Noul standard de a locui

Astfel, concepte precum „locuința verde”, „locuința net zero” sau „locuință pasivă” sunt termeni care vor defini în curând activitatea multor dezvoltatori rezidențiali, dar și așteptările viitorilor clienți. Cât de „verzi” sunt locuințele din România în prezent și cum va evolua această piață în continuare?

România este încă la început, însă trendul a fost lansat, dezvoltatorii doresc să se diferențieze pe piață iar cumpăratorii de locuințe sunt din ce în ce mai informați și mai exigenți, pe măsură ce conștientizează beneficiile unei locuințe verzi”, descrie Monica Ardeleanu, director executiv al RoGBC, poziționarea actuală a pieței rezidențiale locale în ceea ce privește sustenabilitatea. Înființată în 2008, Romania Green Bulding Council (RoGBC) este o asociație formată din companii și organizații care are rolul de a sprijini tranziția industriei de construcții și a sectorului imobiliar către performanță bazată pe principii de sustenabilitate.

Potrivit datelor RoGBC, aproximativ 10% din proiectele rezidențiale noi iau în calcul eficiența energetică ridicată și respectă anumite criterii de sustenabilitate. În programul de certificare Green Homes by Romania Green Building Council sunt 21 de clădiri rezidențiale, care totalizează peste 6.000 de unități imobiliare (case individuale sau apartamente).
Monica Ardeleanu observă evoluția conceptului de clădire verde în România prin prisma activităților asociației: dacă în 2008, acesta era cu totul nou, fiind pionieri nu doar în România, ci chiar în Europa, ai promovării sustenabilității față de mediu în sectorul construcțiilor, pe parcursul acestor 10 ani de activitate, clădirile verzi au devenit realitate. Un argument în acest sens este dat, de pildă, de sistemul de certificare a proiectelor rezidențiale, Green Homes, dezvoltat în România de RoGBC.
„Un nivel de excelență a fost atins însă de puține proiecte de pe piața imobiliară din România. A fi cu adevărat verde înseamnă mult mai mult decât eficiența energetică sau producerea de energie regenerabilă”, remarcă reprezentanta RoGBC.

Dar ce este,
de fapt, o locuință verde?
O locuință cu un design prietenos cu mediul, sustenabilă, cu o folosire eficientă a energiei, apei și a materialelor de construcție – sunt câteva dintre elementele care caracterizează o locuință verde, potrivit celor mai populare definiții. Un reper important adus de o astfel de casă mediului este amprenta de carbon – cauzată de arderea combustibililor fosili în scopul încălzirii locuințelor, dar și prin arderea acestui tip de combustibili în centralele nucleare pentru generarea electricității de care are nevoie o locuință. Astfel, o „locuință verde”, o „locuință net zero” sau o „locuință pasivă” sunt termeni care definesc practic același lucru: – o casă care folosește atât de puțină energie pentru încălzire și electricitate, încât toată aceasta este generată de locuință – prin panouri solare sau fotovoltaice de pildă.
Specialiștii intervievați de Business MAGAZIN spun însă că avantajele aduse de o locuință verde merg dincolo de protejarea mediului înconjurător: îmbunătățesc sănătatea locatarilor asigurând o calitate bună a aerului interior printr-o ventilare corectă – care asigură un nivel de umiditate optim, pătrunderea aerului proaspăt și împiedică formarea mucegaiului – și prin folosirea de finisaje care nu emană substanțe toxice (COV).
În același timp, locuințele verzi ar trebui să asigure acces cât mai bun la lumina naturală și la elemente naturale verzi – înăuntrul și în preajma locuinței – iar ansamblurile de locuințe verzi atrag locuitori cu valori comune, preocupați de o viață echilibrată „eco” și de producerea unui impact pozitiv în societatea în care trăiesc.
Toate aceste definiții – care necesită deocamdată o ușoară documentare, în contextul în care rareori ne lovim de ele în prezent – vor deveni în curând familiare nu doar tuturor dezvoltatorilor, dar și clienților care vor să își cumpere o locuință nouă din 2020 încolo.

