Paradoxul Constanța: investiții de peste 2 miliarde de euro în port și infrastructură și peste 5.000 de apartamente în dezvoltare, într-un oraș fără Plan Urbanistic General de 17 ani și cu securitatea pusă sub semnul întrebării de dronele de la Marea Neagră

Constanța traversează un moment de cotitură, cu investiții de peste 2 miliarde de euro doar în extinderea Portului Constanța Sud–Agigea (1,12 miliarde de euro, cu finalizare estimată în 2030) și în autostrada Alternativa Techirghiol (circa 1 miliard de euro, cu start prevăzut în 2027), la care se adaugă peste 5.000 de apartamente aflate în dezvoltare, două noi parcuri de retail, magazine de tip DIY și 65.000 mp de spații logistice. Acestea sunt principalele concluzii ale celei de-a patra ediții a evenimentului Constanța Roundtable, organizat ieri de Asociația Romania Property Club (RPC).

Dinamica investițională se lovește însă de trei realități care țin orașul departe de potențialul său: lipsa unui Plan Urbanistic General actualizat — documentul a expirat încă din 2009, iar contractul de actualizare, semnat în 2020, se află și astăzi în prima etapă —, betonarea accelerată a malului mării, care a transformat zona de nord a litoralului într-un cartier de blocuri și a erodat atractivitatea turistică, și, mai nou, incidentele cu drone de la Marea Neagră, care au adus securitatea regiunii pe masa Consiliului Nord-Atlantic.

Dincolo de aceste vulnerabilități, orașul rămâne în 2026 principalul pol economic al Regiunii Sud-Est, susținut de proiecte de amploare cu impact european: Neptun Deep are ca obiectiv startul producției în 2027, în paralel cu investițiile în extinderea bazei militare Mihail Kogălniceanu, iar autostrada Alternativa Techirghiol va conecta A4 cu sudul litoralului. La acestea se adaugă proiectul IULIUS, care va transforma complet 38 de hectare din fosta platformă nord Oil Terminal.

„Credem că marile orașe evoluează atunci când spații cu istorie și valoare strategică sunt transformate în locuri care răspund nevoilor actuale și, mai ales, viitoare ale oamenilor și susțin competitivitatea urbană. În prezent, desfășurăm cel mai amplu proiect de bioremediere din Europa al unui investitor privat, alături de o echipă multidisciplinară de experți de mediu, o investiție de peste 29 de milioane de euro. În ceea ce privește următoarele etape, ne vom ralia la strategia stabilită de administrația locală, factorul decident pentru dezvoltarea orașului”, a explicat Raluca Munteanu, director de dezvoltare al IULIUS.

Marele absent: PUG-ul, expirat din 2009

Constanța se dezvoltă de 17 ani fără un Plan Urbanistic General în vigoare. Documentul strategic a expirat în 2009, iar contractul pentru actualizarea sa, semnat în 2020 și evaluat la circa 5 milioane de lei fără TVA, se află încă în prima etapă din cele cinci prevăzute, potrivit informațiilor făcute publice de Primăria Constanța. În acest vid de planificare, orașul s-a dezvoltat pe baza planurilor urbanistice zonale (PUZ-uri), adesea contestate de comunitate.

Pentru 2026, Primăria a alocat fonduri pentru proiecte precum Zona de Coastă între Pescărie și portul Tomis, intervenții punctuale în cartiere precum Poarta 6, Baba Novac, Palazu Mare sau Mamaia, PUZ Reconversie și Regenerare Urbană – Zone Industriale Degradate „Anghel Saligny”, PUZ Spital Regional, PUZ Frontiera Verde și PUZ marile bulevarde.

Pe acest fond, conform IMRA Real Estate, terenurile autorizate pentru dezvoltări mixte și de retail se tranzacționează la prețuri între 275 și 575 euro/mp, cele pentru dezvoltări rezidențiale între 400 și 975 euro/mp în zonele ultracentrale, iar cele pentru dezvoltări logistice între 60 și 80 euro/mp.

Rezidențial: cerere solidă, dar litoralul plătește prețul betonării

Pe segmentul rezidențial, prețul mediu solicitat pentru locuințele noi a ajuns în luna mai la 2.099 euro/mp util, în creștere cu 3% față de perioada similară a anului trecut, potrivit Indicelui Imobiliare.ro. Numărul apartamentelor aflate în dezvoltare depășește 5.000 de unități, concentrate în zone precum Nord, zona de Coastă, zona Centru-Vest și zona Metropolitană de Nord.

