One United Properties închide un ciclu de cinci ani cu portofoliul de birouri ocupat 96% și active de 5,5 miliarde lei, dar resimte absența sectorului public din piața închirierilor

Dezvoltatorul imobiliar a încheiat procesul de închiriere pentru toate spațiile disponibile din portofoliul său comercial, raportând o creștere de 11% a activelor totale în 2024. Mihai Păduroiu, CEO Office Division, subliniază că piața bucureșteană oferă cele mai competitive chirii pentru clădiri sustenabile din UE, dar identifică sectorul public drept marele absent al pieței. În octombrie, acționarii vor vota inclusiv vânzarea One Tower pentru minimum 114 milioane euro.

Piața de birouri din București încheie un ciclu de dezvoltare marcat de transformări profunde, iar One United Properties, cel mai mare dezvoltator imobiliar listat la Bursa de Valori București, raportează rezultate solide pentru 2024: active totale în creștere cu 11%, ajungând la 5,5 miliarde de lei, și un portofoliu comercial închiriat în proporție de 96%. Performanța vine într-un context în care multe companii internaționale reconsideră modelele de lucru hibrid și revin gradual la birou, iar dezvoltatorii locali caută noi vectori de creștere pentru următoarea etapă de expansiune.

„Anul acesta am finalizat întreg procesul de închiriere pentru toate spațiile pe care le mai aveam disponibile, care erau în cadrul One Cotroceni Park, restul clădirilor fiind deja închiriate 100%. Practic încheiem un ciclu de dezvoltare de cinci ani și analizăm oportunități noi pentru noi proiecte”, declară Mihai Păduroiu, CEO Office and Commercial Division la One United Properties, în cadrul evenimentului ZF Office & Rezidențial Summit 2025.

Activele imobilizate ale companiei au crescut cu 5%, ajungând la 3 miliarde de lei, în principal datorită unei creșteri de 5% a investițiilor imobiliare, care au totalizat 2,8 miliarde de lei la sfârșitul lui 2024. Portofoliul include atât segmentul comercial, cât și terenurile pentru dezvoltări viitoare, cu adăugarea One Technology District în urma achiziției terenului din primul trimestru și a One Mamaia Nord 3. Dintre activele existente, creșterile cele mai semnificative au fost înregistrate pentru One Gallery, cu o apreciere de 79%, One Downtown cu 20%, Bucur Obor cu 11% și One Cotroceni Park Office Faza 2 cu 8%.

În cursul anului 2024, compania a închiriat și preînchiriat 12.850 de metri pătrați de spații de birouri și retail din portofoliul comercial, semnând totodată prelungiri de contracte pentru o suprafață totală de 7.120 de metri pătrați. „Obiectivul pentru 2025 este de a atinge un grad de ocupare complet în cadrul One Cotroceni Park Office Faza 1 și 2, asigurând astfel un grad de ocupare de 100% la nivelul portofoliului de birouri existent”, conform raportului companiei.

Segmentul de birouri păstrează o importanță strategică pentru One United Properties, având în vedere modelul de închiriere pe termen mediu și lung. „Segmentul de birouri are o importanță strategică pentru One United Properties întrucât are în vedere închirierea de spații pe termen mediu și lung, minimum 5 ani, contracte preferate pe 7-10 ani, oferind un venit periodic previzibil, completând modelul de afaceri de dezvoltare rezidențială”, subliniază compania în raportul său anual.

Păduroiu identifică patru vectori principali care generează creșterea în portofoliul de birouri: tendința companiilor de a migra de la clădiri mai vechi la dezvoltări moderne, necesitatea de a oferi confort sănătos pentru angajați prin certificări LEED și WELL, integrarea funcțiilor rezidențiale și comerciale în aceeași dezvoltare și strategia de tip hub-and-spoke, prin deschiderea de birouri satelit pentru a reduce naveta angajaților.

Un aspect crucial subliniat de executiv este stagnarea reală a chiriilor în ultimii cinci ani, în ciuda percepției generale de creștere. „Acum 5 ani chiria era 14 euro. Chiria a rămas 14 euro. Trebuie să înțelegem foarte bine acest fenomen. Inflația compusă pe ultimii 5 ani e chiar mai mare. Adică 17 euro astăzi înseamnă mai puțin decât 14 euro acum 5 ani”, calculează Păduroiu, adăugând că „într-o clădire clasă ultra sustenabilă din București este de departe cea mai competitivă la nivelul întregii Uniuni Europene”.

