Olimp, noul pariu de 100 mil. euro de pe litoral

Proiecte imobiliare de peste 100 de milioane de euro aflate în diferite stadii de dezvoltare ar putea transforma Olimpul în stațiunea-reper pentru turismul de elită de pe litoral. Față de incongruența imobilară din Mamaia, modelul „olimpian” este complet diferit, mai ales prin coerența conceptelor arhitecturale implementate. Se conturează astfel un nou oraș al zeilor din România, ridicat din cenușa vechiului Olimp? Toate indiciile arată că da.

După ce ultimii ani au adus în scenă Mamaia și au transformat-o în „vedeta” litoralului românesc, se pare că următorii ani vor face din Olimp un concurent redutabil pentru Mamaia, doar că această stațiune cu potențial, în care investițiile din segmentele de rezidențial și hotelier au crescut în ultima perioadă, are premisele de a se poziționa pe un nivel mai degrabă premium. „În primul rând, zona Olimp este mult mai bine reglementată din punctul de vedere al parametrilor urbanistici care trebuie respectați.

Acest lucru se va traduce, spre exemplu, în investiții derulate conform unui plan integrat în ansamblu, deci o coerență mult, semnificativ mai ridicată. Fie că vorbim de regim de înălțime, număr de locuri de parcare minim necesare sau spații verzi ample, toate acestea se vor regăsi în proiectele din zona Olimp”, spune Maria Andrei, vicepreședintele companiei de consultanță imobiliară SVN România. Mai mult, proiectele dezvoltate sau aflate în planificare și dezvoltare în zona Olimp vin cu un concept și cu facilități pentru turiști, aspect necesar oriunde pe litoral. Turiștii nu își doresc și nu ar trebui să primească doar o cameră unde să doarmă, ci multiple opțiuni de petrecere a timpului, facilități, piscine, magazine, alternative care nu abundă, în acest moment, pe litoralul autohton. „All-inclusive nu înseamnă doar porții de mâncare, ci și opțiuni de petrecere a timpului și facilități într-un proiect integrat. Iar Olimp a atras și va atrage multiple proiecte turistice, integrate, nu doar cu o componentă rezidențială, ci și turistice, care pun turistul în prim-plan.”

Olimp era, cândva, prima destinație pe lista celor care își propuneau să petreacă un sejur la mare în România, iar cei care cunosc stațiunea așa cum era ea în urmă cu patru-cinci decenii ar putea deveni unii dintre turiștii viitorului pol de dezvoltare. Proiectele integrate, cu facilități nu doar de lux, ci și destinate unui public matur și cu cerințe bine definite, sunt „magnetul” care ar putea aglomera zona. „În ansamblu, în Olimp se va depăși în următorii ani borna de 100 de milioane de euro investite în proiecte noi, marea lor majoritate integrate, cu multiple facilități”, estimează Maria Andrei de la SVN România.

Certion este unul dintre dezvoltatorii care au identificat în Olimp potențial și au ales să se ancoreze acolo cu mai multe proiecte de tip reședințe de marcă operate în regim hotelier. Este vorba despre VOGH Olimp, Galileo Olimp Resort & Residences și Pharos Olimp. Primele două se află deja în construcție, iar cel de-al treilea este în faza de concept.

„Olimp are un potențial foarte mare de dezvoltare, de a deveni o zonă atractivă nu doar în sezonul estival, ci pe tot parcursul anului. Implicarea noastră în zonă nu se limitează la construcția de reședințe de marcă operate în regim hotelier, ci este mai degrabă orientată în jurul creării unui adevărat ecosistem ce poate oferi experiențe și servicii turistice de calitate tot anul, nu doar în sezon. «Litoral 4 sezoane» este un concept inițiat de Certion, iar prin crearea și dezvoltarea de facilități și servicii turistice operaționale 365 de zile pe an, întreaga zonă are potențialul de a deveni atractivă și în extrasezon”, explică Bogdan Căruntu, director de creație și partener la Certion.

