Real Estate. Mitul celor 95%

Românii visează în continuare la statutul de proprietar, dar realitatea din marile orașe îi contrazice. Locuințele noi din zonele bune ale Bucureștiului devin inaccesibile pentru o mare parte a populației, iar mutarea în afara orașului vine cu un cost ascuns: timpul pierdut în trafic. Cei care își mai permit să locuiască în oraș sunt, de fapt, tot mai puțini și contrazic statisticile europene, care ne consideră „cei mai mari proprietari” ai uniunii.

Românii sunt, conform statisticilor oficiale, cei mai mari proprietari de locuințe din Europa. Peste 95% dintre noi am locui în propria casă, dacă ne uităm la datele Eurostat. Realitatea de zi cu zi din marile orașe spune însă altceva. Potrivit unui studiu realizat de Colliers România International, doar puțin peste 70% dintre locuitorii din mediul urban sunt, în fapt, proprietarii locuinței în care trăiesc. Restul locuiesc în chirie sau în aranjamente informale – cu prieteni, rude, în apartamente ale familiei. Ce ne arată, de fapt, această diferență și cum se schimbă comportamentul locativ al românilor? „Am început să analizăm această discrepanță în urmă cu trei ani, pentru că ne-am dat seama că realitatea pe care o vedem în marile orașe nu se potrivește cu ceea ce spun statisticile. Și am vrut să înțelegem mai bine ce se întâmplă în special în mediul urban. Rezultatele au fost clare și s-au confirmat constant: doar aproximativ 70% dintre cei care locuiesc în orașe sunt proprietari. Chiriașii reprezintă între 11% și 15%, iar restul trăiesc în locuințe care nu le aparțin, fără să plătească chirie – în general în aranjamente de tip familial sau informal”, explică Gabriel Blăniță, associate director, Romania valuation, living services, capital markets, Colliers International România. Aceste date nu contrazic neapărat statistica oficială, cât o nuanțează. Cineva care are adresa de domiciliu într-un apartament proprietate personală, dar trăiește de ani buni în chirie, în alt oraș, va apărea ca proprietar în documente. Studiul realizat de Colliers se concentrează însă pe realitatea locuirii efective: unde trăiesc oamenii și în ce condiții. Din această perspectivă, România începe să semene tot mai mult cu orașele din Europa Centrală și de Vest. Iar capitala și marile orașe devin principalele motoare ale acestei transformări. Migrația internă, cererea crescută, dar și venirea unui număr tot mai mare de imigranți contribuie la schimbare. De altfel, în ultimii doi ani pentru care există date oficiale, România a înregistrat o creștere a populației rezidente – un fenomen rar întâlnit în ultimele decenii. Creșterea este mică, dar semnificativă în contextul urban: peste 20.000 de persoane în plus, concentrate în special în marile orașe. Acestea atrag și concentrează întreaga piață rezidențială: peste două treimi din activitatea imobiliară – fie că vorbim de construcții sau tranzacții – au loc în București, Cluj, Iași, Timișoara și Brașov. Un alt indicator al transformării este evoluția chiriilor. Dacă în urmă cu 10–15 ani un apartament cu trei camere putea fi închiriat cu 400 de euro, azi aceeași sumă e mai curând prețul mediu pentru un apartament vechi cu două camere, la periferie. În cazul unui apartament nou, construit recent, chiria poate ajunge la 500–600 de euro pentru 50 de metri pătrați, iar la această sumă se adaugă adesea costuri suplimentare – de la întreținere mai ridicată la locuri de parcare care pot costa până la 150 de euro lunar. În acest context, întrebarea devine evidentă: de ce nu mai cumpără românii locuințe? În opinia lui Gabriel Blăniță, intenția de achiziție rămâne încă ridicată, dar barierele sunt din ce în ce mai greu de trecut. Prima este raportul dintre prețul locuințelor și veniturile disponibile. A doua – și poate cea mai importantă – este costul tot mai ridicat al creditării. Dobânzile ipotecare au crescut puternic după pandemie, ajungând la 7–8% pe an, ceea ce face ca suma totală rambursată pe durata unui credit de
20 de ani să fie aproape dublă față de prețul de achiziție al locuinței. Rata lunară a devenit astfel mult mai greu de suportat pentru cei care nu dispun de avansuri mari sau venituri stabile. Pentru cei care în urmă cu trei-patru ani plănuiau să cumpere un apartament cu trei camere, calculele s-au modificat drastic: în 2024, aceleași familii se mai încadrează, eventual, la două camere. Iar chiar dacă au apărut oferte cu dobândă fixă în primii ani – o soluție atractivă pentru a reduce rata inițială – suma maximă împrumutată se calculează în funcție de dobânda variabilă, care rămâne ridicată. Cu toate acestea, România încă oferă un avantaj în raport cu piețele mature: vârsta la care românii pot accesa o locuință cu credit. Dacă o familie economisește în jur de 20% din venit, poate ajunge la achiziția unei locuințe în 5–6 ani, ceea ce înseamnă că tinerii pot deveni proprietari până în jurul vârstei de 30 de ani. În vestul Europei, acest prag este rareori atins mai devreme de 35–40 de ani, deși dobânzile sunt mai mici, tocmai din cauza prețurilor mult mai ridicate. Diferențele regionale în România sunt și ele semnificative. În ultimii cinci ani, prețurile au crescut cu aproximativ 10% în București, dar cu 60–70% în orașe precum Iași și Timișoara. În Cluj-Napoca, creșterea este de 80% și prețurile au depășit cu peste 50% media din Capitală. Acolo, raportul de accesibilitate este comparabil cu cel din orașe vest-europene. „Dacă vrei să simți cum e să cauți locuință la Paris sau la Londra, du-te în Cluj. E o experiență asemănătoare”, spune Blăniță. În plus, diversificarea produselor imobiliare face ca media generală a prețurilor să nu mai spună mare lucru. Piața s-a maturizat și s-a segmentat, iar diferențele dintre apartamentele vechi, cele noi sau cele premium sunt tot mai mari. Prin urmare, cifrele agregate pot induce în eroare, iar percepția cumpărătorului este influențată mai degrabă de produsul concret pe care îl caută decât de „media pe oraș”. În ciuda provocărilor, visul de a deveni proprietar rămâne viu pentru majoritatea românilor. Dar distanța dintre vis și realitate pare să crească, pe măsură ce economia, dobânzile și prețurile evoluează într-o direcție mai puțin predictibilă. „Accesibilitatea locuințelor în zonele bune ale orașelor mari a devenit o provocare reală. Dacă ne uităm la segmentul cel mai căutat – apartamentele noi din zonele bune ale Bucureștiului, cu acces la metrou, servicii și infrastructură –, vedem prețuri care ajung la 3.000–4.000 de euro pe metru pătrat. Asta e aproape dublu față de media pieței”, spune Gabriel Blăniță, director asociat în cadrul Colliers. Pentru cineva care visează la un astfel de apartament, „vorbim deja de 13–15 ani de venituri cumulate necesare pentru achiziție – dacă am considera o plată integrală. Este un efort aproape imposibil pentru o familie tânără, la început de drum”. În paralel, orașele din România încep să semene tot mai mult cu cele din vest și din perspectiva polarizării. Clujul, de exemplu, are 10–12% dintre salarii în categoria „venituri mari”, ceea ce duce la prețuri tot mai ridicate pentru toți ceilalți. „E un mecanism cunoscut din orașe ca Paris sau Londra: un segment bine plătit influențează tot restul pieței și ridică costurile pentru toți.” Lipsa ofertei reale în interiorul orașelor – mai ales în București și Cluj – forțează migrația spre zona metropolitană, unde prețurile sunt mai mici. Doar că acest avantaj aparent vine la pachet cu un cost ascuns: timpul pierdut în trafic. „Traficul din București e mai aglomerat acum decât în urmă cu patru-cinci ani, deși oamenii lucrează mai mult de acasă. O cauză este dezvoltarea imobiliară împinsă spre exterior, fără să fie dublată de investiții în infrastructură și transport public.” Datele comparative sunt relevante: în București, există circa 800 de mașini la 1.000 de locuitori, cu o densitate rutieră care depășește 7% din suprafața orașului. La Paris, Roma sau Londra, același indicator este în jur de 1,5%. Iar la Varșovia – oraș mai mare ca suprafață decât Bucureștiul – doar 3,5% din oraș este ocupat de mașini. „E normal să avem cele mai mari timpi de așteptare în trafic, când avem cele mai multe mașini raportate la suprafață.” „Dacă nu corelăm dezvoltarea urbană cu infrastructura, riscăm ca orașele noastre să devină tot mai greu de locuit, chiar dacă avem locuințe mai accesibile în afara lor. Accesul real nu înseamnă doar un preț mai mic pe metru pătrat, ci și timp, mobilitate și calitate a vieții.” 

