Pași spre orașul viitorului: cum și-a propus grupul cu origini ieșene Iulius să redefineasca standardele de viață la oraș

Raluca Munteanu, director de dezvoltare al IULIUS, vede orașul viitorului ca pe un „oraș de 15 minute”, inteligent construit, unde toate facilitățile esențiale sunt accesibile rapid. Prin regenerare urbană și proiecte sustenabile, IULIUS integrează mobilitatea și conectivitatea specifice conceptului de smart city pentru a crea comunități mai bine adaptate nevoilor moderne.

Cred cu tărie că rolul regenerării și reconversiei urbane va deveni tot mai relevant, în contextul unui mediu urban suprapopulat, care necesită adaptare, noi funcțiuni dedicate comunității și o direcție sustenabilă în materie de expansiune”, spune Raluca Munteanu, director de dezvoltare în cadrul IULIUS, ca răspuns la felul în care crede ea că se vor contura orașele viitorului. Din punctul ei de vedere, rolul regenerării și reconversiei urbane în dezvoltarea orașelor din viitor derivă din acțiunea în sine, respectiv aceea de a da o nouă direcție, o nouă viață unei zone abandonate, subdezvoltate sau al cărei scop a devenit incompatibil cu dezvoltarea orașului: „Pe scurt, rolul este cel de a reda orașului o parte a sa, astfel încât dezvoltarea să se întâmple în primul rând pe teritoriul urban și mai apoi spre zonele periferice”. Apoi, crede ea, acest „re” devine o responsabilitate, în sensul că demersul necesită o integrare în comunitate, pentru că definește un punct zero al zonei spre dezvoltare punctuală, dar și de ansamblu. „Practic, regenerarea și reconversia urbană nu sunt procese doar de construcție, ci intervenții strategice care să susțină o evoluție sustenabilă, durabilă și adaptată contextului actual și viitor, din toate unghiurile din care ar putea fi privite: economice, urbanistice, sociale, turistice, culturale, ale mobilității etc.” Așadar, reprezintă oportunități unice de a pune în aplicare principiile sustenabile, de a croi orașul pe nevoile locuitorilor, acoperind golurile pe care aceștia le identifică, de a susține un curent de dezvoltare economică, de a contribui la o calitate mai bună a vieții și lista poate continua. 

Portofoliul grupului IULIUS, cu o valoare de piață de peste 1,8 miliarde de euro, include mallurile IULIUS din Iași, Cluj-Napoca, Suceava, proiectele mixed-use Palas Iași și Iulius Town Timișoara, cea mai mare clădire de birouri din țară, Palas Campus, din Iași, precum și conceptele de retail de proximitate Family Market Miroslava și Bucium. 

IULIUS a realizat până în prezent investiții de 1,3 miliarde de euro, în proiecte al căror impact este deja ușor de perceput în Iași, Timișoara, Cluj-Napoca și Suceava, iar alte 1,3 miliarde de euro sunt investiții în dezvoltare, în Cluj-Napoca și Constanța, cu o amploare care va reseta destinul cel puțin a zonei vizate, dacă nu al orașului și chiar regiunii.  „Poate cel mai concludent exemplu este Palas Iași, primul proiect mixed-use de regenerare urbană realizat în România, în 2012, de către IULIUS, care a transformat zona centrală a orașului, rămasă nedezvoltată, într-o atracție regională, de business, socială, turistică, culturală etc.”, excemplifică Raluca Munteanu. Prin acest proiect, explică ea, acolo unde nu era nimic, acum s-au stabilit 60 dintre cele mai mari și relevante companii multinaționale, s-au creat 15.000 de locuri de muncă, s-a dezvoltat un parc devenit atracție principală de timp liber, cu sute de evenimente găzduite anual, la care comunitatea are acces gratuit, s-a creat un pol de întâlnire și socializare și s-au implementat soluții pentru conectivitate și mobilitate mai bune: „Însă impactul este chiar mai mare decât cel direct, pentru că proiectele de acest tip au capacitatea de a «forța» evoluția și altor factori, de la investițiile private, până la cele din sectorul public”. La fel s-a întâmplat și prin Iulius Town Timișoara, proiect inaugurat în 2019, iar investițiile în dezvoltare ridică ștacheta și mai sus, crede reprezentanta IULIUS. La Cluj-Napoca convertesc o fostă platformă industrială într-un proiect ce asigură o conexiune cu râul Someș, un element natural definitoriu pentru comunitate, iar integrarea în oraș vine la pachet cu investiții de infrastructură poate la cel mai înalt nivel realizat până acum în real estate – un pod rutier și două pasarele pietonale peste râu, străzi modernizate și lărgite, soluții de restructurare și piste velo. Iar proiectul din Constanța pornește de la un proces de decontaminare unic în România, potrivit reprezentantei companiei, ce reprezintă în sine un impact major pentru calitatea vieții locuitorilor. Toate aceste demersuri au capacitatea de a genera un imbold economic, urbanistic și social pentru că reprezintă concepte personalizate, printr-un dialog cu autoritățile și locuitorii, astfel încât să prindă forma piesei de puzzle care lipsește dintr-o strategie de viitor bazată pe oameni. 

