Real Estate. Piața rezidențială în 2024: între optimism și prudență

Anul 2024 a fost unul complex pentru piața imobiliară din România, marcat de contraste puternice și evoluții impre-vizibile. Cum a modelat cocktailul de dobânzi ridicate, dinamica atipică a pieței muncii și factorii globali piața re-zidențială?

Piața a fost una cu două jumătăți,” a explicat Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Col-liers România, în una dintre edițiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia, referindu-se la evoluția atipică a pieței rezidențiale din ultimele luni. „În prima parte a anului 2024, am avut mai mult optimism, dar pe măsură ce lunile au trecut, ne-am confruntat cu realitatea unei economii globale nesigure și a dobânzilor care nu au scăzut așa cum ne-am fi dorit. Conceptul de high for longer – dobânzi ridicate pe termen lung – a rămas prezent pe tot par-cursul anului, afectând atât revenirea economică, cât și sectorul rezidențial. Această incertitudine economică a dus la o prudență sporită în rândul cumpărătorilor, care au devenit mai atenți și mai reticenți în a lua decizii rapide”, a observat el. Continuând să explice influențele externe, Blăniță a subliniat că economia globală a avut un efect profund asupra pieței locale: „Mediul global a influențat puternic economia românească. Partenerii noștri comer-ciali, precum Germania, se află într-o perioadă dificilă de un an și jumătate, ceea ce a impactat direct exporturile noastre. La acestea se adaugă și inflația persistentă din România, una dintre cele mai ridicate din Uniunea Euro-peană, care a împiedicat Banca Națională să reducă dobânzile. În acest context, vedem cum prudența băncii cen-trale a reverberat pe piața rezidențială, unde oamenii sunt mult mai atenți la deciziile financiare.” De asemenea, specialistul de la Colliers a explicat cum aceste condiții economice au afectat comportamentul cumpărătorilor: „Dobânzile nu au scăzut așa cum ne-am așteptat, iar acest lucru a avut un impact direct asupra procesului de cumpărare. Oamenii au devenit mai precauți, iar deciziile de a închiria sau cumpăra o locuință durează mai mult decât acum câțiva ani. Dacă înainte o decizie putea fi luată într-un interval de câteva săptămâni, acum poate dura câteva luni. Chiar dacă piața rezidențială continuă să fie activă în ceea ce privește cererile, vizitele și discuțiile, rit-mul deciziilor s-a schimbat considerabil. Oamenii se uită din ce în ce mai mult la alternative, la bugete și la posibil-ități. Deciziile de închiriere sau de cumpărare nu se mai iau la fel de repede ca acum doi-trei ani, iar timpul necesar pentru a analiza o decizie s-a prelungit,” a explicat Blăniță. El a confirmat că piața rămâne activă, dar este influ-ențată de incertitudinea economică. „Se întâmplă tranzacții, dar nu la fel de multe ca acum doi ani. Totuși, piața nu este blocată; oamenii sunt activi în căutări și discuții, doar că impredictibilitatea economică îi face să fie mai pre-cauți și să analizeze mai îndelungat fiecare detaliu înainte de a se angaja într-o tranzacție,” a adăugat el. Acest cli-mat de prudență nu este specific doar pieței rezidențiale, ci se extinde și la alte tipuri de active imobiliare, unde in-vestitorii așteaptă să vadă mai multe „piese din puzzle” pentru a înțelege pe deplin contextul înainte de a lua decizii de investiție. Astfel, deși piața nu este blocată, ritmul deciziilor este încetinit de multiplele incertitudini economice.

Privind spre 2025, Gabriel Blăniță a vorbit și despre provocările specifice începuturilor de an. Cu doar o lună și jumătate rămasă până la finalul anului 2024, piața imobiliară din România se confruntă cu o atmosferă de incerti-tudine fiscală care încetinește dinamismul investițional. Un sentiment de prudență se simte printre cumpărători și investitori, care amână deciziile majore în așteptarea clarificărilor legate de eventualele modificări ale taxelor. „În acest an mai avem cam o lună și jumătate până la final și încă nu știm dacă sau cum se vor modifica taxele, ceea ce creează și mai multă impredictibilitate,” a mai observat Gabriel Blăniță.  „Oamenii nu pot lua o decizie atât timp cât nu știu cum va arăta orizontul.” Această incertitudine împiedică piața imobiliară să fie la fel de dinamică precum ar putea fi în condiții de claritate fiscală, determinând o încetinire a ritmului tranzacțiilor. Expectativele pentru anul viitor sunt departe de a aduce un climat de stabilitate, iar creșterea taxelor pare tot mai probabilă. „Așteptările sunt pentru creștere de taxe, chiar de la 1 ianuarie,” a explicat Blăniță, menționând că aceste majorări ar putea pune o presiune semnificativă pe bugete și, implicit, pe numărul de tranzacții. Dacă acest scenariu se concretizează, 2025 ar putea începe într-un mod similar cu anii precedenți, cu o activitate redusă pe piața imobiliară în primele luni, urmând o posibilă revenire abia în a doua jumătate a anului. În ciuda acestor provocări, există și vești pozitive. „Chi-ar dacă creșterea economică a încetinit față de ceea ce previzionam la începutul anului – de la o prognoză inițială de 3% la aproximativ 1,5-2% – această cifră rămâne una bună,” a remarcat Blăniță. Economia României continuă să genereze locuri de muncă, iar o piață a muncii robustă contribuie la un fundament economic relativ solid. „O creștere economică, chiar dacă mai mică, dar pozitivă, va crea premisele unei evoluții bune pe termen mediu,” a adăugat el.
Un alt factor cheie în dinamica pieței rezidențiale este piața muncii. „Piața imobiliară este strâns legată de ce se întâmplă pe piața muncii,” a explicat Blăniță. „Pentru majoritatea oamenilor, salariul este cel mai important factor atunci când se gândesc să achiziționeze o locuință. Cu toate acestea, în ultimele luni, am observat o schimbare importantă.  De exemplu, sectorul construcțiilor a continuat să creeze locuri de muncă, în special în infrastructură, însă sectorul IT nu a mai performat la fel de bine. Vedem cum piața muncii, care înainte era foarte dezechilibrată în favoarea angajatului, începe să se echilibreze, iar acest lucru pune presiune pe creșterea salariilor.” Blăniță a subliniat, de asemenea, impactul inteligenței artificiale asupra pieței muncii: „Creșterea productivității prin utiliz-area AI aduce o altă dinamică pe piața muncii. Cineva care folosește eficient tehnologia poate fi mai productiv, ceea ce duce la presiuni asupra salariilor, în special în domeniile de white-collar jobs. Însă această productivitate sporită vine la pachet cu o ajustare a valorii muncii, iar pe termen lung, vom vedea o recalibrare a pieței.”