Reversul medaliei este vizibil de-a lungul țărmului. Pe axa Constanța–Mamaia–Năvodari, blocurile cu peste șase etaje au împânzit din 2015 încoace limita plajei — unele chiar pe suprafețe care anterior figurau ca neconstruibile —, în condițiile în care reglementările inițiale prevedeau în multe zone un regim de înălțime de cel mult două etaje, modificat ulterior prin PUZ-uri succesive. Reprezentanții industriei de turism, printre care Mohammad Murad, președintele Federației Patronatelor din Turism, au atras atenția în repetate rânduri că Mamaia și Năvodari au ajuns să semene mai degrabă cu niște cartiere de oraș decât cu stațiuni turistice, devenind destinații de tranzit de una-două nopți, în timp ce sudul litoralului — singura zonă care mai arată a stațiune — atrage sejururi de cinci nopți.

Efectul se vede în cifre: conform Est Hospitality, sosirile în hotelurile și hotelurile-apartament de pe litoral au scăzut cu 4,1% în 2025 față de 2024 (457.931, comparativ cu 477.423). În schimb, sosirile în apartamentele de închiriat pe termen scurt — multe dintre ele tocmai în blocurile ridicate pe malul mării — au crescut cu 17,5% (27.869 față de 23.728), cea mai rapidă creștere dintre toate categoriile de cazare, care confirmă migrarea turiștilor interni sensibili la preț dinspre sejururile hoteliere tradiționale.

Retail: un nou pol de dezvoltare în centru-sud

Sectorul de retail este încă dominat de cele două mari mall-uri din nordul orașului, Vivo! și City Park, însă IULIUS pregătește un nou proiect de amploare în zona de centru-sud. Totodată, două parcuri de retail sunt în lucru în zona Lazu și pe bulevardul Aurel Vlaicu, în vecinătatea Jumbo, la care se adaugă două noi unități de tip DIY. Conform iO Partners, chiriile „prime” din centrele comerciale se situează între 25 și 35 euro/mp, cele de pe arterele stradale principale între 10 și 20 euro/mp, iar cele din parcurile de retail între 8,5 și 12 euro/mp.

Industrial-logistic: portul dictează harta, dar dronele pun sub semnul întrebării securitatea

Dată fiind geografia locului, portul dictează harta logistică a zonei. Noul val de dezvoltare este concentrat în zona Lazu și pe axa Palas, prin proiecte precum cel al WDP sau Olympian Park Palas, care pregătesc orașul pentru un rol logistic regional tot mai important, pe măsură ce extinderea Portului Constanța Sud–Agigea și coridoarele europene cresc fluxurile de mărfuri. Chiriile pentru spațiile industriale și logistice de clasă A variază între 4,0 și 4,5 euro/mp/lună, conform iO Partners.

Tocmai portul — activul strategic pe care se construiește întregul scenariu de creștere — a fost însă lovit, pe 5 iunie, de cel mai grav incident de securitate din ultimii ani: o dronă maritimă de tipul celor utilizate în războiul din Ucraina s-a autodetonat în Portul Constanța, în apropierea unui terminal petrolier, fără victime, dar cu evacuarea zonei portuare și avertizarea locuitorilor de pe litoral să se adăpostească. Incidentul a venit la doar o săptămână după ce o dronă rusească s-a prăbușit peste un bloc de locuințe din Galați, rănind două persoane.

Cele două evenimente au dus securitatea Mării Negre pe masa Consiliului Nord-Atlantic: la solicitarea Bucureștiului, ambasadorii NATO s-au reunit pe 10 iunie, România cerând consolidarea capacităților de supraveghere și apărare ale flancului estic, inclusiv suplimentarea sistemelor radar și a mijloacelor de interceptare a dronelor. Pentru investitorii din logistică, energie și imobiliare, mesajul este dublu: Constanța devine tot mai importantă strategic, dar riscurile asociate proximității războiului nu mai pot fi ignorate în calculele de business.

2026, anul de cotitură

Între infrastructura energetică și portuară de importanță europeană, o dinamică imobiliară susținută, o repoziționare turistică în plină desfășurare și un context de securitate regional fără precedent, 2026 marchează un moment de cotitură pentru cel mai important oraș al României de la malul mării. Întrebarea rămâne dacă administrația locală va reuși să livreze instrumentul de planificare — PUG-ul — care să transforme miliardele de euro în dezvoltare coerentă, nu într-o repetare la scară mai mare a betonării care a costat deja litoralul o parte din atractivitate.