Pandemia descentralizează spațiile de logistică: companiile renunță la spațiile logistice regionale mari pentru depozite mici și locale. România are șansa de atrage investiții

♦ Vlad Mustață, Colliers: Dacă infrastructura se va dezvolta într-un ritm suficient de alert pentru a scurta timpul în care poate fi acoperită întreaga țară avem șanse mari să atragem suprafețe însemnate de spații logistice. Investițiile în reabilitarea căilor feroviare sunt foarte importante.

Pandemia a adus în zona de construcții de spații de logistică o nouă tendință. Companiile încep să prefere spații mai mici, locale, în locul spațiilor mari, regionale. Tendința se observă mai ales la companiile din retail/FMCG, a spus, pentru ZF, Vlad Mustață, Associate Industrial Agency la Colliers International.

„Mai ales companiile active în Retail/FMCG își reconsideră strategia de acoperire a pieței, iar tendința este de renunțare la depozitele regionale mari în favoarea unor depozite mai mici și locale.  Astfel, descentralizarea s-ar putea să fie laitmotivul anului 2021”, a spus el.

În aceste condiții, noua tendință poate genera cereri noi de spații de logistică în România. Avantajul României este poziția și accesul la o piață suficient de mare:

„Acest lucru poate genera cereri noi de spații logistice în România, o țară care oferă acces la o piață suficient de mare și are capacitatea de a acoperi și livrări către Serbia, Bulgaria sau chiar Grecia, asigurând o conexiune bună cu celelalte depozite din Uniunea Europeană ale companiilor.”

Astfel, România ar putea beneficia de relocarea sau reducerea spațiilor de depozitare din Polonia sau Cehia prin deschiderea unor centre locale ale companiilor.

„În sectoarele Retail și FMCG tendința principală pentru 2021 este descentralizarea depozitelor regionale (renunțarea la/reducerea unităților din țări precum Polonia și Cehia) și deschiderea unor centre locale. Procesul de sale and lease back a apărut mai frecvent în piață în 2020 și poate fi o modalitate prin care companiile să poată debloca sume importante de bani.”

Condiția principală rămâne, însă, dezvoltarea infrastructurii, continuă Vlad Mustață, care adaugă că investițiile în infrastructura feroviară sunt obligatorii, pentru că din ce în ce mai multe companii implementează politici de reducere a emisiilor de carbon, iar transportul feroviar este mai puțin poluant.

„Dacă infrastructura se va dezvolta într-un ritm suficient de alert pentru a scurta timpul în care poate fi acoperită întreaga țară avem șanse mari să atragem suprafețe însemnate de spații logistice. Investițiile în reabilitarea căilor feroviare sunt însă foarte importante, pentru că din ce în ce mai multe companii implementează politici pentru limitarea emisiilor de carbon, spre exemplu.”

El apreciază că zona Transilvania ar putea prezenta atractivitate mare pentru investițiile în spații de depozitare, datorită conectivității cu Vestul Europei.

„O zonă precum Transilvania continuă să fie interesantă pentru că are o conectivitate foarte bună cu restul Europei, în special când vine vorba de companii din industria auto. De aici se poate livra în timp optim către fabricile din Ungaria, Cehia sau Polonia, dar și către uzinele Ford și Dacia din Craiova.”

În ceea ce privește anul 2020 pentru zona de logistică, aproape toate șantierele dedicate construcțiilor logistice au fost oprite, în perioada martie-mai, ca urmare a restricțiilor impuse: „Lucrările au fost reluate începând cu jumătatea lunii mai, volumele de livrări estimate inițial pentru 2020 fiind în mare parte realizate până la sfârșitul anului, și probabil că în primele două trimestre din 2021 vor fi integral finalizate toate proiectele.”

Creșterea cererilor pentru proiecte mai mari, de peste 15.000 de metri pătrați – principalele motoare fiind sectoarele Retail și FMCG, în mare parte prin componenta de e-commerce,  a făcut ca dezvoltatorii să construiască și speculativ spații noi, în special în clădiri cu mai mulți chiriași.

„Cu alte cuvinte, chiriașii pentru spații de peste 15.000 de metri pătrați au devenit un fel de clienți „ancoră”, care au determinat dezvoltatorii ca în planurile lor pentru 2021 să includă și aproximativ 10% spații speculative. Sfârșitul lui 2020 a adus finalizarea câtorva proiecte mari, cu suprafețe apropiate de 20.000 de metri pătrați”, a mai spus Vlad Mustață.

Aceste proiecte noi de clădiri, care sunt dedicate pentru a fi ocupate de către mai mulți chiriași, sunt începute doar în momentul în care aproximativ 30-40% din viitoarele suprafețe sunt deja pre-închiriate, iar livrarea se realizează în termen de cel mult un an de zile.

Colliers International, companie cu afaceri globale de 3,5 mld. de dolari și prezență în 68 de țări, a tranzacționat anul trecut 800.000 de metri pătrați de spații logistice și industriale.

„E un volum record pentru ultimii 5 ani, poate chiar mai mult, și poate fi justificat foarte ușor prin faptul ca multe contracte de închiriere încheiate în 2015 sau înainte de acest an au ajuns la maturitate. Astfel, o parte importantă din volumul total tranzacționat sunt renegocieri”, explică Vlad Mustață.

El spune că 2021 are potențialul de a fi mai dinamic: „Spre exemplu, dezvoltatorii de proiecte de clădiri sunt acum interesați și de domeniul logistic și industrial, considerat o investiție sigură din moment ce piața logistică și industrială nu au fost afectată semnificativ de pandemie.”