Noul trend în imobiliare - din clădire de birouri, în vilă

“Îmi amintesc că în 2007 făceam brainstorming cu colegii mei despre ce să le mai recomandăm proprietarilor de vile, iar ideile erau chiar să le împărțim în locuințe pentru studenți ca să le putem închiria”, spune Mirela Raicu, partener în cadrul companiei imobiliare Esop. Astăzi, lucrurile s-au schimbat, s-au găsit clienți și pentru acele vile pentru că s-au schimbat fundamental cerințele de imagine.

Istoria începe la începutul anilor 2000, când vilele erau intens tranzacționate în lipsa altor opțiuni pentru companii, însă, pe măsură ce au apărut clădirile de birouri, au intrat pe o pantă descendentă. “După 2005, oamenii începuseră să simtă gustul spațiilor deschise, iar vilele nu le mai surâdeau chiriașilor”, spune Raicu. Evenimentul care a relansat vilele a fost aderarea României la Uniunea Europeană când, din pricina numărului mare de firme străine care au intrat pe piața din România, cererea de spații în clădirile de birouri a crescut, deci și prețurile au urcat rapid, chiar peste media țărilor din regiune. Rata de neocupare în clădiri a ajuns până la numai două procente, deci, fiind tot mai greu și mai scump să ocupi un astfel de spațiu, vilele au reapărut în peisaj. În momentul de boom în piața imobiliară o firmă accepta mult mai greu să funcționeze într-o vilă, iar 2008 a fost anul cu cel mai scăzut interes pentru vile pentru că se punea tot mai mult accent pe partea de imagine. “Optica românilor a fost că dacă funcționezi într-o vilă, ai un handicap la nivel de imagine”, explică Mirela Raicu.

O vilă a ales și avocatul Ion Dragne, după plecarea din acest an de la Mușat și Asociații, companie care funcționa într-o clădire de birouri din centrul Capitalei. Prețul convenabil, accesul la parcare și apropierea de instanțele de judecată l-au făcut să aleagă o vilă cu trei etaje, unde a închiriat un spațiu de 500 de mp în zona Cotroceni pentru propriul business. “Percepția despre rezultatele companiei este criteriul după care se ghidează clienții, iar cazurile în care sediul este criteriul de alegere sunt extrem de rare”, explică Dragne.

Între 16 și 23 de euro/mp cheltuia o companie pentru chirie într-o clădire de birouri în 2008, însă acum prețul a ajuns la 12,5-15 euro, în funcție de tipul clădirii și de poziționare. Nu doar prețurile sunt mai mici, ci și dimensiunea suprafețelor cerute a scăzut de la 2.000 de metri pătrați la jumătate. Costul de închiriere pentru un spațiu într-o vilă este de 10-14 euro/mp față de 16-20 de euro în anul 2008. Creșterea interesului pentru vile se datorează condițiilor mult mai flexibile oferite chiriașului, față de așteptările ridicate ale proprietarilor de clădiri de birouri și termenilor comerciali rigizi – mai ales contractele pe perioadă fermă, de circa doi-trei ani. “Contractul-ferm e ca un credit la bancă, din care nu poți să ieși mai devreme decât prevede contractul. Altfel, trebuie plătite toate taxele până când proprietarul găsește alt chiriaș, ceea ce poate dura luni sau ani”, spune Mirela Raicu.

Proprietarii de vile s-au putut adapta mai ușor crizei, ceea ce nu s-a întâmplat în cazul clădirilor de birouri. Motivul a fost că majoritatea centrelor de afaceri sunt construite cu credit de la bancă, iar nivelul chiriei e de fapt garanție pentru împrumut. Apoi, costurile de relocare sunt extrem de reduse în cazul vilelor, susțin specialiștii, dat fiind că infrastructura IT și partiționările sunt deja făcute, iar investițiile sunt minime. Un mare plus îl reprezintă și partea de întreținere: 3-5 euro/mp lunar în clădirea de birouri, față de numai 1-1,5 euro în vilă.
Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania, vorbește de “o piață a chiriașilor”, dat fiind că acum au o putere mai mare de negociere, fie că vorbim de nivelul chiriei, de eventualele amenajări ale spațiului sau de alte aspecte contractuale. Și șeful CBAR remarcă creșterea cererii pe segmentul de vile din partea companiilor de mici dimensiuni care, în lipsa unor previziuni optimiste ale evoluției afacerilor, au preferat să-și păstreze sediile închiriate sau să închirieze o suprafață mai redusă, dar într-o zonă mai centrală.

“Dacă va rămâne ceva din criza asta, vom putea să vedem abia în cinci ani. Experiența ne arată că românii sunt niște oameni boemi, mai puțin pragmatici, care se entuziasmează destul de ușor dacă un birou arată frumos și pun mai puțin preț dacă businessul e stabil”, conchide Mirela Raicu, adăugând că încă lipsește o cultură de business atât de solidă încât “să spunem că reducem costurile și rezistăm într-un sediu chiar și fără imagine”. Una peste alta, vilele au fost câștigătoarele crizei în piața imobiliară. Viitorul lor era incert și chiar intraseră într-un con de umbră în urmă cu patru ani. Nu doar vilele au trecut cu bine prin criză, dar și multe firme au fost salvate de opțiunea relocării într-un spațiu mai puțin costisitor.