Viitorul locuințelor – trasat de UE
Piața locală a rezidențialelor – ca de altfel întreg spațiul UE – va fi mai aproape de standardele de sustenabilitate după 2020, când nu vor mai primi avize de construcție decât clădirile cu consum energetic aproape egal cu zero. O directivă din 2010 a Parlamentului European privind performanța energetică a clădirilor prevede că până la finalul anului 2020  iar după acest an, toate clădirile noi ocupate și deținute de autoritățile publice   sunt clădiri al căror consum de energie este aproape egal cu zero. Legislația a fost deja transpusă în legislația națională.
„Dezvoltatorii serioși care investesc în calitate nu vor avea probleme să se adapteze noilor cerințe. O clădire de calitate are deja o eficiență energetică ridicată. Există în România clădiri care respectă încă de acum cerințele prevăzute pentru sfârșitul anului 2020. Și nu vorbim numai de case, ci și de apartamente, unele încadrându-se chiar și în categoria Prima Casă”, descrie Monica Ardeleanu posibilitatea adaptabilității dezvoltatorilor la aceste cerințe.
Din punctul de vedere al reprezentantei RoGBC, piața este pregătită, aspect demonstrat de faptul că unii dintre dezvoltatori dezvoltă deja astfel de locuințe: „Trendul este lansat și se va dezvolta din ce în ce mai mult pentru că și cumpărătorul a devenit mai exigent, fiind mai bine informat asupra avantajelor pe care le oferă o locuință eficientă energetic, cu costuri lunare foarte mici”. 

Pariul verde
de 100 de milioane de euro
Monica Ardeleanu oferă ca exemplu Complexul Amber Gardens dezvoltat de Alesonor în zona Otopeni – Tunari, primul complex rezidențial cu vile certificat Green Homes încă din anul 2015, care este în continuare singurul astfel de complex din București și județul Ilfov. Acesta aplică standardele energetice ale unei case pasive și integrează principiile de proiectare bioclimatică, iar locuințele din cadrul complexului rezidențial consumă cu 90% mai puțină energie față de o casă convențională de aceleași dimensiuni.
Fondată în 2003 de investitorii locali și internaționali Leonidas Anastasopoulos, Alexandros Skouras, Orestis Servetopoulos și Sony Mordechai, Alesonor a dezvoltat și vândut de-a lungul timpului proiecte rezidențiale în București precum Clover Residence, Magnolia Residence, Ivy Office Residence, Almond Tree Residence; Amber Gardens fiind primul proiect de locuințe pasive (complexul cuprinde 50 de vile verzi de lux dintre care mai sunt disponibile opt).
„Cu Amber Gardens am revoluționat modul în care e construită o casă, iar cu noul proiect intenționăm să revoluționăm modul în care e construită o comunitate”, descrie Alex Skouras, managing partner al Alesonor, modul în care se raportează compania la proiectul cel mai recent anunțat. Printr-o investiție anunțată de 100 de milioane de euro, reprezentanții Alesonor și-au propus să construiască „prima comunitate verde din România”. Aceasta se va contura în cadrul unui complex ce va cuprinde peste 400 de vile verzi, dezvoltate pe o suprafață de 31 de hectare, cu o deschidere de aproximativ 1 kilometru la pădurea Băneasa.
Potrivit managing partnerului Alesonor, master planul proiectului pune accent pe calitatea vieții celor care aleg să locuiască în acest complex  va oferi facilități și va fi dominat de spații verzi și clădiri joase care vor ocupa mai puțin de 15% din toată suprafața terenului.
Vilele de aici vor beneficia atât de o infrastructură completă, cât și de proximitatea unor zone dedicate pentru familie – grădiniță și afterscool, spațiu de co-working cu săli de conferințe, zone dedicate pentru recreere, sport, spa, restaurante și cumpărături, 5,3 hectare de parc, pistă de bicicletă și alergare de 4 km, precum și acces direct la pădurea Băneasa; tot ceea ce o familie modernă are nevoie.
„Pornind de la filosofia Amber Gardens, și primind din ce în ce mai multe solicitări, am luat inițiativa de a dezvolta un nou proiect în care, respectând standardele de eficiență energetică impuse de legislația europeană pentru 2020, precum și pe cele de design modern și stil de viață în comuniune cu natura și în comunitate, să oferim locuințe potrivite ca dimensiuni și buget pentru diferite familii care împărtășesc aceleași valori”, descrie Skouras noul proiect.  
Skouras spune că în prezent, din ce în ce mai multe familii și tineri sunt interesați de astfel de proiecte, motiv pentru care cererea pe segmentul caselor verzi este în creștere, iar numărul celor care doresc să se mute în afara centrului orașului a crescut semnificativ în ultimii ani: „Schimbarea majoră provine din faptul că sunt din ce în ce mai conștienți de faptul că o casă cu o construcție de calitate superioară și concepută pentru a avea performanțe ridicate oferă economii substanțiale la costurile pentru energie și asigură calitate, sănătate și confort ca beneficii suplimentare comparativ cu locuințele standard existente pe piață”. Construcția proiectului urmează să înceapă în primăvara anului viitor.