Carte de vizită

Gabriel Blăniță, associate director, Romania valuation, living services, capital markets, Colliers International România:

1. Și-a început cariera la Colliers International România în 2010, în calitate de evaluator imobiliar. Pe parcursul acestei perioade, a fost implicat în evaluarea unor portofolii ipotecare mari, specializându-se ulterior în evaluarea apartamentelor, caselor cu teren și a terenurilor;

2. Este absolvent al Facultății de Finanțe, Asigurări, Bănci și Burse de Valori din cadrul Academiei de Studii Economice din București, unde a obținut o diplomă de licență în Finanțe în 2011. De asemenea, deține un master în Management Bancar, finalizat în 2013.

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Gabriel Blăniță, associate director, Romania valuation, living services, capital markets, Colliers International România:

Œ1. Ce se întâmplă cu accesibilitatea locuințelor în zonele centrale din București?

Dacă ne uităm la locuințele nou construite în zonele bune din București, cu acces la metrou și servicii, vedem că prețurile pot ajunge la 3.000–4.000 euro/mp. Asta înseamnă că raportul accesibilității ajunge la 13–15 ani de venituri necesare pentru achiziție, aproape dublu față de medie.

2. Cum influențează veniturile mari piața imobiliară din orașe ca București și Cluj?

În Cluj, 10–12% dintre salarii sunt în categoria veniturilor mari. Acest segment împinge prețurile în sus pentru toți ceilalți, exact cum se întâmplă în orașe ca Paris sau Londra.

Ž3. De ce nu este o soluție optimă relocarea în zonele metropolitane?

Chiar dacă prețurile sunt mai mici, costurile ascunse sunt semnificative. Traficul a devenit mai aglomerat decât în urmă cu cinci ani, iar lipsa infrastructurii adecvate transformă timpul pierdut pe drum într-un cost greu de cuantificat, dar foarte real.