Marele absent al pieței rămâne sectorul public, o oportunitate ratată în opinia conducerii One United Properties. „Cu siguranță resimțim lipsa unui sector foarte important, și anume sectorul public. Am susținut acest principiu dintotdeauna. Toate țările din jurul nostru au urmat această direcție de modernizare, inclusiv a infrastructurii de birouri din sectorul public”, spune Păduroiu. El exemplifică cu cazul Budapestei, unde a vizitat recent un campus de 160.000 de metri pătrați ocupat integral de sectorul public, dezvoltat într-un parteneriat public-privat, și Polonia, unde anual se tranzacționează între 100.000 și 200.000 de metri pătrați doar cu instituții publice.

„Există milioane de angajați în sectorul public care au nevoie pentru a face performanță de o infrastructură ultramodernă de birouri, la fel ca multinaționalele, la fel ca toate celelalte companii. Și atunci acesta e un sector, un vector care încă nu este prezent pe piață și care, odată ce își va face simțită prezența, cu siguranță va genera în cascadă o serie de efecte pozitive”, argumentează executivul. O soluție propusă ar fi modelul de sale-leaseback: „Poate în viitor să fie o soluție pentru stat. Nu știu, să vândă către un dezvoltator o clădire, el să o modernizeze, după care statul să o închirieze pentru diferite autorități sau companii de stat”.

În ceea ce privește cererea actuală, Păduroiu remarcă o diversitate sănătoasă: „Din punctul de vedere al cererii în continuare avem o diversitate mare din punctul de vedere al sectoarelor economice care caută spații de birouri moderne, ceea ce e întotdeauna o veste foarte bună, pentru că piața nu trebuie să depindă de un sector anume”. Recent, compania a încheiat tranzacții cu firme din zona de servicii medicale și tehnologie, inclusiv cu o companie care intră pentru prima dată pe piața românească.

Tendința de revenire la birou se consolidează, conform observațiilor din piață. „Cu siguranță simțim că angajații se întorc la birou și că vor continua să se întoarcă mai multe zile pe săptămână, inclusiv cei care deja sunt într-un regim hibrid. Va crește numărul de zile de prezență la birou, ceea ce iarăși e un factor pozitiv, care susține inclusiv operatorii de retail și toată dinamica din jurul dezvoltărilor moderne de birouri”, notează Păduroiu.

Un proiect emblematic în portofoliul One United Properties este transformarea halei Ford într-un spațiu multifuncțional. „Suntem foarte aproape de finalizare la stadiul de shell & core. Fiind un monument, trebuie să obținem o serie nouă de avize pentru amenajările interioare și, cel mai probabil la finalul lui aprilie, vom inaugura toată zona din parter”, anunță executivul. Clădirea, finalizată 95% la stadiul de schelet, va găzdui un food market și un supermarket gourmet operat de Ocean, „un concept nou pe care o să îl aducem în România”.

Discuția despre randamente și prețuri de tranzacționare rămâne nuanțată. „Sunt clădiri care se vând cu 8% și clădiri la 500 de metri, lângă care se vor vinde cu 6%. Dacă o clădire se vinde, nu înseamnă că tranzacția respectivă este reprezentativă pentru piață și determină nivelul general al pieței”, argumentează Păduroiu, contestând ideea unui yield uniform pe piață. El compară cu Praga, unde clădirile se tranzacționează sub 5%, „într-o piață extrem de aglomerată și scumpă și unde salariile nu sunt ca în Germania. Eu nu cred că Bucureștiul e la 3 procente distanță, nu există niciun argument care să susțină asta”.

În acest context, acționarii One United Properties vor avea de votat în octombrie mai multe propuneri, inclusiv vânzarea clădirii One United Tower pentru cel puțin 114 milioane de euro, o tranzacție propusă de CC Trust Group, acționar cu 5% din capital. Paralel, se va discuta contractarea unui credit sindicalizat de 140 de milioane de euro și o ofertă de răscumpărare de acțiuni de aproape 900 milioane lei, decizii care vor influența strategia viitoare a companiei într-o piață în continuă transformare.    

One Tower este evaluată în vederea vânzării la peste 114 mil. euro. Dacă se concretizează, va fi cea mai scumpă clădire de birouri vândută vreodată în București