Portofoliul grupului, cu o valoare de piață de peste 1,8 miliarde de euro, include mallurile IULIUS din Iași, Cluj-Napoca, Suceava, proiectele mixed-use Palas Iași și Iulius Town Timișoara, cea mai mare clădire de birouri din țară, Palas Campus, din Iași, precum și conceptele de retail de proximitate Family Market Miroslava și Bucium.

Sustenabilitatea prin estetică. Într-o eră în care urbanizarea rapidă și schimbările climatice cer soluții inovatoare, Raluca Munteanu vorbește și despre modul în care principiile New European Bauhaus stau la baza proiectelor lor. Aceasta este o inițiativă creativă și inovatoare lansată de Comisia Europeană pentru a reimagina modul în care trăim, lucrăm și interacționăm în spațiile noastre cotidiene. Inspirat din principiile mișcării Bauhaus din secolul al XX-lea, acest concept își propune să îmbine estetica, durabilitatea și incluziunea în proiectarea și construcția de locuințe, clădiri și spații publice: „Același lucru ni-l propunem și noi, prin încurajarea colaborării între arhitecți, designeri, artiști, ingineri și comunități, să creăm medii urbane și rurale mai funcționale, frumoase și sustenabile. Cu atât mai mult pentru viitoarele dezvoltări, propunem promovarea inovației, creativității și dialogului intercultural, căutând soluții care să integreze principii ecologice, sociale și economice în dezvoltarea peisajului construit al României”. Pentru IULIUS, sustenabilitatea nu înseamnă doar utilizarea materialelor ecologice sau reducerea consumului de energie, ci mai ales crearea unui impact pozitiv pe termen lung asupra comunităților și mediului, subliniază Munteanu. „Clădirile noastre sunt proiectate să fie eficiente energetic, utilizând surse regenerabile și tehnologii avansate, dar acordăm o importanță egală designului estetic și funcțional. Arhitectura modernă trebuie să fie complementară culturii locale, astfel încât să contribuie la identitatea urbană.” Un aspect esențial al proiectelor IULIUS, adaugă ea, este focalizarea pe reutilizarea terenurilor inactive sau poluate. „În loc să extindem orașele în zonele rurale și să generăm o expansiune haotică, alegem să transformăm zonele de tip brownfield. Deși aceste zone aduc provocări semnificative, cum ar fi moștenirea de probleme de mediu, le vedem ca pe o oportunitate de a susține dezvoltarea urbană responsabilă,” explică Raluca Munteanu. Această abordare nu doar că sprijină regenerarea urbană, dar contribuie și la reducerea fenomenului de insule de căldură din orașe. „Un exemplu este proiectul din Constanța, unde reabilităm o zonă poluată și creăm un ecosistem durabil, incluzând mii de copaci plantați și clădiri construite după standarde Nearly Zero Energy Building (nZEB). „Proiectele IULIUS se axează și pe incluziune socială, creând spații accesibile pentru toate categoriile de locuitori. „Ne asigurăm că mediul construit reflectă nevoile diverse ale comunității, oferind spații deschise pentru activități culturale, sportive sau de relaxare. Nu construim doar clădiri, ci destinații pentru întreaga comunitate,” afirmă Munteanu. Un alt pilon al strategiei este facilitarea transportului verde. Prin dezvoltarea de facilități de proximitate, compania reduce distanțele dintre punctele de interes și încurajează mobilitatea urbană sustenabilă. „Creăm condiții ca locuitorii să economisească timp și energie, fără a-i ține captivi în perimetrul proiectului. Mobilitatea urbană este o prioritate, iar prin design inteligent reușim să reducem nevoia de deplasări lungi.”Raluca Munteanu subliniază că principiile New European Bauhaus reprezintă mai mult decât o direcție strategică, fiind o oportunitate de a redefini urbanismul în România. „Prin promovarea dialogului intercultural, inovației și utilizarea unor soluții ecologice integrate, avem șansa să transformăm spațiile urbane într-un mod durabil și estetic. Credem că orașele viitorului trebuie să fie mai mult decât funcționale; trebuie să inspire și să creeze o legătură profundă între oameni și mediu.”