Cât costă noile standarde
în materie de locuit?
Diferența de cost între o clădire clasică, dar „sănătoasă”, sigură în caz de cutremur și incendiu, construită cu materiale de calitate și o locuință verde este, potrivit reprezentantei RoGBC, de maximum 15% „premium cost”. Potrivit Monicăi Ardeleanu, este important ca locuința respectivă să fie gândită „green” încă din faza de proiectare folosind spre exemplu principii de arhitectură bioclimatică, acest lucru contribuind la scăderea costurilor pe parcursul construirii și operării ei. Etapa de proiectare a unui astfel de proiect începe, potrivit managing directorului Alesonor, cu alegerea unor materiale de calitate superioară și identificarea celor mai bune tehnici de construcție. „Investiția în respectarea tuturor regulilor impuse de standardele unei case eficiente energetic, precum și investiția în materiale de calitate superioară, reprezintă costuri mai mari de construcție, un compromis pe care nu foarte mulți dezvoltatori sunt dispuși să îl facă încă. Însă, în timp, considerăm că vom asista la o creștere a locuințelor de înaltă calitate.”
În ceea ce privește prețul plătit de clientul final, reprezentanta RoGBC spune că achiziția unei locuințe trebuie gândită ca o investiție pe termen lung. „De aceea trebuie să luăm în calcul toate costurile asociate acelei locuințe”, punctează Ardeleanu. Ea menționează costul cu energia, care, de pildă, pe perioada iernii sau a verilor din ce în ce mai calde este considerabil. O locuință certificată Green Home are costuri la energie cu 70% mai mici dacă o comparăm spre exemplu cu o locuință obișnuită din clasa energetică B. „Când achiziționăm o casă trebuie să ne întrebăm în primul rând care este costul lunar al acelei locuințe și dacă ni-l putem permite. Ar trebui să ținem cont totodată că la cheltuielile cu energia se adaugă cheltuielile cu celelalte utilități, cu reparațiile dar și cheltuielile cu sănătatea familiei, care poate fi afectată de acea locuință”, crede Ardeleanu. 
În situația accesării unui credit imobiliar, pe lângă economiile privind costurile la energie se adaugă și o rată lunară mai mică datorită faptului că și dobânda oferită de bănci celor care achiziționează astfel de locuințe verzi certificate de Romania Green Building Council (RoGBC) este mai mică. Proprietarii acestor locuințe verzi pot acoperi două rate lunare pe an doar din economiile la energie. Raiffeisen Bank a dezvoltat de pildă creditul imobiliar Casa Ta Verde, iar Alpha Bank creditul Alpha Green, care oferă dobânzi mai mici pentru locuințele verzi certificate.
„Dacă ar fi să sumarizăm totalitatea beneficiilor achiziționării unui astfel de imobil prin contractarea unui credit imobiliar verde, putem spune că este o soluție de finanțare simplă, ce implică o reducere semnificativă a costului locuirii”, spune Eliza Gheorghe, manager dezvoltare si implementare strategie clienți persoane fizice, în cadrul Raiffeisen Bank. Potrivit Elizei Gheorghe, clienții care accesează acest tip de produse au un nivel de sofisticare tot mai ridicat: „Putem observa un interes tot mai crescut al clienților pentru produse și servicii responsabile, sustenabile, și nu doar pentru cele din industria financiar-bancară”.

