Piața imobiliară pare să fie blocată: creșterea ucigătoare a dobânzilor, inflația și amenințarea de zi cu zi a crizelor îi fac pe români să stea deoparte, chiar dacă bani sunt în piață. Cum poate fi deblocată piața? Ori prețurile să scadă, ori salariile să crească, pentru că dobânzile nu vor scădea așa de repede

Trimestrul I 2023 s-a încheiat, iar când vor veni datele agregate pe sistemul bancar vom vedea cât de mare este scăderea înregistrată de către bănci pe segmentul creditelor ipotecare/imobiliare.

Din cauza creșterii dobânzilor la lei, din cauza crizei/crizelor, din cauza inflației, din cauza războiului și a incertitudinilor care sunt prezente din ce în ce mai des în viața tuturor, clienții/românii nu prea au mai avut curajul să ia credite ipotecare/imobiliare, deși băncile nu au oprit creditarea pe acest segment ci dimpotrivă, încearcă să găsească soluții, chiar individuale, pentru a da credite de acest tip în continuare.

De la 1 aprilie a intrat în vigoare noul IRCC – dobânda de referință pentru creditele ipotecare și de consum, care pentru trimestrul II va fi de 5,98%, la care se adaugă 2% marja băncii, rezultând în final, cu tot cu celelalte comisioane incluse, o dobândă efectivă de 8% și chiar peste.

La această dobândă nu mulți au curajul să se înhame la un credit ipotecar, mai ales că acest cuvânt, criză, este prezent peste tot.

În T1/2023 IRCC a fost de 5,71%, deci această creștere nu ar fi atât de mare ca precedentele.

În urmă cu doi ani IRCC era la 1,08%, ceea ce însemna că accesarea unui credit era destul de facilă românilor și multă lume putea să se încadreze în scoringul băncilor. Plus că salariile creșteau.

Așa se face că în 2021 și 2022 băncile au dat credite ipotecare/imobiliare la un nivel record.

De la 1 iulie IRCC-ul se va schimba din nou, dar după cum arată datele, va rămâne sub 6%.

ROBOR la trei luni este cotat acum la 6,85% și pare destul de stabil. Oricum, ROBOR-ul a scăzut de la 8,2% la 6,8% de la finalul anului trecut până acum.

Multă lume are încă această dilemă, care dobândă este mai mică, ROBOR sau IRCC, dar după cum arată lucrurile va fi destul de greu pentru ROBOR să scadă sub 6%, mai ales dacă presiunile asupra inflației continuă iar BNR nu începe procesul de scădere a dobânzii de politică monetară.

Acest proces de scădere a dobânzilor nu va veni atât de repede, mai ales în condițiile în care dobânzile cresc pe piețele occidentale. Fed – banca centrală a SUA – a majorat dobânda la 5%, iar Banca Centrală Europeană a ridicat dobânda la 3% și probabil țintește o dobândă de 3,5%, dacă nu chiar de 4%, în încercarea de a “răcori” economia și creșterile de prețuri, care continuă.

Pentru că BCE a majorat dobânda de referință la euro, și EURIBOR a crescut acum la 3,038%, față de minus 0,57% acum un an.

Cei care au credite ipotecare/imobiliare legate la euro simt pe pielea lor această creștere.

Nimeni nu se aștepta ca dobânzile să crească atât de mult într-un termen atât de scurt peste tot în lume.

Procesul de scădere a dobânzilor va fi însă unul lent, așa că cei care au de plătit rate lună de lună pentru creditele luate atunci când dobânzile erau mici nu trebuie să aibă mari așteptări, mai ales la noi, când în piață este o așteptare/speranță că dobânzile vor scădea când criza va trece.

Inflația va fi destul de greu de scăzut, mai ales că acum urmează spirala de creștere a salariilor, care se vedea din nou în creșterea prețurilor.

Având în vedere contextul actual, piața imobiliară suferă și pare să fie destul de blocată. Tranzacțiile de achiziții care aveau în spate credite ipotecare/imobiliare au scăzut destul de mult, așa că ceea ce se tranzacționează acum are la bază mai mult cash, adică achizițiile se fac din banii acumulați de clienți.

Prețurile și-au redus vizibil ritmul de creștere, dar nici nu scad, așa cum speră multă lume.

Pentru că multe achiziții au fost făcute în anii anteriori, când dobânzile la credite erau mici, iar între timp au crescut și salariile, clienții pot să facă față majorării ratelor de acum. Bineînțeles că nu toți, dar marea majoritate stau încă în piață. Băncile nu au această problemă – că acești clienți nu-și plătesc ratele – deci nu trebuie să constituie provizioane din neplata ratelor și nici din deprecierea valorii activelor imobiliare.

În criza de acum un deceniu, pentru cei care-și amintesc, marea majoritate a împrumuturilor au fost în euro și franci elvețieni, iar creșterea cursurilor valutare a acestor monede a aruncat în aer ratele. Dar mai mult decât atât, prețurile apartamentelor luate în perioada de boom economic 2005-2008 au scăzut la jumătate.

Acum nu mai este cazul. Așa că există o anumită relaxare în piață și nu există o presiune puternică care ar putea duce la scăderea prețurilor, ca acum un deceniu.

Între timp, în piață s-a acumulat cash, care se plimbă dintr-o parte în alta în căutarea unor oportunități de investiții. Cei care au lichidități pot cumpăra mai multe apartamente, beneficiind de discounturi mai mari. Dar chiar și așa prețurile nu au scăzut semnificativ.

Având în vedere că vânzările de apartamente s-au redus semnificativ, dezvoltatorii au început să se reorienteze, cel puțin cei din București, iar blocurile care sunt deja construite și nu au cumpărători sunt date în chirie până vin vremurile mai bune.

Chiriile și-au revenit după perioada pandemiei, atunci când chiriașii stăteau la casele lor de baștină, lăsând Bucureștiul, Clujul, Timișoara, Iașiul, marile centre universitare pustii.

Alți dezvoltatori încearcă să reconvertească clădirile de apartamente în camere de hotel, pe care să le pună Airbnb.

Având în vedere că războiul din Ucraina nu se va opri atât de curând, că economiile occidentale trebuie să intre în recesiune dacă vor să reducă inflația, având în vedere că dobânzile vor mai crește, cel puțin în Europa și în America, înainte să scadă, iar la București dobânzile nu pot să scadă evident atâta timp cât piețele occidentale nu schimbă direcția inflației și a dobânzilor, piața imobiliară va fi blocată în continuare.

Cum se poate debloca? Fie scad prețurile astfel încât românii să considere această scădere o oportunitate, fie cresc salariile. Există o corelație între creșterea salariilor și creșterea prețurilor, cel puțin din 2016 încoace, când am avut o creștere a prețurilor apartamentelor de 30%-35%, iar salariul mediu a crescut în aceeași perioadă cu 37%, de la 3.200 de lei net la 4.400 de lei net. Este adevărat că în această perioadă cursul valutar leu/euro a crescut cu 6%.

Toate acestea, însă, depind și de evoluția cursului valutar leu/euro, care dacă va crește semnificativ (aici fiecare poate să evalueze ceea ce înseamnă semnificativ) va bloca și mai mult piața imobiliară. La noi prețurile apartamentelor sunt în euro, ceea ce înseamnă că orice creștere de curs valutar înseamnă o creștere în lei a prețurilor apartamentelor, care afectează capacitatea clienților de a mai accesa un credit în lei.

Așa că ce preferați, scăderea prețurilor la apartamente sau creștere salariilor, astfel încât să vă încadrați în dobânzile de 8% la lei?