La nivel de rețea, exprimând în cifre impactul pentru comunitate al proiectelor IULIUS, au ajuns la 130 de sedii ale corporațiilor internaționale, 35.000 de angajați, peste 1.000 de parteneriate pentru componenta retail, peste 70 de milioane de vizite anual, 13 hectare de grădini urbane, cu peste 80.000 de arbori maturi și arbuști, peste 1.000 de evenimente organizate și găzduite, 190 de milioane de euro investiții în facilități pentru comunitate, parcuri și soluții de infrastructură, peste 100.000 de locuitori care se află pe o rază de 15 minute față de locațiile IULIUS și beneficiază zilnic de serviciile și facilitățile oferite, acțiuni de implicare și responsabilitate socială etc.

Orașul viitorului = orașul de 15 minute? Portofoliul IULIUS este certificat integral conform standardelor LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), acoperind peste 500.000 de metri pătrați. Un exemplu în acest sens este Palas Campus, proiect care a primit primul credit verde din România, în valoare de 72 de milioane de euro, oferit de International Finance Corporation. Certificarea EDGE a acestui proiect atestă o eficiență energetică cu 40% mai mare decât a altor clădiri comparabile. „Măsurăm și raportăm anual impactul ecologic, conform standardelor internaționale GRI. În 2023, am reușit să reducem emisiile de gaze cu efect de seră cu 24%, consumul total de energie cu 26%, iar deșeurile eliminate prin depozitare cu 19%, comparativ cu 2019. Pentru 2025, ne propunem să creștem rata de reciclare cu 50%,” explică reprezentanta companiei. IULIUS investește și în dezvoltarea spațiilor verzi, realizând parcuri urbane care nu doar îmbunătățesc calitatea vieții, ci și contribuie activ la reducerea emisiilor de CO2. Proiectele actuale includ 13 hectare de parcuri în Iași, Cluj și Timișoara, care găzduiesc peste 80.000 de copaci și arbuști, capabili să absoarbă anual 75 de tone de CO2. „La Palas Iași, aproape 46% din suprafața totală este destinată spațiilor verzi. Acest concept promovează orașele «walkable», reducând nevoia de transport și oferind o oază de relaxare. În plus, aceste spații devin centre culturale și sociale, unde organizăm anual sute de evenimente, de la festivaluri la competiții sportive,” subliniază Raluca Munteanu. Pentru viitoarele dezvoltări, precum Rivus Cluj-Napoca, nucleul proiectului va fi o grădină urbană de peste 52.000 mp. Aceasta va include peste 700 de copaci maturi, aclimatizați timp de doi ani, și o grădină japoneză. „Ne dorim să conectăm parcul urban de pe malul Someșului cu alte două parcuri recent amenajate de municipalitate, creând astfel un lanț extins de spații verzi. Acest tip de integrare ecologică face parte din angajamentul nostru față de comunitate și mediul înconjurător,” explică dezvoltatorii. IULIUS își extinde implicarea prin crearea de pepiniere, cum este cea din Constanța, care asigură integrarea optimă a vegetației mature în noile proiecte. De asemenea, se implementează soluții inovatoare, cum ar fi fațadele înierbate, acoperișurile verzi, aleile poroase și designul care optimizează utilizarea luminii naturale. 