Compania Certion Property Developers este un business fondat în 2015 de Cătălin Scripcaru, Cezar Ionescu si Bogdan Căruntu și a dezvoltat un portofoliu care cuprinde în total cinci proiecte – toate situate în sudul litoralului românesc: VOGH Olimp, Galileo Olimp Resort & Residences, Lago Neptun, Pharos Olimp și Solantis Neptun, ultimele două fiind doar în fază de concept. Investițiile în cele trei proiecte aflate în construcție se ridică la 60 de milioane de euro, potrivit datelor transmise de reprezentanții companiei pentru Ziarul Financiar, deși suma inițială era de 45 de milioane de euro. Creșterea prețurilor la materiale de construcții și-a spus însă cuvântul. La VOGH Olimp, lucrările au fost demarate în mai 2021 și urmează să fie finalizate în a doua jumătate a acestui an, acesta fiind singurul proiect de reședințe de marcă operat în regim hotelier de pe litoralul românesc, după cum spun reprezentanții Certion. Piscina infinity de la etajul 11 este o noutate pentru piața din România.

La Galileo Olimp Resort & Residences, lucrările au fost demarate în noiembrie 2021, iar proiectul va include și o esplanadă cu restaurante, terase, cafenele, cocktail bar, magazine tip high-street, precum și o zonă de promenadă. Galileo este localizat în centrul stațiunii Olimp, la trei minute de malul mării, iar finalizarea este prevăzută pentru toamna anului 2023. Proiectul este evaluat la peste 20 de milioane de euro. „Proiectele noastre de tip reședințe de marcă operate în regim hotelier completează cererea de servicii turistice hoteliere de calitate care sunt în «short supply» într-o piață emergentă, precum cea din România. Acesteia i se adaugă și cererea ridicată pentru destinațiile de proximitate, la două-trei ore de mers cu mașina.” Partenerul de la Certion spune că toate proiectele pe care le dezvoltă vor avea servicii și facilități specifice unui hotel de patru-cinci stele, cu restaurante, spa, coafor, sevicii de securitate non-stop, livrarea corespondenței și a pachetelor, săli de gimnastică, magazine și programe de loialitate.

Acestea, pe lângă serviciile la cerere, cum ar fi cumpărături personale, spălătorie, mese la domiciliu, antrenor personal, servicii pentru animale de companie, servicii de săli de ședințe, echipamente de birou și alte facilități de concierge. „România are multe zone cu potențial extrem de mare, însă sunt slab valorificate, mai ales prin lipsa de viziune pe termen lung a antreprenorilor din zonă. Cât despre Olimp, noi credem că are potențialul de a deveni stațiunea-reper pentru turismul premium din zona litoralului.” Proiectele Certion nu se limitează însă doar la stațiunea Olimp. Dezvoltatorul are în portofoliul actual și două proiecte aflate în stațiunea Neptun: Lago și Solantis. „Ne dorim ca în prima jumătate a acestui an să demarăm lucrările la Lago Neptun, un proiect de 10 etaje și 150 de apartamente, localizat pe malul lacului Neptun, la marginea pădurii Comorova. Solantis Neptun se află în imediata vecinătate a proiectului Lago și este momentan în faza de concept.” De ce a ales compania această zonă pentru a investi în proiecte rezidențiale la nivel premium? Pentru că „… zona Olimp-Neptun este cea mai bine cotată și poziționată zonă de pe litoralul românesc. Peisajul deosebit și calitatea plajelor fac din Olimp-Neptun o zonă cu un real potențial de renaștere, de reinventare a turismului de calitate”, precizează Bogdan Căruntu.

Pe scena proiectelor imobiliare premium din Olimp și-a făcut loc și Novum by the Sea, un resort de lux de patru stele, situat pe plaja din stațiune, pe o stâncă.

