Noul magnet pentru chiriașii de birouri

Companiile din IT&C, banking și consultanță, trei domenii care au o pondere semnificativă în profilul chiriașilor de birouri din București, sunt și printre cei mai activi în ceea ce privește tranzacțiile de schimbare a sediului.
Noile clădiri din zona de centru-vest a Capitalei vor atrage cei mai mulți chiriași în acest an, urmate de cele din Floreasca și b-dul. Expoziției, potrivit consultanților imobiliari, pe măsură ce mii de oameni urmează
să-și schimbe biroul.
„Criteriile care făceau ca un proiect office să fie un succes în perioada 2005-2012 nu mai sunt neapărat de actualitate. Prin urmare, proprietarii clădirilor respective trebuie să înțeleagă că singura paradigmă aplicabilă în prezent este experiența totală oferită chiriașului, iar elemente precum poziționarea clădirii sau mărimea etajului nu mai garantează o rată de închiriere mare doar prin ele“, a spus George Didoiu, director, tenant services, în cadrul Colliers International România.
La finele semestrului al doilea, din întreg stocul de clădiri de birouri din București, de aproximativ 2,84 milioane metri pătrați, rata de neocupare era de 7,5%, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară JLL. Cu toate că au avut loc câteva livrări importante de noi spații de birouri, noua ofertă a fost absorbită de cererea care s-a menținut la un nivel semnificativ.
„Totuși, acest procent variază în funcție de sub-piața la care ne raportăm. Există zone, precum Centru-Nord, Vest sau Floreasca-Barbu Văcărescu, unde procentul de spații disponibile este foarte scăzut, între 0% – 1,5%, acest lucru datorându-se lipsei de noi dezvoltări din ultima perioadă“, a spus Alesandra Sin, consultant Office Department din cadrul JLL.
Tendința de relocare în clădiri de birouri noi, mai performante din punct de vedere tehnic, este firească, consideră consultanții din piața imobiliară.
„Proprietarii clădirilor de birouri sunt nevoiți ca la un ciclu de aproximativ 10 ani să aducă îmbunătățiri clădirilor, cum ar fi modernizarea zonei de recepție, schimbarea sistemului de ventilație etc. Din aceste considerente, suntem de părere că proprietarii de clădiri de birouri care vor urma să aibă spații generoase vacante vor trebui să investească în reîmprospătarea imobilului pentru a atrage noi clienți“, a subliniat Alesandra Sin.
Nu în ultimul rând, un factor important pentru închirierea spațiilor vacante este zona în care este amplasată clădirea. În același timp, există chiriași care sunt concentrați pe eficientizarea și optimizarea costurilor, așa că o clădire mai veche, renovată, va deveni cu siguranță atractivă din punct de vedere comercial pentru acest tip de clienți și va avea în continuare un grad de ocupare ridicat.
Anul trecut, dezvoltatorii au finalizat proiecte de birouri noi care au totalizat 145.000 de metri pătrati, în condițiile în care suprafața închiriată prin intermediul consultanților imobiliari a fost de 335.000 de metri pătrati, din care 45% (150.000 mp) reprezintă cerere nouă (preînchirieri, contracte noi, extinderi de suprafețe existente și relocări din alte imobile decât clădiri de clasă A și B).
Potrivit datelor JLL, gradul de neocupare a atins la finele anului trecut un minim istoric de 6,6%, pe fondul livrărilor reduse de noi spații și al menținerii unui nivel semnificativ al cererii.
Printre proiectele ce urmează a fi sau care au fost livrate în de­cursul acestui an se numără Business Garden Bucharest dezvoltat de Vastint pe Calea Plevnei (aprox. 41.000 mp), Expo Business Park lângă Romexpo dezvoltat de Portland Trust (38.000 mp), Oregon Park C construit de Portland Trust și vândut către Lion’s Head (25.000 mp), Equilibrium – faza I (20.000 mp), Globalworth Campus III la Dimitrie Pompeiu (30.000 mp) și Timpuri Noi Square, dezvoltat tot de Vastint – faza III (20.000 mp). Dacă toate aceste proiecte sunt livrate la timp, stocul total al spațiilor de birouri de clasă A și B va depăși pragul de 3 milioane de metri pătrați la sfârșitul anului 2019.
Prima mare mutare din acest an a fost cea a birourilor Renault, care începe luna aceasta și se vă încheia la jumătatea anului. În noul sediu Renault Bucharest Connected dezvoltat de Globalworth vizavi de West Gate pe str. Preciziei, grupul francez a mutat actualele birouri ale Group Renault România alături de cele ale Renault Technologie Roumanie și ale centrului de design.
Tot luna aceasta ING a plecat din Crystal Tower în proiectul dezvoltat de Portland Trust în Expoziției, iar Enel s-a mutat în Day Tower pe b-dul. Unirii. De asemenea, Deloitte a plecat din America House din Piața Victoriei și s-a mutat în The Mark de pe str. Buzești.
„Decizia de a se reloca este bazată, în principal, pe oportunitatea pe care o oferă noile clădiri de birouri din subpiețe aflate mult mai aproape de cartierele unde locuiesc angajații – de aici și succesul din Centru-Vest și Timpuri Noi. Chiriașii pleacă, în general, din clădirile cu probleme tehnice, construite de dezvoltatori fără experiență, aflate în zone fără acces facil la mijloacele de transport în comun (în special metrou) și /sau administrate în mod deficitar de proprietari. Din păcate, va fi dificil pentru unele din aceste clădiri să fie închiriate ulterior, dacă proprietarii nu înțeleg că, în mod natural, este nevoie de o îmbunătățire a specificațiilor tehnice, de completarea serviciilor oferite chiriașilor și de inovație în promovare“, a subliniat Sebastian Dragomir, director Office Advisory în cadrul Colliers.
Pe de altă parte, el a subliniat totuși că există clădiri care vor avea succes, în ciuda vechimii, ai căror proprietari se bucură de o imagine pozitivă în piață de birouri, pentru că au știut sau au învățat să fidelizeze atât companiile chiriașe, cât și angajații acestora.