190 de milioane de euro sunt investițiile pentru comunitate realizate până în prezent de IULIUS, incluzând facilitățile publice, parcurile și soluțiile de infrastructură. „Acesta este un element de diferențiere pentru noi, acela că suntem printre puținii dezvoltatori care își asumă în bugetele de investiții lucrări majore de reconfigurare a infrastructurii, pentru că suntem conștienți de necesitatea de a susține conectivitatea unei zone atunci când intervii asupra spațiului urban și în viața comunității”, explică Raluca Munteanu. Din punctul de vedere al IULIUS, spune Raluca Munteanu, proiectele acestea trebuie să se integreze fluid cu orașul și să urmărească planurile locale pe linia conectivității urbane: „Pentru fiecare dezvoltare nouă, ținem cont de specificul zonei și integrăm în conceptul de proiect soluțiile necesare, stabilite de specialiști în domeniu, astfel încât să poată fi parte asimilată a orașului, accesibilă și conectată la strategia de mobilitate a orașului”. Este și motivul pentru care optează pentru aplicarea principiilor „Orașului de 15 minute”, integrând cât mai multe elemente necesare vieții cotidiene, care să poată fi accesate de cât mai multe persoane, la 15 minute de mers pe jos. „Un calcul realizat ne-a arătat că 10% din populația urbană a orașelor în care sunt dezvoltate proiectele noastre, în total 100.000 de locuitori, se află pe o rază de 15 minute față de locațiile IULIUS, iar distanța medie față de cele mai apropiate stații de transport public este de maximum 200 de metri.” Concret, la Timișoara, odată cu inaugurarea proiectului Iulius Town, au reorganizat traficul din proximitatea sa, construind inclusiv un pasaj subteran care traversează proiectul și care are un rol important în fluidizarea circulației la nivelul întregului oraș. În plus, proiectul din Banat cuprinde și 800 de locuri pentru biciclete și spații de încărcare destinate mașinilor electrice, alături de 4.000 de locuri de parcare. De altfel, întreaga zonă a fost modernizată prin lărgirea străzilor din proximitate. Un alt proiect a fost finalizat acum un an, când, în urma unei investiții în valoare de 1,65 milioane de euro, au inaugurat la Iași o nouă stradă, care conectează Palas Campus și zona proximă cu centrul orașului, contribuind la fluidizarea traficului din centrul orașului. Proiectul de modernizare a infrastructurii din proximitatea  acestui nou proiect, inaugurat anul trecut, ce reprezintă cea mai mare clădire de birouri din România, ca o completare a ansamblului devenit deja reper de regenerare urbană (Palas Iași), a presupus investiții totale de 4,5 milioane de euro, incluzând și lărgirea și modernizarea a cinci străzi perimetrale. În zonă au fost amenajate și piste pentru bicicletă, căi de acces pietonal, parcare subterană cu două niveluri (600 de locuri) și stații de încărcare pentru mașinile electrice. „Este o direcție de acțiune pe care o urmăm și în noile dezvoltări. Pentru proiectul Rivus ne-am asumat poate cele mai ample demersuri privind mobilitatea și conectivitatea, cu infrastructură amplă rutieră, pietonală și velo: nou pod creat și pasarele pietonale peste Someș, modernizarea străzilor adiacente, realizarea a două sensuri giratorii și amenajarea a peste 3.200 de metri liniari de piste de biciclete pe întreg perimetrul proiectului, inclusiv pe linia Someșului, așa cum a solicitat comunitatea.” Sunt investiții asumate de IULIUS printr-un contract cu Municipalitatea, a cărui valoare este de aproximativ 66 milioane de euro, incluzând beneficii directe și indirecte pentru oraș, spații pentru comunitate și lucrările de infrastructură.  

Proiectul Iulius Town include un pasaj subteran construit pentru a fluidiza traficul, 4.000 de locuri de parcare, 800 de spații pentru biciclete și stații de încărcare pentru mașini electrice. Modernizarea zonei a implicat și lărgirea străzilor din proximitate, îmbunătățind considerabil accesibilitatea și mobilitatea în oraș.

