Cu o pondere de aproximativ 15% din afacerile companiei, România reprezintă a doua cea mai importantă piață după țara mamă pentru dezvoltatorul cu origini spaniole Hercesa International. CEO-ul companiei explică de ce crede în potențialul imobiliarelor românești

Cu o pondere de aproximativ 15% din afacerile companiei, România reprezintă a doua cea mai importantă piață după țara mamă pentru dezvoltatorul cu origini spaniole Hercesa International. Alejandro Solano, executivul din fruntea companiei, explică de ce viziunea spaniolilor este una pe termen lung  în ce ne privește și descrie ambițiile lor în continuare. 

România este a doua cea mai mare piață a noastră. Reprezintă aproximativ 15% din cifra totală de afaceri a companiei, ceea ce este mult pentru noi. Este una dintre cele mai importante piețe ale noastre. Acordăm multă atenție pieței românești din acest motiv”, spune Alejandro Solano, executivul spaniol care conduce Hercesa Internațional. Compania se axează mai ales pe dezvoltarea de proiecte rezidențiale, dar investesc și în alte tipuri de produse, cum ar fi terenurile industriale și spații industriale. De asemenea, au investit în hoteluri – iar pe piața locală, au achiziționat și renovat Hotelul Cișmigiu. Compania este prezentă în Spania, care reprezintă cea mai mare piață, dar și în Bulgaria, Portugalia, Mexic, Andorra, Panama și Republica Cehă. Faptul că piața românească este una importantă pentru grup se vede și prin vizitele executivului spaniol, pentru care aceasta nu este deloc străină – el a fost unul dintre martorii direcți ai dezvoltării acesteia prin diverse cicluri economice: Alejandro Solano a locuit în România vreme de șase ani, atunci când dezvoltatorul și-a început operațiunile aici, în 2004 și avea rolul de manager pentru țara noastră. Acum este responsabil de divizia internațională, la un nivel mai înalt la sediul central din Spania. Chiar dacă faptul că dezvoltatorul investește pe două continente presupune provocări pentru logistica agendei lui Solano, el își face timp totuși să ajungă în România o dată la două luni, pentru a supraveghea operațiunile și a se întâlni cu furnizorii și clienții. Asta pentru că, spune el, piața românească este în continuare una dintre cele mai importante. „Suntem foarte norocoși să fim aici. Suntem foarte fericiți să ne putem dezvolta afacerea aici. Avem multă încredere în această piață.” Ce i-a adus însă aici în urmă cu două decenii? „În 2004, aveam un sentiment puternic despre țările din Europa de Est care urmau să intre în Uniunea Europeană, care erau pe calea de a-și adapta cadrul legal, dar și pe înspre calea creșterii economice. Acesta a fost principalul fundament pe care l-am identificat pe piața românească atunci. Acest lucru este încă valabil, cred, deși România a parcurs un drum lung de atunci și a dezvoltat multe lucruri, infrastructură, cadru legal, piața este mai matură, deci mai stabilă și așa mai departe.” De asemenea, mizează în continuare pe creșterea populației din București, unde dezvoltatorul este prezent. „Acest lucru este foarte important pentru dezvoltarea imobiliară și, deși există situații sau momente în care indicatorii macroeconomici nu ajută afacerea noastră sau sectorul nostru, cred că ne caracterizează o viziune pe termen lung asupra pieței. Nu suntem aici pentru a obține profit în doi sau trei ani și apoi să plecăm. Am fost întotdeauna aici cu un angajament pe termen lung. În acest sens, încercăm să fim foarte prudenți cu investițiile noastre și acest lucru ne permite foarte bine să depășim o situație economică dificilă.” Alejandro Solano consideră că situația economică din prezent nu este atât de critică: „Am fost în situații mai rele. Cred că criza din 2008 a fost mult mai gravă decât ceea ce suferim acum. În prezent, cred că avem o problemă de inflație, care se îmbunătățește, este în scădere, așadar, acesta este un indicator bun și cred că cererea este încă puternică.”

Două decenii de dezvoltare imobiliară cu iz iberic

Hercesa și-a început activitatea în anul 1975 în Spania, prin dezvoltarea mai multor proiecte imobiliare în sectoarele rezidențial, industrial și de servicii, preponderent în Comunitățile Autonome Madrid, Castilla La Mancha și Andalucia. Pe piața din România, compania activează de 20 de ani. În prezent, Hercesa România dezvoltă două proiecte rezidențiale în București, Vivenda Residencias, în zona de est a Bucureștiului și Stellaris Residencias, în vestul Capitalei. Stellaris Residencias, proiect lansat în iunie anul trecut, este localizat lângă stadionul Steaua, este destinat segmentului mediu al pieței rezidențiale și va cuprinde un total de 4.500 de apartamente. Prima fază a Stellaris Residencias presupune o investiție de 59 de milioane de euro, va fi construită în patru etape și va cuprinde 482 de apartamente. Termenul de finalizare al primei etape, care cuprinde 129 apartamente, este sfârșitul anului 2024.