„Mangalia, cel mai apropiat oraș, este la 10 km de centrul stațiunii Olimp, Constanța este la 40 de km depărtare, iar Aeroportul Kogălniceanu la o distanță de 63 de km”, se arată pe site-ul proiectului, fără ca reprezentanții acestuia să răspundă solicitării Business MAGAZIN cu privire la potențialul pe care îl identifică în zonă. Novum by the Sea are în total 160 de apartamente. Prețul pentru două nopți petrecute acolo pornește de la 870 de lei și poate ajunge la 2.760 de lei, în funcție de camera aleasă și de facilități, potrivit unei simulări de cazare făcute de Business Magazin pentru ultimul weekend din luna februarie. Proiectul Novum by the Sea este dezvoltat de firma Novum Business Invest, cu afaceri de 164 de milioane de lei în 2020, cunoscută pentru mai multe proiecte imobiliare în București. Firma este deținută de Ionuț Cosmin Fleancu și Dan George Dobre. La finalul anului 2021, Novum Business Invest a cumpărat un teren în București, în apropiere de Parcul Carol, unde va dezvolta un complex rezidențial cu 500 de apartamente, valoarea proiectului fiind de circa 65 de milioane de euro. Novum Business Invest este un dezvoltator imobiliar prezent de peste zece ani pe piața din România, timp în care a livrat proiecte rezidențiale în mai multe zone ale Capitalei, precum Splaiul Unirii, Timpuri Noi, Prelungirea Ghencea, Politehnica, Lacul Morii, 13 Septembrie, Cotroceni. Hacienda de Mare, de pe plaja Copahavana sau Casa de Mare sunt alte proiecte care au resuscitat Olimpul în ultimii ani, venind cu valențe premium într-o zonă care nu ajunsese până acum la acest nivel. De pildă, pe terasa hotelului-boutique Hacienda de Mare, cu 18 camere, în 2020 a fost integrat și restaurantul pop-up Anika by the Sea, deschis de chef-ul Alexandru Dumitru și somelierul Andrei Popa, ca o extensie a proiectului Anika, pe care ce doi îl au în București.

Bogdan Căruntu, director de creație și partener la Certion: „România are multe zone cu potențial extrem de mare, însă sunt slab valorificate, mai ales prin lipsa de viziune pe termen lung a antreprenorilor din zonă. Cât despre Olimp, noi credem că are potențialul de a deveni stațiunea-reper pentru turismul premium din zona litoralului.”

Fără aberații urbanistice

Ce are însă Olimp și nu au alte zone de pe litoralul românesc și de ce a atras această stațiune acum interesul dezvoltatorilor? „Olimp este în primul rând o stațiune istorică, cu o imagine foarte bună înainte de 1990. Stațiunea este una foarte verde, există foarte mulți copaci și spații verzi, păduri întregi. În plus, Olimp este o stațiune mai puțin aglomerată, iar acest fapt reprezintă un avantaj”, crede Maria Andrei de la SVN România.

Inclusiv faptul că nu a atras până acum foarte multe investiții poate reprezenta un avantaj pentru Olimp, investitorii având posibilitatea de a realiza proiecte integrate. Plaja este la rândul său una de calitate, iar nisipul are o culoare albă, nu cu mult diferită de cea pe care românii o caută tot mai des în ultimii ani pe plajele din Grecia. Așa că, în ansamblu, această stațiune are toate premisele pentru a deveni noul star al litoralului autohton.

„Olimp reprezintă o stațiune mai retrasă și mai mică, cu zone ample verzi existente și parametri urbanistici bine definiți. Există potențial pentru o dezvoltare sistematică, integrată, fără aberații urbanistice, iar proiectele actuale, existente sau în planificare, arată că investitorii pun turistul în prim-plan prin concepte integrate, turistice.” Bogdan Căruntu de la Certion vorbește și el despre avantaje precum coerența urbanistică.

„Dezvoltarea haotică precum cea din nordul litoralului este exclusă. De ce? Primul motiv este limitarea de ordin geografic. Un alt motiv este planul urbanistic general,
PUG-ul, extrem de bine detaliat, care nu permite schimbarea destinației fostelor spații de cazare și servicii. Pe scurt, dacă pe vremuri un anumit spațiu a fost restaurant, restaurant va rămâne și într-o viitoare dezvoltare. Nu în ultimul rând, actuala administrație locală susține în mod activ dezvoltarea turismului de calitate”, precizează el. Rămâne de văzut cât de mult și cât de bine vor profita dezvoltatorii de aceste condiții favorabile cu care se întâlnesc în teren și cât de mult va reuși Olimpul să atragă turiștii români, după ani întregi în care litoralul românesc a reușit mai degrabă să-i gonească.