Cu o investiție totală de 4,5 mil. euro, Palas Campus din Iași a adus o transformare majoră în centrul orașului. Proiectul include lărgirea și modernizarea a cinci străzi, o parcare subterană pe două niveluri cu 600 de locuri, piste pentru biciclete, acces pietonal și stații de încărcare pentru vehicule electrice. Noua stradă inaugurată conectează zona cu centrul orașului, contribuind la fluidizarea traficului.

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Raluca Munteanu, Director de Dezvoltare, IULIUS

Raluca Munteanu, Director de Dezvoltare, IULIUS: În loc să extindem orașele în zonele rurale și să generăm o expansiune haotică, alegem să transformăm zonele de tip brownfield. Deși aceste zone aduc provocări semnificative, cum ar fi moștenirea de probleme de mediu, le vedem ca pe o oportunitate de a susține dezvoltarea urbană responsabilă.

Cum arată viitorul proiectelor de reconversie și regenerare urbană pentru IULIUS?

Regenerarea urbană este viitoarea revoluție a orașelor, atât din România, cât și din Europa, momentan fiind necesară inovarea spațiilor publice, reorganizarea acestora și restructurarea elementelor intruzive, astfel încât să fie în beneficiul locuitorilor săi. Procesul creează o oportunitate pentru oameni să-și recâștige orașul, să îl experimenteze și să se bucure de resursele sale. În egală măsură, este maniera prin care orașele se dezvoltă, cresc și produc plusvaloare pentru comunitate. Din această categorie fac parte și proiectele mixed-use IULIUS, care le oferă oamenilor motive să stea în centrul orașelor, împreună, indiferent de activitate: pentru muncă, shopping, sport, socializare, petrecerea timpului liber. Pe de altă parte, oferă orașelor susținere în creșterea atractivității turistice, sociale și de business, nu doar pentru prezent, ci, mai ales, pentru viitor. Din experiența noastră, astfel de proiecte complexe au un efect multiplicator. Odată lansate, sporesc atractivitatea orașelor și atrag investiții noi. Cum am mai precizat, numai în componenta office – United Business Center și Palas Campus – la nivel național avem 130 de sedii ale unor companii importante din IT&C și Automotive, parte dintre ele intrând pe piața din România în proiectele noastre și dezvoltându-se ca centre principale europene. Toate aceste companii plătesc impozite la bugetele locale și de stat, care pot fi îndreptate mai departe către proiecte care să abordeze alte probleme urbane. Un astfel de impact ne propunem să producem și cu proiectele aflate în dezvoltare la Cluj-Napoca și Constanța, unde vom investi în grădini urbane, infrastructură, facilități publice, dar vom aduce și un aport prin intermediul amprentei urbanistice.

Ce investiții aveți planificate pe termen mediu și lung în acest domeniu?

