Oportunități postcriză: domeniul imobiliar dă noi semne de creștere

Criza economică s-a reflectat cel mai bine în evoluția pieței imobiliare, care s-a prăbușit imediat după 2008, pentru ca de anul trecut să înceapă să-și revină, inițial pe segmentul de birouri, dar mai recent și în rezidențial. Numărul și valoarea tranzacțiilor au început să crească, imobiliarele dovedindu-se a fi anul trecut și în prima jumătate a acestui an cel mai dinamic sector din piața de fuziuni și achiziții. „În imobiliare am văzut o activitate mult superioară încă de anul trecut, iar în 2015 semnalele sunt încurajatoare. Văd o dezmorțire a activității pe toate segmentele”, spune Alexandru Reff, partener al Reff & Asociații, casă de avocatură afiliată firmei de consultanță Deloitte.

Domeniul de real estate a fost dominat în intervalul menționat de doi mari jucători, fondul de investiții NEPI și Globalworth Real Estate Investments, companie controlată de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, care au profitat de prețurile scăzute din timpul crizei pentru a-și completa portofoliile. De anul trecut însă au început să-și facă simțită prezența și jucători noi, „jucători care și-au depășit temerile, au traversat un deșert și acum par să fi ajuns într-o zonă de confort și încredere”. O parte din acest optimism vine din rezultatele macroeceonomice bune, după ce PIB-ul real din primul trimestru al acestui an a fost mai mare decât cel din trimestrul III din 2008, vârful de după Revoluție. Iar mulți investitori consideră că a venit momentul să intre la cumpărare.

„Noi avem două zone predilecte de activitate: imobiliarele și serviciile financiare. Ambele au fost greu încercate în ultima vreme și acum ambele revin.” Reff & Asociații este casa de avocatură care asistă NEPI în tranzacțiile pe care le realizează, iar imobiliarele și serviciile financiare generează fiecare câte 30% din veniturile avocaților coordonați de Alexandru Reff. În ultimul an, avocații au fost implicați în tranzacții precum vânzarea spațiilor în care funcționează mai multe centre comerciale către Auchan, în vânzarea sediului UniCredit, în vânzarea activelor legate de SCH Grand, proprietarul JW Marriott Bucharest Grand Hotel, sau în preluarea Quality Business Solutions.
După dezmorțirea din imobiliare, Reff vorbește despre consolidarea din servicii financiare, care a fost adusă în prim-plan de mai multe tranzacții cu portofolii de neperformate, dar și cu bănci, de departe cel mai mare impact fiind cel al preluării de către Banca Transilvania a Volksbank. Pe segmentul de neperformante, BCR și-a făcut curățenie în portofoliu după ce a vândut în două tranzacții succesive credite neperformante de circa 750 milioane de euro.

„Vânzările de portofolii de credite neperformante sunt vedeta momentului în piața de fuziuni și achiziții”, spune Alexandru Reff, care lucrează acum, alături de echipa lui, la mai bine de zece tranzacții, însă niciuna dintre acestea nu se apropie de semnare. Reff nu dă detalii despre acestea, spunând doar că „imobiliarele continuă să arate promițător”, dar sunt implicați în discuții și în turism și chiar în sport.

Despre piața de fuziuni și achiziții, Reff spune că în ultimele luni există un interes vizibil pentru agricultură, deoarece sunt destul de mulți cei care au înțeles potențialul acestei piețe subevaluate care se bucură de randamente „destul de mari”. Tranzacțiile în agricultură să referă atât la cele cu terenuri, cât și la businessuri integrate, de exemplu producție, logistica aferentă producției sau o serie de produse derivate din cele agricole.
Avocatul mai spune că a observat un interes în creștere pentru realizarea de fuziuni ca modalitate de creștere, după ce acestea au fost puțin utilizate în trecut de către companii.

Anuarul ZF Top Tranzacții lansat la finalul lunii martie arată că în 2014 și în primele luni din 2015 nu s-a realizat nicio fuziune pe piața locală. Fuziunea presupune unificarea a două companii, fără să existe o componentă de plată a prețului, ci gândind un mecanism de echivalare a acțiunilor (proprietarii celor două companii primesc acțiuni în firma rezultată după fuziune). „Cred că vom vedea consolidări și prin fuziune și nu mă refer la fuziunea care urmează unei achiziții de către un actor din domeniu, ci la două businessuri care se combină de o manieră în care una dintre ele dispare.”

Reff vorbește și despre interesul pentru realizarea unor joint venture-uri în contextul unor exituri graduale în care vânzătorul nu iese definitiv, ci decide să cesioneze treptat: „Joint venture-ul reprezintă o asociere, care poate fi gândită ca atare de la început. Avem o tranzacție în servicii financiare în care două părți își combină resursele, expertiza, capitalul pentru a crea o afacere nouă”.

Odată cu revenirea pieței de fuziuni și achiziții, consultanții și avocații încep să spere că și veniturile din această activitate sunt pe creștere după ce volumul onorariilor s-a contractat, iar concurența a crescut. Creșterea concurenței, notează Reff, a dus la erodarea marjelor, la scăderea profitabilității. „Vremea în care avocații își alegeau clienții a trecut și e foarte posibil să nu se mai întoarcă niciodată. O asemenea efervescență a fost în 2007-2008, când nu puteai să deservești toate oportunitățile și te orientai în bună măsură și pe rațiuni de profitabilitate a mandatelor și de perspectivă pe termen lung cu clienții. Nu cred că ne putem lăuda astăzi că suntem în aceeași postură. Mai degrabă căutăm să câștigăm proiecte noi, clienți noi, concurența este mai degrabă pentru clienți și pentru proiecte.”

Concurența se mai referă și la oameni: Reff a vorbit și despre faptul că avocatura se confruntă cu o criză de oameni cu experiență de trei-cinci ani, ceea ce va duce la un „război pentru talente”, după ce puține au fost firmele care au investit în dezvoltarea echipelor în ultimii ani. Chiar dacă Alexandru Reff vorbește despre o perioadă de creștere, atributul pe care îl folosește pentru a o descrie sună mai degrabă precaut decât entuziast: „urmează o perioadă în care lucrurile vor evolua bine”.