mare parte din spațiul pe care noi l-am fi avut pentru creșterea prețurilor caselor este ocupat de creșterea dobânzilor – deci o creștere în continuare a prețurilor ar decupa cererea de ofertă și piața s-ar bloca ca număr de tranzacții în acel moment . În momentul în care creditarea trage jumătate din numărul tranzacțiilor, are un cuvânt foarte greu de spus – din punctul de vedere al creditării, acolo nu va fi loc de creștere, nu se întâlnește cererea cu oferta. 

8.     Cum vor evolua prețurile din Brașov după finalizarea aeroportului din Ghimbav?

Brașovul și Constanța au o particularitate, Brașovul a avut cea mai mare creștere, în valoare absolută, iar Constanța are cel mai mare indice de accesibilitate, ceea ce spune că de fapt locuințele din Constanța sunt mai puțin accesibile. Însă, mulți clienți care cumpără în Constanța nu sunt constănțeni, indicele de accesibilitate îl calculăm pe salariul din Constanța, dar clienții de acolo nu sunt constănțeni; la fel stau lucrurile și cu Brașovul. Desigur, aeroportul va ajuta, dar nu cred că în sensul unei creșteri a prețurilor – Brașovul oricum are o creștere destul de rapidă. Dacă, urmare a acestui aeroport, vor veni și alte investiții, desigur, zona va fi foarte atractivă. 

Citiți mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieței imobiliare în contextul actual, precum și despre evoluția prețurilor în sectorul rezidențial, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance. 

Storia.ro este platforma de imobiliare cu cele mai multe anunțuri din piață – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primește peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât și prin aplicațiile de iOS și Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniștilor pentru a identifica cea mai bună soluție de credit ipotecar și nu numai.