Piața rezidențială, din perspectiva organizatorilor de târguri imobiliare: „Creșterea TVA de la 5% la 9% ar fi trebuit să încetinească prețurile din acest an, dar în primele două luni deja am avut majorări“

♦ Cererea de locuințe este în continuare ridicată și se situează peste nivelul ofertei imobiliare actuale, ceea ce duce la o diminuare semnificativă a șanselor să se înregistreze în perioada următoare scăderi de prețuri, cel puțin pe segmentul imobilelor noi.

Apartamentele cu două și trei camere, situate în zonele urbane, cu design contemporan și finisaje moderne, se numără printre preferințele celor mai mulți dintre vizitatorii care merg la târgurile imobiliare. Caracteristicile sustenabile sunt și ele de interes, iar dorința de a cunoaște detalii despre dezvoltator este un alt criteriu pe lista potențialilor cumpărători de locuințe. Sunt constatările organizatorilor a trei dintre cele mai mari astfel de evenimente din București.

„Familiile și persoanele care preferă liniștea și doresc că scape de agitația urbană caută în general case în zone suburbane sau rurale cu spații ge­ne­roase. De asemenea, la ediția an­te­rioară a TNI s-a putut observa un trend puternic de dezvoltare de pro­iec­te imobiliare complexe în care se pune accen­tul pe eficiența ener­getică și oferă o gamă largă de facilități pentru clienți“, spune Cristina Bercea, or­ga­ni­zatoarea Târgului Național Imo­biliar (TNI), care va avea loc anul acesta în două ediții: 24-26 mai și 20-22 sep­tembrie, la Palatul Parlamentului.

Anul 2023 s-a încheiat într-o notă optimistă pe piața imobiliară, completează Cristina Bercea, fiind înregistrat un număr ridicat de tranzacții imobiliare față de anii precedenți. Cel mai probabil, românii au grăbit achiziția imobiliară pe care o aveau în plan și au plasat banii în imobiliare până la terminarea anului trecut, presați fiind de modificările fiscale anunțate să intre în vigoare de la 1 ianuarie 2024.

„Începutul noului an se anunță chiar mai bun decât precedentul pentru piața imobiliară. Datele oficiale comunicate de ANCPI referitor la numărul de tranzacții realizate în lunile ianuarie și februarie ne arată că piața imobiliară s-a maturizat și este stabilă. În ianuarie 2024 au fost vândute, la nivelul întregii țări, 37.241 de imobile, cu 3.967 mai multe față de perioada similară a anului trecut, iar în februarie au fost vândute, în total 53.793 de imobile, cu 16.552 mai multe față de luna ianuarie și cu 6.532 mai multe față de luna februarie 2023.“

Cererea de locuințe este în continuare ridicată și se situează peste nivelul ofertei imobiliare actuale, ceea ce duce la o diminuare semnificativă a șanselor să se înregistreze în perioada următoare scăderi de prețuri, cel puțin pe segmentul imobilelor noi.

„La ediția anterioară a TNI, ce a avut loc în septembrie 2023, aproximativ 30% din vizitatori au venit deja hotărâți și doar au finalizat procesul de achiziție în cadrul târgului, în timp ce restul prospectau piața. Cu toate acestea, ținând legătura permanent cu firmele expozante am putut constata că foarte multe tranzacții imobiliare s-au realizat în termen de 1-2 săptămâni de la terminarea evenimentului, de către persoane ce au vizitat târgul, inițial declarând că doar se informează, însă au mers la vizionări și au considerat că este un moment bun de achiziție pentru ei“, adaugă Cristina Bercea.

Imobiliarium este un alt târg cunoscut pe piața imobiliară din Capitală, desfășurarea sa migrând anul acesta către mediul online.

„Ceea ce observăm în piață prin analizele făcute de site-urile de profil, dar și prin analizele marilor agenții și jucători în imobiliare este că majoritatea clienților au profil de investitor fie la început, fie mai experimentat și cumpără apartamente cu un randament ridicat pe zona de chirie. Vedem o încetinire majoră pe zona de credit (în 2023, 58% din tranzacții au fost făcute fără credit), dar acest trend este combătut în 2024 de ofertele băncilor cu dobânzi fixe“, spune Mihai Cima, fondator Imobiliarium, prin firma Universum Events Architect.

El mai remarcă și un interes foarte mare pentru apartamentele cu trei camere, ceea ce înseamnă o maturizare a pieței, dar și un interes crescut pentru zona de calitate și de construcții sustenabile.

