Real Estate. Cifrele schimbării paradigmei din piața office

Piața de birouri a Capitalei pare să se confrunte cu un paradox: chiar dacă închirierile au ajuns la un record din punctul de vedere al suprafeței în 2023, investitorii încă așteaptă o „normalizare” a modului de lucru, iar proiectele noi se lasă așteptate. 

Dacă în ultimii 5 ani vorbeam de un volum mediu de tranzacții de aproximativ 600 de milioane de euro pe an, doar cu clădiri de birouri, anul trecut s-au tranzacționat mai puțin de 100 de milioane de euro cu astfel de astfel de clădiri, ceea ce înseamnă un declin de peste 80% – astfel că piața se confruntă cu un paradox. Este în creștere cererea, susținută și de faptul că pipeline-ul, cum spunem noi în engleză, proiectele noi livrate în piață sunt din ce în ce mai puține. Pentru că în această perioadă de neclaritate și dezvoltatorii și companiile au decis să facă o pauză a investițiilor. Ne așteptăm ca în 2024 rata de neocupare să înceapă să scadă și treptat și investitorii să își dea seama că fundamentele, cel puțin la nivelul Bucureștiului, sunt sănătoase. Există cerere, există companii care se extind. Oamenii se întorc treptat în spațiile de birouri și să înceapă astfel să se și tranzacționeze clădiri”, a observat în una dintre emisiunile ZF Real Estate by Storia.ro, Cristi Moga, head of capital markets, Cushman & Wakefield Echinox. România a înregistrat anul trecut un volum al tranzacțiilor de 488 milioane de euro, în scădere cu 62% față de 2022. Creșterea costurilor de finanțare și reticența investitorilor față de sectorul de birouri, care a fost clasa de active preferată în ultimii 5 ani, au avut un impact semnificativ asupra activității de investiții. Astfel, tranzacțiile cu proiecte de birouri au reprezentat doar 19% din volumul tranzacționat, în condițiile în care contribuția acestui sector în perioada 2018-2022 a fost de peste 60%. Pe de altă parte, anul 2023 a adus un nou record în ceea ce privește tranzacțiile de închiriere pe piața de birouri din București, fiind semnate contracte pentru aproximativ 500.000 de metri pătrați.

„Acest record pozitiv vine pe de o parte după doi ani în care companiile nu știu de cât spațiu au nevoie mai exact și pe fondul unei cereri care s-a acumulat în acești ani”, observă Cristi Moga. Astfel, în timp ce există o cerere în creștere, susținută și de faptul că proiectele noi în piață sunt din ce în ce mai puține, investitorii încă se lasă așteptați: „Ne așteptăm ca în 2024 rata de neocupare să înceapă să scadă și, treptat și investitorii să își dea seama că, cel puțin la nivelul Bucureștiului, fundamentele pieței de birouri sunt sănătoase. Există cerere, există companii care se extind. Oamenii se întorc, treptat, în spațiile de birouri și încep astfel să se tranzacționeze clădiri”. Efervescența în materie de închirieri se explică mai ales prin amânarea deciziilor de închiriere din perioada 2021-2022 și a contractelor care au ajuns la maturitate în 2023:  „Au fost ani buni cu livrări importante, cu contracte noi care au început, care ajungeau la maturitate și în 2023 trebuia luată o decizie. Am avut destul de multe tranzacții în care fie s-a salvat spațiu suplimentar, fie s-a păstrat aceeași suprafață. Au fost într-adevăr și ocupanți mari care au dat o parte din spații înapoi, dar nu la amploarea care se anticipa.” Pe de altă parte, s-au înregistrat și contracte noi – „Vorbim despre relocări,  de clădiri care anul trecut au fost livrate, în plus, am mai remarcat anul trecut o tendință a companiilor de a-și îmbunătăți spațiul de lucru. Aici vorbim despre o îmbunătățire atât calitativă, și anume a închiria spații mai bune în clădiri mai noi, cu specificații tehnice mai bune, cât și o îmbunătățire a poziției, venind poate dinspre zone mai periferice ale orașului către zone mai bine conectate, mai aproape de metrou, mai aproape de centrul orașului, mai aproape de un
mall etc”. 