Tunari – singura localitate verde
Inițiative în direcția acestor tip de dezvoltări se fac – la nivel incipient – și de către autoritățile locale. Tunari este în prezent singura localitate de lângă București care oferă reducere la impozitul pe clădirile verzi; în 2017, primăria localității a acordat o reducere de 50% a impozitului pentru locuințe, începând cu anul fiscal 2018, pentru fiecare clădire rezidențială verde (casă verde), încurajând astfel construcțiile de calitate, potrivit Monicăi Ardeleanu.
Municipalități precum Cluj-Napoca, Timișoara, Dej și recent Iași, se numără în rândul administrațiilor locale care încep să încurajeze prin stimulente financiare construcția de astfel de locuințe în comunitățile pe care le servesc, potrivit informațiilor RoGBC. Monica Ardeleanu apreciază că tot mai multe localități vor încuraja dezvoltarea pieței imobiliare verzi întrucât beneficiile pentru comunitate sunt importante. „Astfel de proiecte contribuie la atingerea țintelor de eficiență energetică în vederea combaterii sărăciei energetice, dar și a schimbărilor climatice, permit încurajarea transportului alternativ (cu bicicleta sau mașini electrice), reducerea poluării, protejarea sănătății locuitorilor și creșterea calității vieții.”
„Mai mult, din punctul nostru de vedere, Tunari este zona cu cel mai mare potențial de dezvoltare pe termen lung, din punct de vedere administrativ și ca poziționare”, descrie și reprezentantul Alesonor motivul pentru care au decis ca proiectul de 100 de milioane de euro anunțat să fie dezvoltat tot aici.
În afară de reducerea de 50% acordată impozitului pentru locuințe, începând cu anul fiscal 2018, pentru fiecare clădire rezidențială verde (casă verde), această localitate, observă el, se dezvoltă încă de la început după un plan urbanistic foarte bine conceput (asigurând străzi mai late, clădiri joase, echilibru estetic în construirea caselor), în comparație cu alte zone rezidențiale care s-au extins haotic, făcând imposibilă oferirea unui stil de viață echilibrat din cauza traficului foarte aglomerat, lipsa spațiilor verzi, a clădirilor foarte apropiate și multe altele. 

Noua geografie a Bucureștiului
Și Mihai Pătrulescu, senior associate în cadrul Colliers International este de părere că există mai multe zone ce prezintă condițiile pentru o dezvoltare accelerată, iar Tunari-Otopeni este una dintre zonele cel mai bine poziționate, având un acces rapid către DN1, Șoseaua Pipera și viitoarea intrare A3-Petricani. De asemenea, accesul ușor la centrele comerciale existente, viitoarea linie de metrou/ cale ferată, apropierea de pădure și planul urbanistic vor ajuta la accelerarea ritmului de dezvoltare. Zonele de-a lungul viitoarei conexiuni A3, cum ar fi Ștefăneștii de Jos și Voluntari, sunt de asemenea bine poziționate pentru o viitoare dezvoltare. La acestea se adaugă și zona Sisești cu un acces rapid către DN1.
Potrivit lui, zonele din afara Bucureștiului sunt sub-reprezentate în prezent, chiar dacă există un spațiu considerabil de dezvoltare. „Cred că există patru motive ce stau la baza viitoarei dezvoltări a acestor zone: dimensiunea relativă a suburbiilor, accesul la oraș, centrele comerciale deja existente și extinderea schemei de transport public.”
Pătrulescu observă și că „Bucureștiul este în prezent unul dintre cele mai dense orașe din Europa, 91% din totalul populației metropolitane trăind în limitele orașului și doar 9% locuind în suburbii“. Prin comparație, Budapesta are 41% din populație în suburbii, Varșovia are 43% din populație în suburbiile orașului, în timp ce Praga deține 30% din populație în suburbii.
„Din punct de vedere istoric, acest decalaj a fost generat de conexiunile rutiere slabe, însă acest lucru se schimbă”, crede specialistul. Pătrulescu consideră că un al doilea pilon pentru dezvoltarea zonelor din afara Bucureștiului este îmbunătățirea accesului la oraș. „Diviziunea Nord-Sud a determinat autoritățile publice să optimizeze fluxul de trafic de-a lungul acestei axe. Există acum trei artere majore de acces, DN1-Kisselef-Victoriei, Mihalache-Buzești, Aviatorilor-Magheru, precum și un viitor punct acces planificat pentru A3-Fabrică de Glucoză-Barbu Văcărescu. În general, accesul pe cel puțin una dintre aceste rute va fi crucial pentru un dezvoltator rezidențial.” Apoi, observă specialistul, Bucureștiul are deja o masă critică de centre comerciale în partea de nord a orașului, în special prin Băneasa Shopping City sau Promenada Shopping Center. Per total, prezența acestor centre comerciale ajută la mutarea centrului de interes al orașului către nord. Ultimul pilon pentru dezvoltare, crede el, este reprezentat de liniile de tren și de metrou planificate în zona de nord, acestea făcând legătura dintre oraș și aeroport. Otopeniul va fi unul dintre cei mai mari beneficiari ai acestei extinderi, linia de metrou asigurând accesul rapid dintre oraș și zona de birouri Piața Presei – Expoziției.
Dezvoltarea acestor suburbii ale Bucureștiului poate fi una dintre  soluțiile pentru câteva dintre problemele Capitalei: faptul că aproape 65% din stocul de clădiri de birouri este situat în Nord, în timp ce zonele din jumătatea sudică reprezintă aproape 70% din populație, decalaj geografic care creează o presiune considerabilă asupra traficului, problemă înrăutățită de sistemul de transport public inadecvat. Alături de aceste zone, dezvoltatorii încearcă să aducă spațiile de birouri mai aproape de zonele rezidențiale: zona Centru-Vest este un prim exemplu, cu aproape 200.000 mp deja dezvoltați și alți 100.000 mp în stadiu avansat. Potrivit estimărilor Colliers International, zona va găzdui aproape 40.000 de angajați în următorii ani. La capătul opus al spectrului se află căutarea dezvoltatorilor rezidențiali de a aduce casele mai aproape de birouri, prin dezvoltări în partea de nord a orașului, traduse în achiziții de terenuri în jurul Aviației, Floreasca, Străulești, Dimitrie Pomperiu, Expoziției, Pipera, Tunari, Otopeni. „Piața a confirmat această direcție, cu o cerere puternică pentru toate proiectele din aceste zone”, observă Mihai Pătrulescu.