Deși numărul tranzacțiilor imobiliare a încetinit, prețurile continuă să fie reziliente: „Prețurile au continuat să creas-că, deși nu la nivelul inflației. În orașele mari, precum București, Cluj, Iași și Timișoara, vedem o creștere între 5 și 10%,” a declarat Blăniță. „Această rezistență a prețurilor este susținută de o cerere puternică, chiar dacă tran-zacțiile sunt mai lente. Clujul, de exemplu, a depășit de mult timp Bucureștiul în privința prețurilor, și asta pentru că cererea este extrem de mare, iar oferta este limitată. Asta face ca prețurile să rămână ridicate, chiar și în contextul unei economii mai prudente.” Referindu-se la diferențele dintre zonele din București, Blăniță a explicat: „În nordul Bucureștiului, prețurile sunt semnificativ mai mari decât în sud, și acest lucru se datorează unei cereri mai mari și proiectelor imobiliare de calitate mai înaltă. Nordul capitalei rămâne preferat pentru accesul la centrele de afaceri, școli private și infrastructura modernă, ceea ce face ca investițiile imobiliare să fie mai atractive aici.” În ceea ce privește creditarea, Blăniță a oferit o perspectivă detaliată: „Dobânzile ridicate sunt influențate direct de inflație și de riscul de țară. România are un deficit bugetar ridicat, iar acest lucru nu se corectează peste noapte. De aceea, costurile de finanțare rămân mari. În Polonia sau Cehia, riscul de țară este mai mic, deci și dobânzile sunt mai mici. În România, deficitul bugetar continuă să pună presiune pe finanțare, făcând creditarea imobiliară mai scumpă și inaccesibilă pentru o parte importantă a populației.” Ce urmează? „Piața imobiliară rămâne dinamică și se adaptează continuu la contextul macroeconomic. Vedem prudență din partea cumpărătorilor, dar și o reziliență a prețurilor în orașele mari. Pe termen mediu, presiunea asupra prețurilor va continua, mai ales dacă oferta de locui-nțe noi rămâne scăzută.”    


Carte de vizită

Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România:

1. Și-a început cariera la Colliers International România în 2010, în calitate de evaluator imobiliar. Pe parcursul acestei perioade, a fost implicat în evaluarea unor portofolii ipotecare mari, specializându-se ulterior în evaluarea apartamentelor, caselor cu teren și a terenurilor;

2. Este absolvent al Facultății de Finanțe, Asigurări, Bănci și Burse de Valori din cadrul Academiei de Studii Econom-ice din București, unde a obținut o diplomă de licență în Finanțe în 2011. De asemenea, deține un master în Man-agement Bancar, finalizat în 2013.


Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Gabriel Blăniță:

1 . Cum a evoluat piața rezidențială în 2024?

Piața a fost una cu două jumătăți. Dacă ne raportăm la întregul an 2024, vedem că a reflectat ceea ce s-a întâmplat în economie. La începutul anului era mai mult optimism, dar dobânzile nu au scăzut așa cum ne așteptam. Con-ceptul de ‘high for longer’ – dobânzi ridicate pe termen mai lung – a afectat atât revenirea economică, cât și piața rezidențială, care este strâns legată de piața muncii. În a doua parte a anului, pe măsură ce creșterea economică a încetinit, numărul tranzacțiilor a scăzut, deși per total, numărul de tranzacții pe primele 10 luni este cu circa 10% mai mare față de anul trecut, chiar dacă sub recordurile de acum doi ani.

2. Care sunt cauzele principale ale încetinirii tranzacțiilor?

Mediul global are o influență majoră asupra economiei, iar anul acesta a fost marcat de multe incertitudini, inclusiv alegeri importante în diverse țări. Situația economică a partenerilor comerciali ai României, cum ar fi Germania, care trece printr-o perioadă dificilă de un an și jumătate, afectează exporturile. În plus, inflația din România este una dintre cele mai mari din Uniunea Europeană, ceea ce a frânat scăderea dobânzilor. Prudența Băncii Naționale se vede și în piața rezidențială, unde oamenii sunt mai atenți la deciziile de investiții, iar procesul de a închiria sau cumpăra o locuință durează mai mult decât acum câțiva ani.

3. De ce sunt dobânzile la credite mai ridicate la noi decât în alte țări din Europa?

Inflația joacă un rol important. Dobânzile mari înseamnă că mulți oameni nu își permit să cumpere cu credit, pentru că riscul de țară este mare. România are un deficit bugetar ridicat, iar echilibrarea acestuia va dura ani. În Polonia sau Cehia, riscul de țară este mai mic, așa că și dobânzile sunt mai mici. Deficitul bugetar de la noi pune presiune pe finanțare și face creditarea mai scumpă.