În ceea ce privește vânzările de imobile, el observă că acestea au fost stabile în ultimele luni. Există într-adevăr o lipsă de ofertă pe piață, dar lucrurile ar trebui să se echilibreze și din acest punct de vedere în lunile următoare. Cel mai recent proiect lansat din portofoliul Hercesa pe piața locală este Stellaris, un complex situat pe bulevardul Ghencea al Capitalei, în proximitatea stadionului Steaua. „Are o locație foarte bună, foarte bună conectivitate. Există o stație de tramvai chiar în fața proiectului și există și o stație de metrou în apropiere. Și are fundamente foarte bune. Desigur, în acest proiect, la fel ca în alte proiecte, am acordat multă atenție designului și arhitecturii, distribuției interioare a unităților pentru a le face foarte atractive pentru clienții potențiali. Și suntem foarte mulțumiți de lansarea pe care am făcut-o anul trecut. Am obținut finanțarea de la Libra Bank.” Acum sunt în faza de construcție pentru prima fază a proiectului, care cuprinde 129 de unități ce vor fi livrate până la sfârșitul anului, în decembrie. Și au lansat recent a doua fază: „Cred că de la lansarea proiectului am obținut un răspuns foarte bun din partea pieței. Prima fază este aproape, aș spune, 80% vândută. Și a doua fază pe care am lansat-o recent, acum două săptămâni, se vinde foarte bine. Investiția totală pentru prima fază este de aproximativ 15 milioane de euro. Și este o suma similară pentru a doua fază.” În acest moment, au planificate patru faze pentru următorii ani, iar Alejandro Solano subliniază că au mai mult teren de dezvoltat în apropierea acestui proiect. „Așa că vor fi noi faze care vor apărea în anul următor. Deci este un proiect pe termen lung. Așa cum am spus înainte, avem un angajament pe termen lung cu această piață.”

Cărui segment de piață se adresează cu acest proiect? Alejandro Solano consideră că avantajul lor competitiv se bazează pe capacitatea lor de a face un produs de calitate, dar care este încă accesibil. „Și segmentul nostru țintă este practic acea familie cu copii sau poate fără copii care caută un produs de calitate, dar care este încă accesibil. Am fost foarte precauți să încercăm să construim unități care să se încadreze în pragul de TVA de 5% pentru că credem că acest lucru ajută oamenii să aibă acces la o locuință. Și nu este ușor pentru că în București, prețurile cresc. Și este dificil să menținem prețurile scăzute pentru că și costurile de construcție cresc. Dar facem tot posibilul să menținem produsul nostru accesibil. Asta nu înseamnă că produsul nostru este ieftin.” Prețurile unui apartament cu două camere pornesc de la aproximativ 120.000 de euro, cele de trei camere – 140.000 – 150.000 de euro, iar cele cu patru camere se apropie de 200.000 de euro. Comparând prețurile din România cu cele din Spania, țara mamă a companiei, Alejandro Solano observă că prețurile pentru un apartament cu două camere într-un loc similar din Madrid zonei Ghencea a Bucureștiului, prețurile ajung la peste 500.000 de euro. „Există încă un decalaj, ceea ce este normal pentru că, și cred că acesta este un alt punct important de subliniat despre piața românească, și anume că există o mulțime de infrastructură de făcut, sau de reînnoit. Dacă mergeți la Madrid, vedeți că infrastructura este în regulă, nu mai trebuie să se facă nimic altceva. Acum se gândesc să construiască un al doilea aeroport, pentru că nu există capacitate în primul aeroport. Dar în București, vedeți că mai sunt lucruri de făcut. Și cred că este important ca autoritățile publice să acorde foarte multă atenție acestui aspect, dezvoltării infrastructurii, pentru a face mobilitatea și conectivitatea în oraș mult mai bune, pentru că nu putem avea un oraș haotic, pentru a permite cetățenilor să aibă servicii publice în jurul locurilor unde locuiesc. Și aceasta nu este o critică, este doar pentru a sublinia realitatea și a recunoaște unde suntem, și a face tot posibilul pentru a ajunge la un alt nivel. Și cred că este posibil să ajungem acolo. Și cred că municipalitatea încearcă să ajungă acolo. De asemenea, guvernul național încearcă, așa că este un efort comun în această direcție al tuturor agenților implicați.”

Grupul Hercesa mizează în continuare pe Capitală și, deși are încredere în potențialul de dezvoltare pe termen lung al țării, nu ia în calcul dezvoltarea în alte orașe: „În acest moment, Bucureștiul este suficient de mare pentru noi. Avem două proiecte în desfășurare în ceea ce privește dezvoltarea rezidențială. Avem hotelul. Credem că există loc poate pentru o altă dezvoltare rezidențială. Avem o strategie prudentă în acest sens. Ne place să punem multe ouă în multe coșuri diferite. Așa că Bucureștiul este unul dintre ele, unul dintre cele mai mari și suntem foarte mulțumiți de el. Dar cred că trebuie să acordăm atenție și altor coșuri, precum Sofia, precum Lisabona. Așa că suntem bine acolo unde suntem”.   ■

Cinci întrebări și răspunsuri din interviul cu Alejandro Solano:

Institutul Național de Statistică din România a anunțat recent că în primul trimestru al acestui an s-au vândut cu 25% mai puține unități în segmentul rezidențial decât anul trecut. Este doar lipsa de ofertă sau consumatorul este foarte precaut din cauza inflației și a prețurilor ridicate?