Cluj-Napoca și Constanța sunt cele două orașe pe care ne concentrăm acum și avem echipe dedicate care lucrează intens la cele două proiecte, cu o valoare totală a investițiilor ce depășește 1,3 miliarde de euro. Ambele sunt concepte complexe de reconversie urbană, cu provocări diferite, în funcție de specificul local. În cadrul proiectului de la Cluj suntem într-un stadiu avansat, cu  un concept adaptat în urma unui dialog constant cu locuitorii, administrația locală, experți din diverse domenii și reprezentanți ai societății civile. Acest model de lucru, nou și pentru noi, a fost adoptat deoarece considerăm esențial să oferim Clujului și fostului sit industrial o soluție relevantă, asumată de comunitate și cu un impact real asupra dezvoltării zonei. Încă de la începutul dezvoltării conceptului, în colaborare cu renumitul birou olandez de arhitectură UNStudio, am inclus o etapă extinsă de consultare publică. Considerăm acest demers crucial, având în vedere că orașul Cluj este deja un oraș recunoscut pentru angajamentul său față de neutralitatea climatică și pentru strategiile concrete de dezvoltare sustenabilă. Proiectul vizează transformarea fostei platforme Carbochim într-un ansamblu multifuncțional, axat pe soluții de divertisment, natură și cultură. Vom reda orașului o suprafață de aproximativ 14 hectare, dintre care doar 30% au fost utilizate activ în ultimii 25 de ani, restul fiind în diferite stadii de degradare. O etapă esențială în acest proiect a fost relocarea și retehnologizarea uzinei Carbochim, cel mai mare producător de abrazive profesionale, ceea ce ne-a permis să menținem activitatea industrială în portofoliul nostru. Aceasta a fost abordarea noastră: să prioritizăm păstrarea valorii industriale existente, alături de regenerarea urbană. Înaintăm și cu dezvoltarea unui proiect de regenerare urbană și la Constanța, un oraș cu un potențial major, care nu a fost valorificat la adevărata capacitate, concluzie rezultată în urma analizelor Băncii Mondiale. De altfel, documentarea realizată de Banca Mondială și discuțiile cu experții instituției au stat la baza deciziei de a propune o investiție de regenerarea urbană în orașul de la malul mării. Astfel, suntem într-un parteneriat cu Oil Terminal, companie ce deține terenul de peste 38 de hectare pe care urmează să dezvoltăm noi proiectul, având obiectivul comun de a reda orașului o zonă industrială complet inaccesibilă în prezent. Este un teren inactiv de mai bine de un deceniu, unde dorim să dezvoltăm un proiect major, care propune un mix variat de soluții pentru petrecerea timpului liber – cultură, divertisment, locuri de joacă -, zonă dinamică de retail și un pol de business regional, a cărui ancoră va fi o grădină urbană amplă, un concept care se regăsește în toate proiectele noastre de regenerare urbană. Va fi o investiție de aproximativ 800 de milioane de euro cu focus pe ceea ce își doresc constănțenii și cu o varietate de funcțiuni menite să dezvolte atractivitatea de business și turistică, care vor da un suflu nou orașului și vor pune Constanța pe harta orașelor magnet ale țării. Apoi, ne-am concentrat pe investiții continue în remodelarea proiectelor noastre, pentru a le crește atractivitatea. La Suceava, suntem în plină extindere a Iulius Mall, proces la finalul căruia vom avea cea mai mare suprafață de retail din nordul țării, de peste 60.000 mp. În ceea ce privește Palas Iași, proiectul emblematic prin care am lansat direcția regenerării urbane în România, pregătim un amplu proces de revitalizare și reamenajare. Scopul este de a îmbunătăți semnificativ experiențele oferite clienților, prin aducerea unor branduri internaționale foarte așteptate, concepte inovatoare de divertisment și dining, precum și prin actualizarea funcțiunilor-ancoră ale proiectului.

Care sunt cele mai mari provocări cu care vă confruntați în implementarea acestor proiecte și cum intenționați să le depășiți?

Complexitatea proiectelor și termenul scurt de implementare sunt sursele generatoare de provocări pentru echipă. Provocările sunt multiple și sunt specifice fiecărui proiect. Dacă mă refer la ceea ce am dezvoltat deja, pot enumera, în cazul Palas Iași, condițiile impuse de dezvoltarea în centrul istoric al orașului; realizarea celei mai adânci parcări subterane din România și, totodată, celei mai mari; cercetarea arheologică pe cel mai mare sit studiat până atunci din țară și dezvoltarea parcului, păstrând ideea de grădină a Palatului. La Palas Campus Iași a fost necesară comasarea a zeci de proprietăți pentru a realiza un proiect care să restructureze o zonă subdezvoltată, deși centrală, și a presupus realizarea unei noi străzi pentru a o conecta cu centrul istoric. La Iulius Town Timișoara am realizat un pasaj auto subteran, astfel încât să fie legate două bulevarde importante. Iar dacă mă gândesc la proiectele în dezvoltare, la Constanța lucrăm cu un teren de 

38 de hectare care necesită decontaminare, pentru că a fost folosit, în urmă cu un deceniu, pentru depozitarea produselor petroliere. La Cluj-Napoca, am mutat și modernizat mai întâi fabrica, păstrăm clădiri de importanță ambientală și realizăm întregul proiect astfel încât să punem cât mai mult în valoare conexiunea cu râul Someș, într-o manieră care să reflecte viziunea comunității. Cu toate acestea, provocările pot fi și de altă natură, nu doar cele privind construirea. Mă refer la dezvoltarea unui concept final în care să se regăsească întreaga comunitate, care să fie acceptat, chiar și dincolo de disconfortul produs de schimbare, și care să fie la fel de relevant, poate chiar și mai mult, pentru generațiile viitoare.