Real Estate. Mai mulți chiriași, dar tot cu ambiții de proprietari

Contextul economic actual pare că îi determină pe români să mai amâne decizia de cumpărare a unei proprietăți, context în care piața chiriilor pentru locuințe pare să se bucure de o evoluție pozitivă. Suntem încă departe de A ne transforma însă din cei mai mari proprietari ai Europei în chiriași, după cum observă Răzvan Ceapă, head of operations pentru Storia.ro și OLX Imobiliare. 

Există premisele pentru pentru un trend ascendent. Pe baza a ceea ce observat în ultimul an și oarecum constant de-a lungul acestei perioade și pe baza faptului că avem încă un nivel de inflație ridicat, chiar dacă începe să o ia ușor la vale, există totuși o inflație importantă și atunci, în special prețul chiriilor va fi cât de cât în linie cu valoarea inflației. Mai trebuie să recunoaștem și că, atunci când vorbeam de numărul românilor care stau în chirie, că potențialul de creștere a cererii pentru chirii este foarte mare și în general de câte ori crește cererea, efectul asupra prețului este unul de obicei pozitiv. Deci aș spune că premisele pentru un trend pozitiv există în momentul de față”, a observat Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro și OLX Imobiliare, în una dintre cele mai recente ediții ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, subliniind însă că există foarte mulți factori care pot influența prețurile.

„Noi monitorizăm atent evoluția pieței imobiliare, atât în ceea ce privește închirierile, cât și tranzacțiile de vânzare-cumpărare. În ultimul timp, am observat o tendință ascendentă pe piața închirierilor. Dacă ne concentrăm asupra celor mai mari 10 orașe, putem vedea că în luna septembrie, față de aceeași perioadă din anul precedent, am înregistrat o creștere medie de aproximativ 15%. În comparație, piața tranzacțiilor de vânzare a înregistrat o creștere de doar 6-7% în aceeași perioadă. Cu alte cuvinte, putem spune că închirierile au înregistrat o creștere mai mult decât dublă față de prețurile tranzacțiilor de vânzare”, a mai spus el.

Răzvan Ceapă a observat, pe baza studiilor efectuate de echipa lor, o tendință de creștere a prețurilor închirierilor în toate orașele pe care le-au analizat, indiferent de tipul proprietății, fie că este vorba de garsoniere sau apartamente cu două sau trei camere. Referindu-se la clienții care utilizează platforma Storia, el a mai menționat că numărul celor interesați de tranzacții de vânzare a scăzut cu 8% în ultimul an, de la 45% la 37%, în timp ce numărul celor interesați de închirieri a crescut cu 16%, de la 32% la 48%. „Nu putem spune că cererea pentru achiziții s-a diminuat complet, ci că a crescut procentul celor interesați de închiriere. Aceasta poate fi o tendință pe termen scurt, care reflectă contextul actual din piață. Oamenii pot fi mai precauți și pot avea un apetit pentru risc mai scăzut, așteptând un moment de creștere a confortului financiar în viitorul apropiat. Astfel, se orientează către tranzacții mai sigure pe termen scurt, fără a-și asuma obligații financiare pe termen lung”, a explicat el.

Carte de vizită

Răzvan Ceapă

1. Deține rolul actual, de head of operations OLX Real Estate și Storia.ro din ianuarie 2023;

2. A intrat în domeniul imobiliar odată cu primul rol în cadrul OLX Real Estate și Storia.ro, în martie 2021;

3. Și-a început cariera în domeniul consultanței de business, de unde a evoluat înspre business development management;

4. A studiat economia, informatica,  biologia moleculară și biochimia la Universitatea Wesleyan, obținându-și diploma de licență în aceste domenii în anul 2004.

De asemenea, un alt indicator folosit de ei reprezentativ pentru efervescența pieței de închirieri ține de numărul de interacțiuni între proprietari și chiriași. „În acest moment, față de aceeași perioadă a anului trecut, numărul de interacțiuni, respectiv contactări, discuții prin platformă între potențiali chiriași și proprietari a crescut cu 8% față de anul trecut. De ce spun că este un indicator interesant? Pentru că este poate cel mai relevant indicator pentru a descrie cererea pe piața de închiriere sau de vânzare.” În ceea ce privește viitorul, nu vor mai fi românii cei mai mari proprietari din Europa (96% dintre români dețin locuințele în care trăiesc)? „Este dificil de prezis ce se va întâmpla în viitor, dar atâta timp cât avem un nivel atât de înalt, 96% – proprietari, chiar și o reducere la 92%, care rămâne un procent semnificativ, ar însemna încă un potențial de creștere considerabil pentru piața închirierilor. Poate ne confruntăm doar cu o transformare minoră a modului actual de viață”, a subliniat el. Cele mai mari creșteri de prețuri au fost observate în Constanța, unde prețurile au crescut cu 29% în septembrie față de aceeași perioadă a anului precedent. Cele mai ridicate prețuri rămân în continuare în orașele Cluj și București. „În București, practic, există aproape două orașe: sectorul 1, care este de dimensiunea unui oraș întreg, are cele mai scumpe proprietăți de închiriere din țară, cu valori mai mari decât cele din Cluj. În București, în afara sectorului 1, prețurile medii pornesc de la 400 de euro pentru o garsonieră și ajung la 900 de euro pentru un apartament cu trei camere. Excluzând sectorul 1, Clujul devine cel mai scump oraș din România când vine vorba de chirii, cu valori cuprinse între 300-500 de euro pentru o garsonieră și 700 de euro pentru un apartament cu trei camere.”

