Prăbușirea Nordis. Ce arată raportul administratorului judiciar: ce operațiuni au fost realizate intra-grup, la cât se ridică masa credală, ce încasări și cheltuieli a înregistrat Nordis

CITR, în calitate de administrator judiciar al Nordis Management SRL, a publicat concluziile preliminare ale analizei activității din ultimii trei ani, structura masei credale precum și scenariile posibile de redresare a companiei.

Principalale date prezentate în raportul CITR:

➢încasările totale provenite din avansuri (promisiuni vânzare-cumpărare) și venituri din vânzările produselor finite (contracte de vânzare-cumpărare) sunt în valoare de 591,48 mil lei;

➢plățile totale efectuate din conturile bancare ale societății sunt în valoare de 616,46 mil lei, la care se adaugă stingerile de solduri efectuate prin compensare;

➢ pentru realizarea obiectului de activitate, în intervalul 2021 – sep 2022, societatea a înregistrat cheltuieli totale în valoare de 465,8 mil lei;

➢ din totalul cheltuielilor înregistrate cu servicii prestate de terți, suma de 175,4 mil lei o reprezintă cheltuieli cu serviciile prestate de către societăți din cadrul grupului.

➢plățile totale (cash și non-cash) efectuate depășesc cu mult cheltuielile înregistrate (discrepanța poate fi explicată prin înregistrări contabile efectuate anterior anului 2021)

➢ Totalul creanțelor acceptate la masa credală este de 728.879.237,17 lei, din care 422.694.049,46 lei reprezintă creanțe potențiale, care izvorăsc în principal din obligații de a face care sunt în prezent în vigoare

➢ 3 tipologii de creanțe specifice clienților companiei :

• clienți cu promisiuni de vânzare-cumpărare în derulare, care prioritar au dreptul de a primi apartamentele promise, iar subsidiar (în condițiile în care livrarea nu poate fi realizată din orice motiv), dreptul de a recupera sumele plătite cu titlu de avans/preț. În cazul în care proiectele vor fi finalizate și apartamentele livrate conform promisiunilor în derulare, datoria totală ar fi redusă cu peste 350 milioane lei.
• clienți care au decis să se retragă din proiect și să opteze pentru rezoluțiunea promisiunilor, care au doar dreptul de a recupera sumele investite
• clienți care astăzi sunt proprietari, însă apartamentele nu sunt la stadiul promis

➢ Predarea apartamentelor și finisarea/mobilarea lor ar diminua totalul datoriilor cu peste 55 milioane lei

Insolvența societății Nordis Management SRL este rezultatul următoarelor cauze:

1. Decizia de dezvoltare în paralel a mai multor proiecte (Mamaia, Sinaia, Brașov) – în perioada 2019-2020, Nordis Management SRL a achiziționat succesiv terenurile din Mamaia, Sinaia și Brașov cu scopul dezvoltării celor trei proiecte în paralel. Având în vedere sursele de finanțare ale activității (avansuri din promisiuni de vânzare-cumpărare), toate sumele au fost colectate și utilizate “la comun”. În acest fel, dificultățile întâmpinate în oricare dintre proiecte a afectat în lanț celelalte proiecte.  
2. Activitatea de dezvoltare nu a fost împărțită pe centre de cost/profit → decizii de management eronate/nefundamentate – aceste decizii au condus la o necorelare între sursele de finanțare ale fiecărui proiect în parte și investițiile realizate în fiecare dintre acestea
3. Estimări eronate de investiție – Ex. Proiectul din Sinaia :  lucrările estimate conform celor două autorizații de construire, pentru construire ziduri de sprijin din piloți pentru punere în siguranță teren, amenajare incintă și organizare șantier este de 3,3 mil lei ; cheltuielile aferente proiectului sunt înregistrate ca 15,09 mil lei.
4. Neîndeplinirea obligațiilor contractuale și întârzierile avute în livrarea proiectelor, rezultând în decapitalizarea companiei în urma generării obligației de plată de daune creditorilor: cuantumul total al cheltuielilor cu despăgubiri, amenzi și penalități înregistrat în contabilitate în perioada analizată este de 42,33 mil lei.
5. Situația generală a pieței de construcții

➢ Modelul de business aplicat de Nordis presupunea ca principalii perteneri comerciali și furnizorii relevanți să fie companii din grup. Există o serie de tranzacții și operațiuni intra-grup de valori semnificative care au influențat indicatorii financiari ai companiei. Datorită specificității acestor relații și a numeroaselor stornări și compensări, administratorul judiciar nu poate emite o opinie clară și relevantă asupra realității acestor operațiuni sau asupra modului de stabilire a prețurilor.

➢La data deschiderii procedurii de insolvență, Nordis Management SRL avea în derulare proiecte în trei locații principale: Nordis Mamaia, Nordis Sinaia, Nordis Brașov, astfel: NORDIS MAMAIA: Hotel de 5 stele compus din 4 corpuri de clădire cu aproximativ 1.513 unități locative (camere de hotel C1+C2 și apartamente rezidențiale C3+C4), Curte interioară cu terase și parc; 9 cafenele, restaurante și o galerie comercială cu o suprafață netă închiriabilă de aproximativ 1.500 mp; Cinematograf VIP, 6 săli de conferință, locuri de joacă pentru copii și business lounge; Centru de Wellness și SPA de 3.200 mp; Plajă privată de 10.000 mp.

NORDIS SINAIA: Hotel de 5 stele, situat în centrul stațiunii Sinaia, aproape de Cota 1400 și la 500 de metri de Gondolă, cu aproximativ 236 de unități locative (camere de hotel și apartamente rezidențiale) și facilități precum centru SPA, restaurant, lobby, loc de joacă pentru copii, sală de fitness și parc de aventură, fiind deschis pe tot parcursul anului.

NORDIS BRASOV: Hotel de 5 stele, situat lângă Rezervația Naturală Warthe, pe Drumul Poienii, 217 unități locative (camere de hotel și apartamente rezidențiale), 135 locuri de parcare subterană, facilități premium precum piscină infinity, SPA de 900 mp, 3 restaurante, săli de conferințe, cinema room și loc de joacă pentru copii, având o suprafață construită de 14.000 mp pe un teren de 13.000 mp.

➢Ca urmare a tuturor convențiilor încheiate de companie în perioada 2019 – prezent, precum și a valorificării anumitor unități prin executare silită, pentru toate cele 3 proiecte aflate în derulare, există un total de 414 unități disponibile pentru vânzare din totalul de 1.966 în curs de dezvoltare (exceptând unitățile cu privire la care există în prezent semnate promisiuni de vânzare-cumpărare care sunt în derulare, nefiind rezoluționate). Pentru 695 de unități există contracte de vânzare-cumpărare.