Real Estate. Investiții sub briza mării

Litoralul românesc a experimentat o serie de schimbări importante în ultimii ani, în special în ceea ce privește prețurile locuințelor. Dacă în trecut dezvoltarea în acest sector a fost limitată, acum vedem o expansiune a proiectelor și o creștere rapidă a prețurilor, când vine vorba ATÂT despre locuințele de vacanță, cât și despre celelalte segmente ale pieței imobiliare. 

Litoralul românesc s-a schimbat în întregime în ultimii 6-7 ani. Proiectele mari s-au concentrat în Mamaia și extinderea Mamaia Nord și Năvodari, unde s-au construit mii, chiar zeci de mii de locuințe, schimbând fața litoralului”, a spus Andrei Botiș, CEO al NAI România, în cea mai recentă ediție a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, referindu-se la creșterea activității rezidențiale din județul Constanța. Această efervescență imobiliară este determinată atât de creșterea interesului din partea investitorilor locali și internaționali, cât și de dezvoltarea unor mari proiecte comerciale și turistice în zonă. De asemenea, baza militară NATO de la Mihai Kogălniceanu și portul Constanța au jucat un rol important în creșterea economică a regiunii, ceea ce a condus la o cerere mai mare pentru locuințe și investiții imobiliare în orașul Constanța, a observat el. Botiș a subliniat că această regiune are un potențial uriaș de dezvoltare datorită poziționării sale strategice și a operațiunilor portuare în continuă creștere, aspect evidențiat și într-o analiză recentă publicată de Appraisal & Valuation SA, firma deținătoare a brandului NAI Romania & Moldova (și emitent listat pe BVB – simbol: APP), din care reiese că prețurile pentru proprietățile imobiliare (apartamente, case, terenuri, spații comerciale și industriale), dar și chiriile din municipiul Constanța au cunoscut o dinamică ascendentă, în ultimii șapte ani, înregistrând creșteri de la 49% – pentru spații comerciale, 66% – pentru apartamentele situate într-un cartier nordic, respectiv un maxim de 120% – pentru terenurile aflate în zone ultracentrale. Andrei Botiș a explicat că, în general, cele mai frecvente creșteri de prețuri s-au situat între 40% și 50%, ceea ce, deși poate părea considerabil, este relativ modest comparativ cu alte zone mari, precum Bucureștiul, unde creșterile au depășit adesea 100% în perioada de șapte ani analizată în raportul lor. Aceasta se explică prin faptul că în zonele centrale ale orașelor, locurile sunt limitate, iar prețul terenurilor crește vertiginos. În Constanța, în special, cererea pentru locuințe a fost alimentată de renovările importante, precum a cazinoului și amenajarea falezei, care au adus o valoare adăugată semnificativă orașului. Totuși, expertul subliniază că, în ultima perioadă, în Mamaia Nord și alte zone de pe litoral, prețurile nu au mai crescut la fel de abrupt, iar „creșterea s-a stabilizat”. Un aspect important menționat de Andrei Botiș este impactul pandemiei asupra pieței imobiliare. În timpul pandemiei, a existat o cerere crescută pentru locuințe de vacanță, fiindcă „toată lumea vrea la mare”, ceea ce a generat o explozie în numărul proiectelor de construcție. Totuși, acum, ritmul de finalizare a lucrărilor a scăzut, și „interesul s-a diminuat puțin”. O provocare observată de expert în una dintre cele mai efervescente zone din perspectiva dezvoltărilor rezidențiale din Mamaia Nord/Năvodari este lipsa locurilor de parcare, în special în cazul construcțiilor premium. Expertul a explicat că, deși „legal, proiectele sunt întocmite conform planurilor de urbanism”, în practică, lipsa locurilor de parcare a devenit o problemă. Aceasta se datorează faptului că multe proiecte rezidențiale nu au fost inițial gândite pentru a oferi facilități hoteliere, și „dacă nu sunt locuri de parcare, clientul rămâne nemulțumit”. De asemenea, există un contrast între dezvoltările noi și infrastructura existentă. Expertul observă că sistemele de apă și canalizare și lățimea străzilor au fost proiectate acum 15-20 de ani și sunt acum insuficiente pentru cerințele actuale. Această problemă subliniază nevoia de o viziune pe termen lung în planificarea urbană. În ceea ce privește cererea pentru locuințele de vacanță, expertul menționează că “există foarte mulți bani prin depozitele bancare și foarte mulți bani la saltea”, ceea ce explică interesul pentru achiziționarea de locuințe de vacanță. Comparativ cu alte destinații de litoral din regiune, precum Bulgaria și Ucraina, România a rămas în urmă în ceea ce privește construcția de noi locuințe, ceea ce sugerează că există încă potențial pentru dezvoltare. În concluzie, dacă ești în căutarea unei locuințe de vacanță, expertul sugerează că ar fi bine să fii atent la evoluția pieței și să iei în considerare faptul că achiziția unui loc de parcare și alte facilități pot deveni din ce în ce mai importante pe termen lung. Pe de altă parte, dacă ai în vedere achiziția de locuințe, este important să monitorizezi tendințele pieței și să iei în considerare atât cererea actuală, cât și dezvoltările viitoare. În ceea ce privește evoluția pieței în general, potrivit lui Andrei Botiș, anul 2024 a început mai promițător decât anul anterior, în special datorită conștientizării tot mai mari din partea investitorilor și a clienților finali cu privire la stabilitatea pieței imobiliare. De asemenea, au apărut noi produse bancare care au permis achiziții la dobânzi mai avantajoase față de anul precedent. „Prima parte a anului a început mult mai bine decât anul anterior, în special datorită conștientizării investitorilor și a clienților finali că piața imobiliară este un peisaj sigur”, a explicat Botiș, subliniind că dinamica tranzacțiilor a fost mai vizibilă în prima jumătate a anului.Un alt factor important care a influențat piața imobiliară în 2024 a fost scăderea dobânzilor bancare, care a stimulat achizițiile imobiliare. „Dintre oamenii care au nevoie de locuințe, o mare parte au depășit sentimentul de incertitudine și au început să facă achiziții, bineînțeles, susținuți și de dobânzile bancare care au scăzut”, a explicat Botiș. El a adăugat că reducerea dobânzilor la depozite a avut, de asemenea, un rol în reorientarea oamenilor către investiții imobiliare, considerând că nu este avantajos să păstreze economiile în bănci pe termen lung. O schimbare semnificativă pe piața financiară a fost reintroducerea creditelor ipotecare cu dobândă fixă, chiar dacă pe perioade mai scurte, de 3-7 ani. 