Cele mai verzi orașe ale Europei
În timp ce pe plan local, existența unui plan urbanistic, precum și dezvoltările rezidențiale sustenabile abia prind contur, orașe nordice precum Copenhaga, Stockholm, Oslo, Amsterdam, manifestă un nivelul de conștientizare ridicat în privința acestor măsuri, reflectat în calitatea vieții. Calitatea vieții din aceste orașe este măsurată și printr-un Green City Index, care include indicatori precum emisiile de dioxid de carbon și managementul deșeurilor, tipologia transportului, consumul de apă, calitatea aerului, dar și eficiența energetică a clădirilor.
Copenhaga, de pildă, vrea să devină primul oraș fără dioxid de carbon în 2025, iar clădirile daneze sunt printre cele mai eficiente din punctul de vedere al consumului de energie. „Pentru a putea replica astfel de modele în România sunt necesare ținte ambițioase și politici la nivel național și local care să sprijine reducerea emisiilor de dioxid de carbon, creșterea eficienței energetice în clădiri, împreună cu promovarea unui stil de viată sănătos și responsabil care să contribuie la creșterea calității vieții”, consider Monica Ardeleanu. Iar pentru ca acestea să fie implementate eficient, subliniază ea, sunt necesare resurse financiare, mai ales prin atragerea fondurilor private și cointeresarea părților.

Din 2020, doar locuințe „verzi”
Directiva europeană de Eficiență Energetică a UE pentru 2020, care prevede consum energetic aproape egal cu zero, a fost transpusă în legislația națională. Astfel, conform Ordonanței nr.13 din 27 ianuarie 2016 pentru modificarea și completarea Legii nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, începând cu 31 decembrie 2018 toate clădirile publice vor fi cu consum aproape zero de energie „nNZEB”, iar din 31 decembrie 2020 și clădirile private, inclusiv cele rezidențiale, se vor alinia acestei cerințe. Prin acestă ordonață este stabilit consumul maxim de energie primară și nivelul maxim de CO2 al clădirilor de locuit, atât individuale cât și colective, în funcție de zona climatică în care sunt situate. Consumul maxim de energie primară va fi de 98 kWh/m2/an la casele individuale și respectiv 93 kWh/m2/an la blocurile de locuințe situate în zona climatică I. Clădirile rezidențiale situate în zona climatică II precum Bucureștiul, vor avea un consum maxim de 100 kWh/m2/an (clădiri de locuit colective) și 111 kWh/m2/an (clădiri de locuit individuale), în timp ce emisiile de CO2 nu vor putea depăși 27 respecitv 30 kg/m2/an.
Sursa: RoGBC

Primul complex rezidențial verde
Complexul Amber Gardens din zona Otopeni – Tunari a fost primul complex rezidențial cu vile certificat Green Homes de catre RoGBC în România, în 2015, și este în continuare singurul astfel de complex din București și județul Ilfov. Ca urmare a acestei experiențe, dezvoltatorul imobiliar Alesonor și-a propus să construiască, tot în Tunari, „prima suburbie verde“ din România, ce va cuprinde peste  400 de vile verzi, dezvoltate pe o suprafață de 31 de hectare; proiectul va include spatii verzi și clădiri joase care vor ocupa mai puțin de 15% din toată suprafața terenului.