Dezvoltare (și) cu bani europeni

Reprezentanții primăriei Mangalia nu au răspuns solicitării Business Magazin referitoare la modul în care se dezvoltă municipiul și stațiunile-satelit și nici la cele legate de potențialul turistic al zonei. Un document publicat pe site-ul primăriei însă, datând din aprilie 2019, arată că municipalitatea a făcut demersuri pentru dezvoltarea turistică în stațiunea Neptun-Olimp.

Cu finanțare europeană, primăria „vizează dezvoltarea durabilă a turismului și, implicit, creșterea numărului mediu de salariați în stațiunea turistică și balneoclimatică Neptun-Olimp. Proiectul include investiții în reabilitarea și modernizarea infrastructurii rutiere și pietonale (…), precum și investiții în modernizarea sistemului de iluminat public rutier și pietonal, amenajarea de piste de bicicliști și spații verzi pe străzile modernizate. Proiectul de față, prin obiectivele și activitățile pe care le propune contribuie în mod direct la creșterea gradului de atractivitate turistică a stațiunii”, se arată în documentul de lansare a proiectului „Dezvoltare turistică în stațiunea Neptun-Olimp”. Valoarea totală a proiectului a fost de 22,6 milioane de lei și a avut ca dată de finalizare luna iulie 2021.

„În ansamblu, în Olimp se va depa€i în urmatorii ani borna de 100 de milioane de euro investite în proiecte noi, marea lor majoritate integrate, cu multiple facilitai.”
Maria Andrei, vicepreședintele companiei de consultan­ță imobiliară SVN România.

Modelul Mamaia-Năvodari

O dezvoltare care a ajuns la apogeu pe litoralul românesc este cea din zona Mamaia-Năvodari Nord, unde sute de apartamente își deschid ușile an de an, cele mai multe cu scopul clar de a servi drept spații de cazare pentru turiști. Puține sunt locuințele cumpărate pentru a fi folosite drept case de vacanță de proprietari și chiar și mai puține sunt acelea achiziționate în scopul locuirii permanente de proprietar. Elanul pe care și l-au luat dezvoltatorii imobiliari din zona Mamaia-Năvodari este vizibil și în preajma terenurilor alocate campingurilor, care se văd nevoite să se restrângă.

Un proprietar care închiriază o locuință în regim hotelier ar trebui să plătească taxe către stat în funcție de statutul juridic al firmei sale, spun consultanții fiscali. Astfel, dacă este vorba despre o microîntreprindere, ea trebuie să plătească între 1 și 6% din cifra de afaceri, iar dacă este vorba despre un plătitor de impozit pe profit, el trebuie să achite 16% din profit. Cert este că proprietarii unor astfel de locuințe închiriate către turiști trebuie să încaseze banii pe baza unor firme.

O zonă care crește cu pași mici

Puțin peste 40 de autorizații de construcție pentru clădiri rezidențiale au fost eliberate în 2020 pentru Mangalia, oraș în componența căruia intră și stațiunea Olimp, alături de Cap Aurora, Jupiter, Neptun, Saturn și Venus. Deși numărul este mic, evoluția ultimilor ani arată un trend crescător, ținând cont că, în 2017 de pildă, se acordaseră doar 24 de astfel de avize, potrivit datelor diponibile pe platforma Tempo a Institutului Național de Statistică (INS). Este însă departe de anii 2005-2007, premergători crizei economice, când se acordau peste 130 de autorizații de construcție anual. În 2008 însă, numărul avea să scadă la jumătate.

Numărul autorizațiilor eliberate pentru proiecte rezidențiale este relevant în condițiile în care mare parte din cazările de la mare sunt de fapt apartamente și case operate în regim hotelier. Pentru hoteluri și alte clădiri similare, la INS figurează doar cinci autorizații de construite eliberate în 2020 pentru orașul Mangalia și stațiunile amintite.

În ceea ce privește capacitatea de cazare, tot datele de la INS arată că Mangalia a ajuns în 2021 la un număr de 34.633 de locuri disponibile, cu aproape 2.000 mai multe față de 2020.

Novum by the Sea, Hacienda de Mare, de pe plaja Copahavana, sau Casa de Mare sunt alte proiecte care au resuscitat Olimpul în ultimii ani, venind cu valențe premium într-o zonă care nu ajunsese până acum la acest nivel.