Carte de vizită Andrei Botiș:

1. Andrei Botiș dezvoltă, din 2010, Appraisal & Valuation,  unul dintre liderii pieței de evaluări, firmă listată la BVB din sept 2021;

2. Este, de asemenea, președinte al Romania Green Building Council (RoGBC – organism care oferă certificări pentru locuințe „verzi”);

3. A studiat Marketingul și Afacerile Economice Internaționale (2006 – 2009) și și-a consolidat pregătirea cu un MBA în Finanțe Bancare la Universitatea din Wales, Cardiff, și Institutul Român Bancar (2009 – 2011).

3 întrebări și răspunsuri din interviul cu Andrei Botiș, CEO, NAI România

1. Ce părere ai despre promovarea intensă de către bănci a dobânzilor fixe pentru creditele ipotecare?

Aceste dobânzi fixe, practic, creionează o traiectorie bună, mai ales pentru cei care au deja un credit unde dobânda a ajuns la 8%-9% , să ai alternativă în piață la 5%- 5,5% mi se pare o soluție foarte viabilă pentru contextul actual, care, bineînțeles, oferă pieței imobiliare o ușoară creștere, nu doar pe partea de refinanțare. Un credit nou la o dobândă de 5,3% mi se pare că este foarte bun în condițiile actuale, ținând cont de toate creșterile și de tot ce se întâmplă în economie. Băncile tot timpul trebuie să fie aliniate la piață, pentru că altfel nu au business. Anul trecut au avut multe dintre ele un profit semnificativ, în mod special pe fondul creșterilor dobânzilor de referință și au fost un pic mai relaxate din perspectiva creditării, dar nu poți s-o duci la nesfârșit așa și atunci trebuie să te adaptezi consumatorului. Consumatorul are nevoie de bani, are nevoie de o locuință și atunci trebuie să-i deservești nevoile.

 2. Cine sunt românii care își cumpără locuințe de vacanță?

Datele oficiale spun că există foarte mulți bani prin depozitele bancare și foarte mulți bani la saltea. Un imobil întotdeauna este ceva foarte sigur, mai sigur decât să-ți banii într-o bancă sau într-un seif sau într-o saltea. Și atunci, dacă există exces de lichidități, e normal să investești și într-o locuință alternativă, a doua, a treia locuință la munte, la mare sau pe strada din vecinătate. Și bineînțeles că la noi litoralul a rămas în urmă – pe măsură ce locuințele vechi s-au renovat, au trecut printr-un proces amplu de reabilitare, de extindere, a apărut și nevoia dezvoltărilor noi, pentru că a apărut segmentul de piață care a cerut un apartament la mare. Sunt unii dezvoltatori care au făcut un marketing foarte bun național, dar și internațional, care au atras și un segment de piață din afară – adică pe acei români care sunt de mult plecați să lucreze în străinăttae, poate vin o dată pe an sau nu vin în România, dar au o locuință de vacanță. Dacă ne comparăm cu Bulgaria și Ucraina, din perspectiva locuințelor noi de pe litoralul lor, noi încă și acum suntem în urma lor și mai avem loc de creștere.

3. Este momentul unei achiziții imobiliare acum?

Dacă vrei să aștepți o oportunitate, s-ar putea ca ea să nu vină niciodată sau să vină peste trei ani. Când alegi să investești într-un imobil o faci atunci când când ai nevoie și când când consideri că îți este util. S-ar putea să te ajute mai mult să cumperi un imobil acum, să-l închiriezi 7 ani, să încasezi o chirie și să-l vinzi peste 7 ani cu 30-40% mai mult, timp în care încasat și o chirie. În piața imobiliară, dacă scad prețurile, rămâi cu activul; pe bursă, dacă scad prețurile și ai vândut acțiunile, rămâi doar cu pierderea. Depinde ce alegi, ce tip de investitori ești – e bine, poate să ai și niște bani pe bursă, dar să ai și niște imobile care să-ți genereze ceva sigur. Iar dacă nu ai banii necesari achiziției și optezi pentru un împrumut, sugerez achiziția unui apartament vechi, care arată deplorabil și căruia să îi aduci tu valoarea pentru că vei avea timp să-l renovezi și să-l faci așa cum îți place ție și să crești valoarea prin aportul tău.