Noua viață a birourilor neadaptate la cliențII
postpandemici

„Observăm este că piața chiriașilor s-a adaptat la noile condiții postpandemice. Practic, în ultimii doi ani, între 2021 și 2023, s-au tranzacționat peste 1 milion de metri pătrați, ceea ce înseamnă aproape o treime din stocul de birouri din București”, a observat Mădălina Cojocaru, partner office agency la Cushman & Wakefield Echinox, evoluția din ultimul timp a pieței de birouri,
într-un alt interviu ZF Real Estate by Storia.ro. Potrivit ei, chiriașii prezentului au început să își exprime nevoile în ceea ce privește lucrul de la birou, atât în ceea ce privește designul, spațiul interior, cât și nevoia de flexibilitate și au existat chiar și situații în care au avut nevoie de spațiu suplimentar.

„Într-adevăr, din cauza modului de lucru hibrid, spațiile s-au redus cu 10-15%, însă ce am observat cel mai mult este nevoia chiriașilor de spații de birouri moderne, spații de birouri în clădiri verzi, în clădiri centrale și ultra-centrale, în clădiri care sunt aproape de huburi importante de transport în comun. Practic, proprietarii acestor imobile au reușit să-și ridice gradul de ocupare și să semneze contracte sau să își reînnoiască contractele la chirii mai mari decât în 2020.” Peste 50% din spațiile tranzacționate anul trecut au fost reînnoiri, însă au existat și relocări ale unor companii care s-au uitat la disponibilitatea din piață. „Și în momentul de față avem spații bune în clădiri de clasă A, aproape de mijloacele de transport în comun precum metroul, care este cel mai important. Avem spații noi, la cheie, cu partiționări noi, moderne. Și acest lucru a reprezentat un avantaj pentru clienții care voiau să plece din zone mai greu accesibile sau pentru care naveta angajaților dura mai mult decât dacă ar fi stat în zone centrale sau semicentrale.”

Astfel, prin reducerea spațiilor cu până la 15% de către companiile care ocupau suprafețe mari, s-au creat disponibilități, respectiv oportunități pentru acele companii care voiau să se mute în zone mai centrale, de pildă. În ceea ce privește spațiile de birouri care nu includ astfel de avantaje, există posibilitatea ca acestea să treacă printr-un proces de reconversie. „Este posibil ca în curând să vedem că spațiile de birouri aflate în zone mai puțin accesibile să treacă prin procese de reconversie. Adică acele clădiri de birouri care sunt în zone greu accesibile și care nu au acces la metrou pot fi oportunități foarte bune pentru clinici private, pentru școli private, cât și pentru proprietăți rezidențiale.” Potrivit Mădălinei Cojocaru, o mare parte din aceste spații au devenit clinici medicale, iar acum încep să devină atrăgătoare și pentru școlile private. „Sunt clădiri cu etaje flexibile, cu suprafețe mari pe etaj, sunt spații care sunt deja partiționate. Sunt clădiri în parcuri de birouri unde poți amenaja și exteriorul astfel încât să creezi zone în care să stimulezi comunitatea. Așadar, sunt extrem de ofertante și clienții pot găsi multe opțiuni de a adapta atât interiorul cât și exteriorul clădirii.”  

Carte de vizită Cristi Moga:

1. Cristi Moga coordonează departamentul Piețe de Capital din cadrul Cushman & Wakefield Echinox supervizând activitatea echipei responsabile cu tranzacționarea activelor imobiliare în scopuri de investiții;

2. El s-a alăturat Cushman & Wakefield Echinox în octombrie 2015, după o carieră de 10 ani ca jurnalist imobiliar pentru Ziarul Financiar, cel mai prestigios ziar de afaceri din România, unde a publicat mai mult de 5.000 de articole (știri, analize și interviuri) despre domeniul imobiliar;

3. În 2018, Cristi a fost promovat în funcția de șef al cercetării și și-a dobândit expertiza în cercetare și analiză de piață în segmentele de retail, rezidențial, birouri, industrial și ospitalitate, fiind implicat în peste 50 de studii personalizate, furnizând soluții strategice pentru proiectele de dezvoltare și investiții în valoare de peste 1 miliard de euro.

Carte de vizită Mădălina Cojocaru:

1. Cu o experiență de peste 15 ani pe piața imobiliară, Mădălina Cojocaru este unul dintre cei mai vechi membri ai echipei Cushman & Wakefield Echinox;

2. Ea coordonează o echipă de șapte consultanți specializați pe piața serviciilor oferite proprietarilor și chiriașilor de spații de birouri;

3. Rolul său constă în identificarea de noi clienți și oportunități de afaceri pe segmentul de birouri, de a sprijini chiriașii în deciziile de dezvoltare, inclusiv cu privire la potențialele strategii de vânzare sau achiziție.

