Piața imobiliară scade la nivelul numărului tranzacțiilor, la vizionări, credite ipotecare, dar prețurile apartamentelor nu. De ce?

Situația la zi pe piața imobiliară: tranzacțiile au scăzut cu 20-30%, lucrările de construcții rezidențiale au scăzut cu 12% în prima parte a anului, băncile au o scădere pe partea de acordare de credite ipotecare/imobiliare cu 20-30%, proprietățile – apartamente, case – stau mai mult pe piață la vânzare, numărul de vizite pentru o proprietate a scăzut chiar și cu 50%, dobânzile la creditele ipotecare/imobiliare au crescut de trei ori față de anul trecut și de cinci ori față de acum doi ani.

În ciuda acestui tablou, prețurile apartamentelor/caselor nu prea au scăzut.

Destul de multă lume se aștepta ca prețurile să scadă ca în 2009-2010-2011, adică cu 30%, chiar 50%, dar acest lucru nu se întâmplă. Într-o variantă fericită, ai putea obține la o negociere o scădere a prețului cu 10% față de prețul afișat. Sunt proprietăți unde prețurile chiar cresc.

Pentru că prețurile nu au scăzut, întrebarea de ce nu scad prețurile revine din ce în ce mai des, sunt mulți care stau cu banii pregătiți să cumpere un apartament/o casă, de peste un an de zile se uită în dreapta și-n stânga, dar tot așteaptă ca prețurile să scadă.

Iar prețurile nu scad ci dimpotrivă, cresc, chiar dacă numărul de tranzacții pe piață a scăzut și probabil că o să mai scadă.

Ce este diferit față de 2009-2010-2011?

1. Cursul valutar leu/euro nu a crescut, chiar deloc: Pentru cei care își mai aduc aminte, la începutul crizei de acum 15 ani cursul valutar a crescut cu 30% între primăvara/vara lui 2008 și începutul anului 2009, ceea ce a avut un efect devastator pentru cei care aveau de plătit rate în euro.

2. Pentru că acum marea majoritate a creditelor sunt în lei, principalul creditului în lei nu crește: În criza anterioară, marea majoritate a creditelor erau în euro sau franci elvețieni, iar în momentul în care cursul valutar al acestor monede a explodat a crescut rata în lei atât pe partea de principal, cât și pe partea de dobândă. Acum nu mai avem credite în franci elvețieni și nici în euro, deci nu există o presiune pe acest lucru.

3. Salariile în lei nu au mai fost tăiate în valoare nominală: Când a început criza din 2008, în 2009 au început să se taie salariile în sectorul privat, iar în 2010 s-au tăiat salariile la stat.

4. Deși creșterea dobânzilor la lei a dus la creșterea ratei cu 60% din cauza creșterii ROBOR-ului și IRCC-ului, această creștere este mult mai administrabilă decât a fost impactul creșterii ratei în lei din criza anterioară, atunci când crescuseră cursul leu/euro, leu/CHF, plus tăierea salariilor. Pentru foarte mulți, ce s-a întâmplat atunci a fost devastator în privința creșterii ratei. Să-ți crească rata cu 60% sau chiar 200% în cazul CHF, pe fondul tăierii salariilor, a fost ucigător.

5. În ultimii 15 ani salariile s-au dublat sau chiar triplat, iar pe fondul acestei stabilități extraordinare a cursului valutar (cu o creștere de 14% în 15 ani) înseamnă de fapt o creștere substanțială a salariului în valoare nominală, în valoare reală în lei, dar și în euro.

6. Ponderea ratei bancare în salariu s-a redus enorm: Chiar dacă rata a crescut cu 60% în ultimul an, ponderea într-un salariu a rămas extrem de administrabilă, de unde și faptul că plata ratelor la bancă se desfășoară fără probleme.

7. Pentru că nu au mai dat credite în valută, pentru că clienții își plătesc ratele la bancă, pentru că prețurile activelor imobiliare nu au scăzut, deci valoarea portofoliului imobiliar luat în garanție la credite nu a scăzut, băncile nu au probleme cu creditele ipotecare/imobiliare, așa cum au avut în criza anterioară.

8. Chiriile au crescut: În criza anterioară, când prețurile apartamentelor s-au prăbușit peste noapte, la fel s-a întâmplat și cu piața de chirii. Acum chiriile au crescut pentru că oamenii au decis că este mai bine să stea în chirie până când scad dobânzile la credite. Creșterea prețurilor la chirii susține prețul apartamentelor și plata unei rate la bancă, de aceea nu scad.

9. Deși prețurile apartamentelor au crescut în ultimii cinci ani cu 20-30%, în continuare piața românească este ieftină comparativ cu Ungaria sau Polonia. În orice variantă am lua, pe orice indicator, piața imobiliară românească pe zona de apartamente este mult mai redusă ca preț. Dacă salariile vor crește

10. Pentru că au crescut salariile, pentru că a crescut Bursa, pentru că a apărut piața de crypto, destul de mulți oameni au făcut bani, au strâns bani și sunt mult mai “bogați” în acest moment. Față de criza anterioară, a apărut această clasă corporatistă a IT-iștilor, unde salariile au crescut exponențial, și care a susținut și susține piața de achiziții de apartamente. De asemenea, au venit în țară foarte mulți bani de la românii care lucrează în afară, ca o formă de investiție pentru banii acumulați în timp. Aceste active imobiliare aduc bani din chirii, care sunt raportate la dobânzile de la bancă.  

11. Dezolvatorii imobiliari sunt mult mai experimentați și au resurse financiare mai consistente față de ce s-a întâmplat în urmă cu 15 ani: În aceste condiții, dezvoltatorii pot să reziste mai bine unei scăderi a cererii, mai ales că proiectele nu sunt atât de mult susținute prin credit bancar.

12. În criza anterioară băncile erau expuse în euro și franci elvețieni, iar în momentul în care au dispărut aceste surse de finanțare au rămas descoperite. Acum creditarea este în lei și pot atrage în orice moment resurse în lei de pe piața locală, ceea ce și fac.

Acestea sunt doisprezece motive pentru care este puțin probabil ca prețul apartamentelor să scadă, ca în criza anterioară. Dacă vor crește, întrebarea este când, nu dacă. În acest moment prețurile stagnează.