„Nu se mai cumpără apartamentele cu finisări sub medie și avem în acest moment de-a face cu o piață de cumpărători care se interesează despre dezvoltator, despre materialele folosite și dacă este un proiect sustenabil din toate punctele de vedere.“

În ceea ce privește prețurile din București, Mihai Cima spune că, în zonele de business precum Promenada Mall, majoritatea apartamentelor se vând la nivel de plan, unele înainte de autorizare, la prețuri de minimum 2.500 de euro pe metru pătrat.

„Pe zona de prețuri accesibile, cele în jurul 1.500-2.000 de euro, numărul de proiecte a devenit mic pentru cerere și din această cauză vedem din ce în ce mai multe proiecte din acest segment că ajung să crească prețurile pe următoarele faze din proiect și ajung de multe ori la peste 2.000 de euro. Creșterea de TVA de la 5% la 9% ar fi trebuit să încetinească creșterea prețurilor din acest an, dar în primele două luni ale anului deja am avut creșteri de prețuri și acest lucru se întâmplă și pe fondul unei scăderi de ofertă, din cauza numărului redus de autorizații.“

Potrivit noilor legi din 2023, TVA pentru locuințele până în 120.000 de euro a cresut de la 5% la 9%, în vreme ce, pentru cele care depășesc această bornă, TVA este de 19%.

Partea de livrări de locuințe în ultimii ani a fost în scădere, dar la nivel record în 2021 față de ultimii zece ani. Acest lucru ar putea fi semnalul unei oferte în scădere, care poate influența prețul major pe anumite segmente și zone de interes în București în principal și mai puțin în Ilfov.

Organizatorii Salonului Imobiliar București remarcă faptul că în piață încă există un nivel ridicat de incertitudine și vânzări scăzute ale apartamentelor aflate în ansambluri rezidențiale noi.

„Mulți jucători din piață ne transmit că obțin cu greu autorizațiile necesare pentru a începe construcția și că se confruntă cu reticența potențialilor cumpărători în a accesa un credit ori a-și bloca lichiditățile“, spune Dora Pătrașcu, unul dintre organizatorii Salonului Imobiliar București.

Sunt tot mai mulți clienții interesați de produse și servicii conexe achiziției unei locuințe, precum mobilier, credite, arhitectură și design interior sau închiriere, precum și de clădirile verzi.

„75% dintre vizitatorii Salonului Imobiliar București provin din București și Ilfov, sunt cupluri sau părinți cu copii studenți, cu vârstă cuprinsă în intervalul 25-35 de ani și venituri medii și peste medie.“

Anul acesta, Salonul Imobiliar București va avea două ediții, în perioada 26-28 aprilie și în perioada 4-6 octombrie.

O parte din vizitatorii Târgului Național Imobiliar sunt interesați de achiziții imobiliare în scop investițional în străinătate, cum ar fi în Emiratele Arabe Unite, Spania, Mexic și Statele Unite ale Americii. Pentru această categorie de clienți contează foarte mult rentabilitatea investiției, stabilitatea economico-politică a țării alături de legislația și reglementările locale.

De altfel, profilul vizitatorului la un astfel de eveniment este extrem de diversificat și include oameni din diferite categoriile sociale și demografice: potențiali cumpărători de locuințe, persoane aflate în căutarea unei case de vacanță, investitori imobiliari, profesioniști din industria imobiliară, cumpărători de proprietăți de lux, dar și oameni interesați de soluții inovatoare în domeniul imobiliar.

Este și cazul Salonului Imobiliar București, unde o mare parte dintre vizitatori – circa 65% – reprezintă potențiali cumpărători ori investitori, diferența fiind reprezentată de cei care se decid mai greu, bifează unu-doi ani de vizite înainte de a lua o decizie de pildă.

Ce urmează?

► Organizatorii Târgului Național Imobiliar spun că, în ultima perioadă, se poate observa o scădere a numărului de autorizații pentru construcții noi, fapt ce a limitat oferta de noi proprietăți pe piață.

► „Această restricție a ofertei are ca efect creșterea cererii pentru imobilele existente, iar atâta timp cât oferta este mai limitată decât cererea, prețurile nu au cum să scadă. Ele fie se vor menține la aceeași cotă, fie vor continua aprecierea ușoară înregistrată în ultimele luni“, spune Cristina Bercea, organizatoarea TNI.

► Și Mihai Cima de la Imobiliarium spune că trendul pentru acest an este de creștere ușoară a prețurilor, mult mai mică față de anii precedenți. Totuși, piața rezidențială rămâne una impredictibilă.

► „Tot ce putem spera este ca, într-un viitor nu prea îndepărtat, atât vizitatorii, cât și expozanții să ne transmită că știu ce va urma sau la ce să se aștepte. Acest lucru ar fi esențial și pentru noi, ca mediator dintre cerere și ofertă“, spune Dora Pătrașcu, de la Salonul Imobiliar București.