Mădălina Cojocaru: „Este posibil ca în curând să vedem că spațiile de birouri aflate în zone mai puțin accesibile vor trece prin procese de reconversie. Adică acele clădiri de birouri care sunt în zone greu accesibile și care nu au acces la metrou pot fi oportunități foarte bune pentru clinici private, pentru școli private, cât și pentru proprietăți rezidențiale.“

4 întrebări și răspunsuri din interviurile cu reprezentanții Cushman & Wakefield Echinox

Cum va evolua rata de neocupare pe piața office a Capitalei?

Cristi Moga: Trebuie ca în primul rând să avem în vedere faptul că anul acesta pro­babil va fi primul, dacă nu mă înșel, după 20 de ani în care e posibil să nu avem nicio clădire nouă de birouri livrată în București. În condițiile acestea și în condițiile în care vorbim de o cerere netă de circa 100.000 mp/an, pe un orizont de ultimii 10-15 ani ne așteptăm ca rata de neocupare să scadă cu între 2 și 3 puncte procentuale anual – dacă acum vorbim despre 15%, până la finalul anului vom vorbi de maximum 12%, dar aici există o diferență mare între zonele Bucureștiului – în zona centrală, aceasta este deja de sub 10%.

Care sunt perspectivele de dezvoltare a pieței de birouri din București pe termen mediu și lung?

Cristi Moga: Pe termen mediu și lung, cred că Bucureștiul are încă foarte mult spațiu de creștere, atât pe segmentul de birouri, care este practic potențat de energia orașului pe care o dau studenții acestui oraș și tineretul și faptul că Bucureștiul continuă să fie un magnet pentru populația tânără care vine în acest oraș să învețe și să-și găsească un rost în viață, este o mare insulă de de creștere pentru pentru țara asta și nu numai. Îmi amintesc că în facultate aveam colegi din Bulgaria, din Republica Moldova, din Albania, din întreaga regiune. Unii dintre ei au rămas în București, s-au stabilit aici și-au făcut familii aici, au un anumit nivel de educație și pot să lucreze în această industrie a serviciilor care generează cerere pentru spații de birouri. Și suntem încă o piață foarte tânără. Piața a început practic să se dezvolte în urmă cu 20 de ani. Cei care erau la început de carieră atunci acum probabil au undeva între 40-45 de ani, sunt de vârsta noastră, iar noi vom rămâne în continuare ocupanți de birouri pentru următorii 20 de ani. Și din urma în urma noastră vin noile generații care, cel puțin la nivelul Bucureștiului, se vor îndrepta către zona de zona de servicii, pentru că producția pentru producție se găsesc și alte alte zone care au și mai multă tradiție – Timișoara, Ploiești, Pitești, Craiova sunt poli importanți de producție care își aduc la rândul lor contribuția în PIB-ul, în PIB-ul țării. Dar Bucureștiul este o destinație mai ales de servicii.

Ce se întâmplă cu spațiile de birouri care nu au avantajele pe care le caută chiriașii postpandemici?

Mădălina Cojocaru: Aceasta este o provocare la care împreună cu proprietarii, în calitate de consultanți, ne uităm. Există posibilitatea ca în curând să vedem reconversii. Adică acele clădiri de birouri care sunt în zone greu accesibile și care nu au acces la la metrou pot reprezenta oportunități foarte bune pentru clinici private, clinici medicale, de exemplu, pentru școli private, dar în același timp avem și cereri noi care apar în piață, de la clienți care doresc să stea mai aproape de zone rezidențiale în care densitatea nu este atât de mare, și aici mă refer la Pipera. Dar în mare parte, proprietarii acestor clădiri se uită la posibilitatea de a oferi o altă utilitate spațiului și au început deja să facă acest lucru. Există astfel de cazuri, cunosc un caz în care se gândeau să transforme o clădire de birou în rezidențial. Este vorba despre clădiri cu etaj flexibil, clădiri cu suprafețe mari pe etaj, sunt spații care sunt deja partiționate. Sunt clădiri în parcuri de birouri unde poți amenaja și exteriorul astfel încât să creezi zone în care să stimulezi comunitatea. Deci sunt extem de ofertante și-și pot găsi multe opțiuni de a adapta atât interiorul cât și exteriorul clădirii.

Ce urmează pentru piața de birouri din București?

Mădălina Cojocaru:  Cred că, în continuare, 2024 va fi un an activ în care numărul de metri pătrați tranzacționați se va apropia de cel semnat în 2023, dar cred că tipul tranzacțiilor va fi mai degrabă de relocare și achiziție de spații nou. Cred că reînnoirile vor atinge un procentaj mai mic, dar piața își va păstra dinamismul.