Oportunitatea „de închiriat”. Piața imobiliară trece într-o nouă paradigmă, în care chiriile câștigă teren. Cum s-a ajuns la acest fenomen și ce urmează?

De ce vorbim despre piața chiriilor când 96% dintre români sunt proprietari? Cine închiriază în loc să cumpere? Acestea sunt două dintre cele mai întâlnite întrebări (sau răspunsuri?) în care se oprea până acum orice discuție despre businessul de închirieri, mai exact despre tendința unor dezvoltatori și investitori de a-și forma portofolii de apartamente exclusiv pentru închiriere, tendință observabilă cu atât mai accentuat cu cât mergem înspre vestul Europei. Acum, datele problemei s-au schimbat, costul unei rate ipotecare a depășit costul unei chirii, vânzările stagnează, iar piața închirierilor pare din ce în ce mai mult un răspuns, atât pentru proprietari, cât și pentru cei care caută o locuință.

Cu toții știm că 96% dintre români sunt proprietari, ne-am întrebat mereu de ce vorbim despre închirieri dacă știm că doar 4% au locuință închiriată și ne-am uitat mai în detaliu să înțelegem de unde vine cererea și unde se duc acești oameni. Ne-am uitat la începutul acestui an pe București și orașele mari și am văzut că 15% dintre oameni închiriază de fapt, nu 5% cum e statistica națională, și e valabil și la București, Cluj, Iași, Timișoara, în jur de 15% este media, cu diferențe destul de mici de la un oraș la altul”, a explicat Gabriel Blăniță, associate director valuation & advisory services la Colliers România, în conferința ZF Tendințe în Piața Rezidențală 2023. Datele prezentate de el fac parte din concluziile unui studiu realizat de Unlock Research pentru Colliers, care arată că 15% dintre românii cu vârsta cuprinsă între 18 și 55 de ani din orașe locuiesc cu chirie, iar în rândul populației de 18-24 de ani proporția celor care stau în chirie este chiar dublă. „Ce am observat este că tinerii sunt cel mai dispuși să locuiască în chirie, câteodată este o alegere, dar de multe ori este singura posibilitate economică pentru a accesa o locuință. Vedem că vârsta de la care există posibilitatea de a cumpăra o locuință crește. În România, încă vorbim de o vârstă de sub 30 de ani, pe când în Europa de Vest vorbim de 35-38 de ani sau chiar mai mult vârsta la care o pesoană își permite să achiziționeze o locuință.”

Europa de Vest ne arată direcția în care mergem odată cu parcurgerea unor etape de dezvoltare economică, cel puțin cu orașele mari, dar asta nu înseamnă că acela trebuie să fie luat drept modelul ideal. Un exemplu negativ mai atipic este chiar piața din Germania, unde mai mult de jumătate din populație locuiește în chirie, iar structura pieței rezidențiale generează neliniște socială. „Acum noi pornim de la un nivel de 15% în București și orașele mari și dacă vrem să vedem unde poate ajunge este suficient să ne uităm la țările care sunt cu câțiva ani în fața României din acest punct de vedere și mă refer la alte state din Europa Centrală, la Polonia sau Cehia. Aici zona de închirieri ajunge la 25% din totalul proprietăților în orașele mari și nu aș vrea să dăm exemplul Berlinului sau al Germaniei, unde jumătate dintre oameni închiriază și jumătate sunt proprietari, pentru că este mai degrabă o piață atipică.” Asta înseamnă că și în București procentul real ar putea ajunge la 25%, după cum estimează specialistul, însă această tendință se va concretiza „în ani de zile”, nu de pe o zi pe alta.

„Ne uităm la exemplul țărilor din jur și important este să avem în primul rând cerere și apoi stocul necesar pentru tranziția aceasta. Dacă ne uităm la stocul necesar, vedem din ce în ce mai multe ansambluri destinate exclusiv închirierii și dezvoltatori care de la modelul clasic de a dezvolta și de a vinde încep să gândească modele pe termen mediu și lung, de a deține proprietățile pe o perioadă mai lungă și de a le închiria.” În Praga s-au construit peste 50.000 de locuințe destinate exclusiv închirierii în ultimii 10 ani, în timp ce Varșovia este mai la început de drum, cu 10.000 de locuințe în astfel de ansambluri și alte 20.000 -30.000 aflate în construcție la acest moment. „Acestea se adaugă unui stoc de locuințe deja existent și numărul de locuințe pentru închirieri vine de la acei investitori mici care au 1-2 apartamente pe care le pun la închiriat. Faptul că piața de închirieri crește accelerat face ca din ce în ce mai mulți jucători să gândească proiecte la scară largă.” În România, Colliers estimează că există circa 1.000 de apartamente în ansambluri destinate exclusiv închirierii, precum și planuri pentru încă 3.000 – 4.000 de unități în următorii doi-trei ani de zile.

