Piața a depășit șocul creșterii ucigătoare a dobânzilor lei, și odată ce dobânzile s-au stabilizat și nu mai cresc, românii au revenit în bănci să ia credite ipotecare/imobiliare chiar cu dobânzile așa mari, mai ales că salariile au redevenit pozitive. Dacă credeți că dobânzile sunt mari la noi, uitați-vă la cât a crescut mortgage-ul din SUA

1. După creșterea ucigătoare și total neașteptată a dobânzilor la lei – în octombrie 2022 ROBOR a ajuns chiar la 8,2%, de trei ori mai mult față de începutul anului – din cauza exploziei inflației (16,4% în 2022), ceea ce a dus la apariția unei crize și scăderea dintr-o dată a puterii de cumpărare, românii au dat doi pași înapoi în privința achiziției unui credit ipotecar/imobiliar. Așa se face că, începând din toamna anului trecut, piața s-a blocat, iar tranzacțiile au scăzut. Cele care s-au realizat au fost făcute mai mult cu cash decât prin finanțare bancară.

Pentru că piața are o anumită întârziere din cauza modului cum se anunță IRCC-ul – dobânda de referință pentru creditele ipotecare/imobiliare viitoare -, creșterea dobânzilor și implicit a ratelor la bancă, care s-au majorat cu 60% într-un an, s-a văzut spre finalul anului trecut și începutul acestui an.

În T1, cu un IRCC de aproape 6%, creditele ipotecare/imobiliare acordate de bănci au scăzut cu 3% față de T1 2022.

După anii foarte buni anteriori, când creditele ipotecare au atins maxim istoric datorită dobânzilor foarte mici (cine își mai amintește că la un moment dat IRCC-ul a fost de 1,08%?), băncile s-au trezit că cererea de credite ipotecare/imobiliare a scăzut dintr-odată chiar și cu 50%, dacă nu chiar mai mult, cel puțin la nivel de intenție de achiziție.

Dar, odată ce dobânzile s-au stabilizat iar ROBOR-ul a scăzut de la 8,2% la 6,4%, începând cu T2, băncile au început să iasă cu oferte promoționale de credite ipotecare/imobiliare pentru a readuce cererea.

Așa se face că băncile au venit cu oferte, cu rate fixe de dobândă pe o perioadă de 3-5 ani, cu o dobândă de 5,7-5,9%, sub IRCC, care s-a instalat la 5,9%. După această perioadă de dobândă fixă, dobânda variabilă este IRCC plus o marjă cuprinsă între 2-3%, peste IRCC, în funcție de bancă, ceea ce înseamnă o dobândă de 8-9%. Cu totul, DAE ajunge în jur de 9% sau puțin peste 9%.

Așa se face că în T2 soldul de credite ipotecare/imobiliare noi a crescut cu 18% față de T2/2022. Deci, de la un minus de 3% în T1, în T2 s-a ajuns la o creștere de 18%.

Creditele noi includ atât refinanțările, cât și împrumuturile noi efective.

Dobânda la creditele ipotecare/imobiliare cu rate fixe în primii ani a ajuns chiar sub dobânda de referință a BNR, care este de 7%. Dobânda este chiar sub dobânda oferită de BNR băncilor la depozite, care este de 6%.

Deci băncile au o dobândă fixă la creditele ipotecare/imobiliare sub 6%, adică sub cât le oferă BNR ca să le țină banii. Mai mult decât atât, sunt bănci care oferă la depozite 7% și peste 7%, iar la creditele ipotecare/imobiliare oferă o dobândă fixă în jur de 6%.

Datele statistice din T2 privind creditarea ipotecară/imobiliară arată că piața de creditare a început să-și revină, iar românii au depășit șocul creșterii dobânzilor la lei și încep să se obișnuiască cu noile niveluri de dobândă.

Trimestrul al treilea și trimestrul al patrulea vor confirma acest lucru. Chiar dacă dobânzile nu vor scădea, așa cum se așteaptă piața, ele s-au stabilizat și nu mai cresc,  ceea ce aduce un oarecare confort celor care vor să ia un credit ipotecar/imobiliar.

2. La revenirea creditării imobiliare, pe lângă stabilizarea dobânzilor și ofertele băncilor cu dobânzi mai mici, a contribuit și revenirea salariilor/veniturilor românilor în teritoriu pozitiv. Adică sunt real pozitive.

După scăderea puterii de cumpărare de anul trecut, când inflația a depășit cu mult creșterea salariilor, rezultând o scădere în termeni reali a veniturilor, în iunie 2023 am ajuns deja în a treia lună în care salariile au intrat într-un teritoriu pozitiv. În aprilie, mai și iunie creșterea anuală a salariilor a depășit creșterea anuală a inflației.

Spre exemplu, în iunie creșterea anuală a salariului mediu, care a ajuns la 4.600 de lei, a fost de 15,7% față de o inflație de 10,4% (iunie 2023/iunie 2022), ceea ce înseamnă o creștere reală anuală a salariului mediu de 5%, ceea ce nu este puțin în condițiile date.

Bineînțeles că aici este vorba de o medie a salariilor, care include și salariile mari, și salariile mici. Creșterea salarială nu este uniformă, existând sectoare cu majorări salariale cu peste 20%, iar la polul opus sunt sectoare cu creșteri salariale de 5%, dacă nu chiar mai puțin.

Oricum, revenirea salariilor într-un teritoriu real pozitiv, trend care va continua pe măsura scăderii inflației, va contribui la revenirea creditării și a consumului.

În ultima minută a Consiliului de Administrație al BNR, Banca Națională spune că creșterea salarială va continua, susținută de lipsa ofertei de forță de muncă, iar companiile vor acoperi aceste creșteri din marja de profit.

3. Menținerea stabilității cursului valutar leu/euro contribuie enorm de mult la revenirea încrederii, chiar dacă inflația a făcut ceva ravagii.

Cu o creștere salarială de 15% în termeni nominali și cu stabilitatea cursului valutar leu/euro, rezultă o creștere anuală a salariilor în euro cu 15%, ceea ce nu este puțin.

Dacă BNR va reuși să mențină stabilitatea cursului valutar, în euro salariile din România vor înregistra o creștere spectaculoasă, ceea ce va mai reduce din decalajul față de piața vestică.

4. Nu știu dacă ați citit, dar rata la mortgage în Statele Unite a depășit 7%, cel mai ridicat nivel din ultimii 20 de ani.

Conform site-urilor americane, un mortgage pe 20 de ani cu o dobândă fixă a ajuns la 7,6%, un nivel aproape dublu față de acum un an. În SUA dobânda de referință a băncii centrale este de 5,25%. Iar dobânzile la dolar s-ar putea să mai crească, după ultimele date.

Dacă am face niște comparații de dobândă, piața de dobânzi pe credite ipotecare/imobiliare din România nu arată chiar așa rău.