Un paradis imobiliar se pregătește să se confrunte cu dezastrul: Marii proprietari de locuințe și-au asumat datorii enorme pe care sperau să le plăteacă din chirii. Nota de plată a ajuns la un trilion de dolari și nu există suficienți bani pe masă pentru a o achita

Blocurile de locuințe, considerate mult timp un paradis în lumea imobiliarelor, ajung să se transforme încet într-un cancer pentru universul american al real-estateului, scrie The Wall Street Journal.

Investitorii au crescut prețurile apartamentelor timp de ani de zile, atrași de creșterea constantă a chiriilor și de perspectiva unor profituri uriașe. Mulți și-au asumat prea multe datorii, așteptând să poată crește chiriile suficient de repede pentru a le achita, iar nota de plată însumează acum 1 trilion de dolari.

Investitorii sunt puși într-o situație complicată în care vor trebui să returneze sume uriașe de bani pe care nu i-au încasat așa cum se așteptau, ceea ce ar putea duce la un val de credite imobiliare neperformante. În orașe precum Los Angeles sau San Francisco proprietarii intră în faliment pe bandă rulantă, iar declinul pare să nu se oprească.

Spre deosebire de clădirile de birouri și centrele comerciale, care au fost afectate puternic de munca la distanță și de comerțul electronic, apartamentele de închiriat au rate de neocupare scăzute. Principala problemă a sectorului apartamentelor nu este lipsa cererii – chiriile au crescut vertiginos din 2020 – ci ratele dobânzilor.

Creșterea bruscă a costurilor datoriilor de anul trecut amenință acum să lichideze mulți proprietari de locuințe de închiriat din întreaga Americă. Valorile clădirilor de apartamente au scăzut cu 14% pentru anul încheiat în iunie, după ce au crescut cu 25% în anul precedent, potrivit agregatorului de date CoStar. Această scădere este aproximativ aceeași cu cea a valorilor birourilor.

Restanțele la creditele ipotecare asociate blocurilor de locuințe sunt scăzute, dar în creștere. Costurile de împrumut s-au dublat, creșterea chiriilor încetinește, iar cheltuielile de construcție sunt în creștere.

Valoarea creditelor ipotecare restante a crescut de peste două ori în ultimul deceniu, ajungând la aproximativ 2.000 de miliarde de dolari, potrivit Mortgage Bankers Association. Aceasta reprezintă aproape de două ori mai mult decât valoarea datoriilor pentru birouri. Furnizorii de date adaugă că o datoria asociată apartamentelor de închiriat a ajuns la 980,7 miliarde de dolari și urmează să ajungă la scadență între 2023 și 2027.

Proprietarii de clădiri multifamiliale din Los Angeles, Houston și San Francisco au intrat în incapacitate de plată într-un episod care vizează mii de apartamente.

Blackstone, cel mai mare manager de active alternative din lume, a intrat în incapacitate de plată pentru ipotecile a 11 clădiri de apartamente din Manhattan, potrivit unei persoane familiarizate cu această chestiune.

Clădirile de apartamente au reputația de a fi o investiție imobiliară comercială cu risc mai scăzut. Acestea au avut performanțe relativ bune chiar și în perioadele de recesiune, inclusiv în timpul crizei financiare din 2008-2009, când piața imobiliară s-a prăbușit. Oamenii au întotdeauna nevoie de un loc unde să locuiască, iar în perioadele de criză, foștii proprietari de locuințe se îndreptau către piața de închiriere.

De asemenea, inflația a permis proprietarilor să majoreze chiriile mai mult decât de obicei, ceea ce a sporit valoarea clădirilor lor.

Chiriile cerute au crescut cu 25% în 18 luni, în intervalul 2021 și 2022, potrivit site-ului de închirieri Apartment List.

În condițiile în care locuințele sunt puține, dezvoltatorii transformă mai multe birouri goale în apartamente. Dar nu toate clădirile sunt candidate la reutilizare, chiar dacă peste 1 miliard de metri pătrați de spații de birouri sunt vacante în SUA.

Pentru mulți investitori, acești factori au justificat plata unor prețuri ridicate. Proprietarii clădirilor de apartamente au împrumutat adesea peste 80% din valoarea clădirii de pe piețele de obligațiuni. Cele mai multe împrumuturi pentru apartamente sunt credite ipotecare cu rată fixă, pe termen lung. În timpul pandemiei, însă, investitorii au contractat mai multe împrumuturi pe termen mai scurt, cu rată variabilă.

Mulți dintre acești investitori au mărit chiriile în mod agresiv, mizând pe faptul că ar putea vinde clădirile sau refinanța datoriile la evaluări mult mai mari odată ce clădirile ar genera venituri mai mari din chirii.

Însă puțini au anticipat că ratele dobânzilor ar putea crește atât de repede, împingând în jos valoarea clădirilor și forțând proprietarii să se refinanțeze la rate mult mai mari. Băncile regionale, o sursă crucială de finanțare, acordă astăzi mult mai puține împrumuturi, ceea ce face mai dificilă refinanțarea creditelor ipotecare. Creșterea chiriilor a încetinit brusc în multe orașe din SUA, în timp ce inflația și creșterea primelor de asigurare au majorat costul de funcționare a clădirilor.

Chiar și unii investitori veterani în domeniul imobiliar care au rezistat furtunilor din trecut par vulnerabili. Veritas Investments, unul dintre cei mai mari proprietari din San Francisco, și partenerii săi au intrat în incapacitate de plată a datoriilor care susțin 95 de clădiri de închiriat în cursul anului trecut. Ca urmare, riscă să piardă mai mult de o treime din portofoliul său din San Francisco.