„Ne așteptăm ca probabil peste doi ani și jumătate de acum să vedem cel puțin 4.000 astfel de unități în București, care se adaugă la tot stocul de locuințe, dar ele vor fi destinate exclusiv închirierii, vor avea facilități legat de zona de închirieri și vor adăuga la piața rezidențială un nou tip de produs cu care consumatorii din țările din jurul nostru sunt obișnuiți și care și la noi va avea un rol important în următorii ani. Deci circa trei ani va dura pentru 4.000 de unități în București și probabil în 7-10 ani ne vom apropia de acel prag de 25% în chirie.”

Din declarație în declarație

Discuția despre apartamente destinate exclusiv închirierii nu era pe lista de priorități a dezvoltatorilor și a investitorilor până în perioada recentă, însă în 2020 au început să se anunțe ambiții la un nivel din ce în ce mai înalt. La începutul anului 2020, dezvoltatorul AFI Europe România a anunțat că va investi în Capitală în premieră într-un proiect rezidențial dedicat exclusiv închirierii. Până la acel moment, portofoliile de apartamente despre care discutam în piața din România era legată de investitorii care cumpărau câte 10-20 de apartamente în cadrul proiectelor rezidențiale pentru a le închiria, însă niciun dezvoltator de calibru nu realizase un pas în această direcție. „Ne concentrăm acum pe conceptul AFI Home, un proiect demarat de câțiva ani, concentrat pe rezidențial de închiriat, construit pentru a fi închiriat. Am început proiectul întâi în Cehia, unde suntem într-un stadiu avansat, având deja un total de 900 de apartamente, din care o parte sunt operaționale, altă parte va fi operatională din primăvară iar din al doilea trimestru din 2024 vor fi disponibile încă 300 de apartamente. Astfel, din prima jumătate a anului viitor vor operaționale toate unitățile, cele mai multe încă din acest an”, declara Doron Klein, CEO al AFI Europe România și Cehia, pentru ZF, în martie 2023, ceea ce arată că ambițiile rămân în această direcție.

La jumătatea anului 2022, Lucian Azoiței anunța că Forty Management nu vrea să vândă nimic din proiectul Central District Crystal Lagoon pe care îl dezvoltă în zona de nord a Capitalei și care  cuprinde inclusiv 600 de apartamente. „Nu se vinde nimic. Apartamentele sunt strict pentru închiriere, business planul este făcut pentru operare. Pentru acest proiect noi am obținut un credit de finanțare care este pe 15 ani, iar returnarea creditului se face din încasările din chirii“, explica atunci Lucian Azoiței, CEO al Forty Management. Un alt dezvoltator de calibru din România care se uită la proiecte destinate exclusiv închirierii este One United Properties, cel mai activ jucător din Capitală. Tot în 2022, Andrei Diaconescu, cofondator al companiei, declara că are în vedere unul sau două proiecte în această direcție, dar nu vede o creștere semnificativă pe acest segment în următorii zece ani. „În momentul de față avem și noi o tentativă de creare a unui miniportofoliu de apartamente de închiriat, avem unul sau două proiecte cărora ne gândim să le dăm o destinație strict de închiriat, însă cred că suntem departe de acele economii care au acest built-to-rent. (…) Românii doresc să fie proprietari, au home equity prin faptul că au cel puțin un apartament, deci nu pleacă de la zero. Nu cred că în următorii 10 ani vom avea o creștere semnificativă pe acest segment, dar suntem în curs de a-l testa“, a spus Andrei Diaconescu, în toamna anului trecut. Acum, tendința a prins avânt, iar acest lucru este observat inclusiv de reprezentanții One United, care nu au anunțat planuri pentru suplimentarea sau accelerare acestora, dar au subliniat prezența acestui trend. „Spuneam că nu avem o piață reală de închirieri, începem să o avem. Sunt portofolii foarte mari care apar în piață, unde se dezvoltă pe termen scurt sau pe termen lung închirieri care arată că este un beneficiu real și arată că de fapt este foarte bine să îți plasezi banii în diverse”, a declarat Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division One United Properties, în conferinței ZF Piața Rezidențială 2023.