De asemenea, crede că există perspectivele alinierii prețurilor în piața imobiliară cu cele din vest:

„Cu siguranță, prețurile chiriilor din România sunt mult mai mici decât afară, așa cum și prețurile proprietăților sunt inferioare celor de afară. Între  prețul chiriilor și prețul apartamentelor trebuie să fie o corelație – nu poate să crească doar prețul apartamentelor sau doar prețul chiriilor. Pe măsură ce în viitor, prețurile de la noi se vor alinia către cele de afară, ținând cont și de creșterea puterii de cumpărare, a venitului mediu și a dezvoltării economice a României, la care ne așteptăm cu toții, bineînțeles că și prețul chiriilor va va evolua în aceeași direcție. Până la urmă este vorba despre cerere și ofertă, iar prețul tranzacțiilor care se întâmplă este determinat de locul în care se întâlnesc cererea și oferta”.

Ce caută românii când vine vorba despre închiriere? „Starea tehnică a apartamentului, locația, care este foarte importantă, accesul la mijloace de transport în comun și, nu în cele din urmă, este importantă semnarea unui contract de închiriere, care asigură până la urmă o mai mare siguranță și o garanție a spațiului pe care aceștia îl vor ocupa reprezintă câteva dintre criteriile pe care le caută oamenii atunci când vine vorba despre alegerea unei locuințe”, a mai observat Răzvan Ceapă.   

5 întrebări și răspunsuri din interviul cu Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro și OLX Imobiliare

Cum sunt chiriile din România raportat la venituri ?

Am făcut recent un studiu pe piața chiriilor încercând să înțelegem, printre altele, nivelul de preț pe care îl caută potențialii chiriași și cel mai mare interes era pentru cele cuprinse între 100 și 400 de euro. Mai mult de jumătate dintre cei care au participat la acest studiu s-au declarat mulțumiți sau foarte mulțumiți de prețurile disponibile pentru proprietățile existente, comparativ și cu potențialul lor de a plăti pentru pentru chirie.

 S-a schimbat profilul celor care aleg să stea în chirie?

Nu am observat ca profilul chiriașului să se fi schimbat. Cel mai recent studiu pe care l-am făcut mai detaliat a fost în cursul lunii august, când avem un interes ridicat din partea studenților și este perioada cea mai activă pe piața de închirieri, în special în orașele universitare. Uitându-ne însă în același interval și la tipul de locuințe căutate, cea mai mare cerere continuă să fie la un nivel ridicat pentru garsoniere și apartamente cu două camere, care sunt pretabile fie persoanelor singure, poate la început de drum sau familiilor mai mici. În general pare că există interes la  mutarea într-o proprietate personală la un moment dat. Și există în continuare interes și pentru proprietățile cu trei camere, dar cel mai mare interes continuă să fie pentru garsoniere și apartamente cu două camere.

Care sunt orașele unde s-au observat cele mai mari creșteri pe segmentul de închiriere?

Creșterea cea mai mare pe care am văzut-o în ultimul an a fost de fapt la Constanța, unde am observat foarte mult la nivelul lunii septembrie o creștere de 29% față de anul trecut, dar prețurile cele mai ridicate  rămân în continuare în Cluj și în București. 

Care sunt orașele unde prețurile au stagnat?

Există niște orașe mari unde prețurile au fost constante de la luna august la septembrie. Și dacă ne uităm, de exemplu, la două municipii mari, Timișoara și Cluj-Napoca, prețurile din septembrie sunt într-adevăr în linie cu cele din august, dar cu o creștere de asemenea importantă față de aceeași perioadă a anului trecut. Am observat, de exemplu, Timișoara și Cluj, că acolo a avut loc o creștere de prețuri, așa cum în alte orașe s-a văzut mai degrabă în septembrie. Este foarte greu de identificat ce ar determina această variație diferită de-a lungul unui an. Am putea să ne gândim poate și la faptul că vorbim despre niște centre universitare importante și poate a fost de interes pentru viitorii chiriași să-și găsească mai din timp proprietatea, înaintea vârfului de sezon.

Cum alegem locuința potrivită pentru închiriere?

Cred că este foarte important să știi ceea ce îți dorești, să te gândești la motivul pentru care-ți cauți o proprietate pe care s-o închiriezi și de cât spațiu ai nevoie, cât de departe vrei să fie de școală, de serviciu, de mijloace de transport în comun, parcuri, magazine, absolut orice alte lucruri care sunt importante pentru tine. Adică trebuie să ai o înțelegerea a ceea ce a ceea ce îți dorești. Folosind platforma Storia.ro, noi încercăm să oferim clienților noștri cât mai multe posibilități să își găsească o proprietate în funcție de de propriile interese.