Cred că este vorba despre un mix. Cred că ai dreptate când subliniezi inflația. De asemenea, ratele dobânzilor sunt ridicate, chiar dacă au fost ridicate de ceva timp și cred că tendința acum este să scadă. Cred că asta este ceva pozitiv. Dar cred că există și o problemă cu oferta. Dezvoltatorii imobiliari din București se află într-o perioadă de tranziție, aș spune, în ceea ce privește dezvoltarea urbanistică. Cred că autoritățile locale fac tot posibilul să îmbine interesele comunității și ale populației cu interesele agenților economici, cum ar fi dezvoltatorii imobiliari. Cred că acest lucru cauzează puțină tensiune în ceea ce privește oferta de terenuri. Dar cred că în viitor, acest lucru va fi rezolvat. Este normal. Am trecut prin asta în alte țări, pe alte piețe. Și aceste situații cauzează uneori o problemă, dar este pentru un bine global. Cred că situația cu oferta va fi rezolvată în viitorul apropiat.

Credeți că situația în ce privește acordarea de autorizații de construire în București se va schimba?

Cred că planul Primăriei Generale este un plan ambițios și are fundamente bune. Cred că încearcă să facă un bine mai mare orașului și comunității. Și acest lucru nu este ușor. Recunosc că poate fi un obiectiv plin de provocări, mai ales într-un oraș mare ca Bucureștiul. Așadar, eu, personal, cred că autoritățile locale și-au schimbat abordarea într-un mod mai pozitiv pentru comunitate. Trebuie să privim acest lucru într-un mod holistic. Cred că, pe termen lung, este bine să existe un control bun asupra dezvoltării urbane. Este bine să avem în vedere interesele comunității și nu doar interesele dezvoltatorilor imobiliari. Este o combinație dificilă, dar sunt optimist și cred că lucrurile se vor rezolva.

Cum vor evolua prețurile imobiliarelor românești în continuare?

Mi-e foarte greu să cred că prețurile imobiliare vor scădea, din două motive. Unul dintre ele este că piața românească și economia românească cresc și cresc într-un ritm foarte bun. Așa că văd acest lucru întâmplându-se în următorii ani. Și asta ne va oferi o inflație pozitivă, nu neapărat mare, dar vom avea totuși o inflație pozitivă. Deci prețurile nu vor scădea pentru că și costurile vor crește. Oferta va fi mai scumpă. Și, de asemenea, chiar dacă vom vedea că există mai multă ofertă, încă vedem că piața din București are nevoie de multă ofertă, pentru că populația crește într-un ritm mai rapid. Și cred că acest lucru va face ca prețurile să crească. Sperăm ca creșterea prețurilor să fie o creștere stabilă. Sperăm că nu vom vedea prețurile crescând foarte rapid pentru că acest lucru nu este bun pentru piața imobiliară. Preferăm să avem o creștere stabilă, ceva ce clienții, băncile și dezvoltatorii imobiliari pot prezice. Nimic care să aducă prea multe surprize. Așa că sperăm că vom avea o piață imobiliară stabilă cu o creștere ușoară în viitor.

Ca dezvoltator al hotelului Cișmigiu, spuneți-ne ce credeți că ar trebui făcut pentru ca mai mulți turiști străini să viziteze România.

Cred că Ministerul Turismului a lansat recent multe campanii pentru a atrage turiști în România, și nu doar în București, cred că România are atribute foarte puternice pentru a deveni o destinație turistică importantă. Natura din Transilvania și frumusețea Bucureștiului ca oraș pot atrage turiști. Desigur, nu vorbim despre Roma, nu vorbim despre Londra sau Paris. Nu putem face comparații cu acele piețe. Dar totuși, cred că există multe atribute în România pentru a atrage turiști. Cred că pentru asta infrastructura turistică este bună. Trebuie să construim hoteluri bune, trebuie să avem restaurante bune, trebuie să facem spații sigure pentru turiști, trebuie să punem un accent foarte puternic pe curățenia spațiilor publice, trebuie să dezvoltăm evenimente culturale în orașe, și cred că toate aceste lucruri, care sunt lucruri ce pot fi făcute vor atrage cu siguranță mai mulți turiști. Dar cred că infrastructura turistică este foarte importantă. Cred că trebuie să punem accentul pe a face hoteluri mai bune, restaurante mai bune pentru a face o experiență mai bună pentru turiști.

Dar pentru a atrage investitori?

În termeni de investitori, cred că stabilitatea este foarte importantă. Cred că stabilitatea cadrului legal și stabilitatea economică sunt ceea ce atrag investitorii pentru că România are tot ce trebuie pentru a atrage investitori, fiind o piață tânără. Cred că vor fi mai mulți investitori care vor veni în România cu siguranță.