De ce acum

Discuția despre chirii a început să prindă avânt anul trecut și este important să ne uităm la factorii din spatele acestei evoluții, atât din perspectiva consumatorului, a modelului de business, cât și a oportunității venite într-un context de vânzări reduse. „Auzim din ce în ce mai des cuvântul închiriere pentru că de circa un an de zile suntem într-o zonă în care dobânzile au crescut accelerat, iar asta i-a împiedicat pe clienți să cumpere locuința pe care o doresc, fie au amânat planurile, fie nu s-au mai încadrat la o achiziție”, a explicat Gabriel Blăniță. În același timp, ultimii doi ani au adus o creștere accelerată a prețurilor aparatmentelor, chiar dacă anul trecut ritmul tranzacțiilor a început să încetinească semnificativ aproape pe toate segmentele de piață. Cu prețuri în creștere și cu o piață de credite ipotecare înfrânată de un mediu în care băncile centrale cresc dobânzile, diferența dintre prețul unei chirii și prețul unei rate a început să crească, varianta închirierii fiind mai ieftină în București și orașele mari.

„Vedem un gap din ce în ce mai mare între chirie și rată, dar în București și în orașele mari a început de circa un an și jumătate, doi ani de zile. În vestul Europei acest gap este mult mai mare și îl vedem deja de o perioadă mai lungă de timp. Vedem că în Praga, în Varșovia, chiria e mult mai ieftină decât rata de mai mulți ani. Asta a dus la o schimbare a modelului de dezvoltare și a modelului în care se închiriază locuințe.” Tinerii sunt cel mai dispuși să stea în chirie, iar România asistă astăzi la o perioadă în care se face schimbul de generații. Noile generații pun mai mult preț pe flexibilitate, pe a se putea muta dintr-un loc în altul, ceea ce dă naștere unui nou model pe piața rezidențială. Din perspectiva dezvoltatorilor, Ionuț Negoiță, CEO și fondator al HILS Development a explicat că vânzările de apartamente au scăzut la jumătate, iar formarea unui portofoliu de apartamente destinat închirierii este soluția aleasă de companie pentru a aborda contextul actual. „Noi avem 1.000 de apartamente targetate anual. Înainte de pandemie vindeam ce «produceam», însă acum vindem 600 din 1.000, iar diferența le vom da către închiriere. Poate nu chiar 400 pe an, dar ținta noastră este ca în următorii patru ani să formăm un portofoliu de 1.000 de apartamente pe care le vom mobila și închiria. Lună de lună, 20-25 de apartamente vor fi configurate pentru a fi închiriate. Singurul dezavantaj acolo este că blochează capital, dar pentru cine își permite, este un lucru foarte bun“, a declarat el.

Negoiță spune că „în orice criză sunt și oportunități, cum este portofoliul de închirieri”, ceea ce ilustrează unul dintre factorii care vor conduce în perioada următoare dezvoltarea acestui segment: oportunitatea de business. Dincolo de dezvoltatori, piața închirierilor este abordată și de investitori, cum ar fi Meta Estate Trust, o structură de tip holding care a fost înființat de mai mulți investitori români, printre care Eugen Voicu, acționar majoritar al Certinvest, Ionuț Nicolescu, președinte SVN România, Adrian Stanciu, membru fondator Erudio, sau Dragoș Bonea și Alex Bonea, fondatorii Delta Studio. Aceștia achiziționează portofolii de unități pe care le scot la închiriat. Tendința este prezentă și pe segmentul rezidențial de lux, unde compania Toff Dominium construiește un portofoliu cuprins din unități localizate în București și în proximitatea Capitalei.

„Cumpărăm apartamente în blocuri noi și le închiriem. Avem peste 200 de apartamente, utilate, mobilate, închiriate, și încă 200 de apartamente pe care le-am semnat cu dezvoltatorii, pe care le vom recepționa în următorii 2-3 ani. Ne uităm și în București și în proximitate”, a spus Corina Stanciu, managing director al Toff Dominium.   

„Ne uităm la exemplul țărilor din jur și important este să avem în primul rând cerere și apoi stocul necesar pentru tranziția aceasta. Dacă ne uităm la stocul necesar vedem din ce în ce mai multe ansambluri destinate exclusiv închirierii și dezvoltatori care de la modelul clasic de a dezvolta și de a vinde încep să gândească modele pe termen mediu și lung, de a deține proprietățile pe o perioadă mai lungă și de a le închiria.”

Gabriel Blăniță, associate director valuation & advisory services la Colliers România

„Spuneam că nu avem o piață reală de închirieri, începem să o avem. Sunt portofolii foarte mari care apar în piață, unde se dezvoltă pe termen scurt sau pe termen lung închirieri care arată că este un beneficiu real și arată că de fapt este foarte bine să îți plasezi banii în mod diversificat.”

Beatrice Dumitrașcu, CEO, Residential Division One United Properties