„Noile Pipera” prind contur

„Piața de birouri din Capitală va deveni mai echilibrată în viitor din punctul de vedere al zonelor de dezvoltare. Pe de o parte, unele zone au devenit sau vor deveni foarte aglomerate, terenurile disponibile fiind deja foarte puține, iar pe de altă parte vom asista la dezvoltarea unor noi poli”, descrie Andreea Păun, managing partner al companiei de consultanță imobiliară Griffes, câteva dintre reperele pieței de birouri din Capitală, în continuare locomotiva pieței locale de birouri.

Aceasta va ajunge, până în 2022, la peste 4 milioane de metri pătrați, potrivit specialiștilor în real estate chestionați de Business Magazin, în contextul în care aproape 600.000 mp de birouri sunt deja sau vor fi în construcție în perioada următoare. În prezent, stocul modern de spații de birouri din București este de circa 2,55 milioane de metri pătrați, din care aproximativ 60% sunt clădiri de clasă A, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară JLL România. Claudia Cetățoiu, consultant în departamentul de birouri al acestei companii, este optimistă și crede că piața locală de birouri va avea parte de transformări pozitive, iar procentul ocupat de clădirile de clasă A va crește cu până la 75%.

În ceea ce privește prețul chiriilor, estimările JLL România, bazate pe principalii indicatori din piață, spune că în timp ce chiriile headline au rămas constante în ultimii ani, va urma o ușoară creștere, în contextul în care a crescut prețul materialelor de construcții, iar rata de neocupare a fost în scădere în anumite zone. Și reprezentanții Knight Frank sunt de părere că chiriile vor rămâne stabile, cu mici creșteri în locațiile foarte dorite și cele centrale.

Noua hartă a centrelor de afaceri va include, potrivit Andreei Păun, zona semicentrală, în interiorul inelului median, unde sunt multe terenuri disponibile, dispersate însă. „Investitorii sunt în căutare de terenuri cu un amplasament bun, preferabil în imediata apropiere a unei magistrale de metrou, terenuri care pot să aibă și dimensiuni mai reduse dar care să se preteze dezvoltării unei clădiri de birouri”, observă Păun. Astfel, potrivit ei, vor apărea tot mai multe clădiri de dimensiuni mai reduse dar cu un amplasament foarte bun și cu un concept interesant, care vor pune accent pe flexibilitatea activității – într-un context în care și câmpul muncii va suferi modificări semnificative în vitor.
Andreea Păun este de părere că zonele semicentrale, precum Răzoare – Academiei – Cotroceni, au un potențial real de dezvoltare pe segmentul spațiilor de birouri. „Spre exemplu, cartierul Cotroceni va avea o mare priză la publicul de birouri și estimăm că vom asista la dezvoltări de minimum 100.000 de metri pătrați în această zonă, într-un orizont de cinci ani. Încărcătura istorică a zonei, construită pe foștii Codrii ai Vlăsiei și pusă pe hartă de regele Carol I, conservată frumos din punct de vedere arhitectural, va avea o creștere de popularitate și va cântări mult în următorii ani”, observă managerul de la Griffes.

Zona respectivă dispune, potrivit ei, de parametri optimi de dezvoltare imobiliară, cu terenuri generoase disponibile și cu o rezonanță aparte în mentalul noii generații de dezvoltatori, dar și de ocupanți ai birourilor.

„De asemenea, ne aflăm într-un context socio-demografic în care remarcăm o aplecare a acestora către istorie, repere culturale și nostalgice ale societății”, argumentează ea. Aceste zone se vor adăuga celor care se află la începutul conturării ca noi destinații pentru dezvoltatorii de birouri, precum Expoziției, Tineretului sau Băneasa.

Claudia Cetățoiu menționează ca zone vedetă ale anului Unirii și Orhideea – Politehnica, unde, până la finalul acestui an, peste 250.000 de metri pătrați de birouri vor fi gata.

„Urmează însă o cerere ridicată pentru anul 2020 în zona Expoziției, unde deja UniCredit și ING și-au relocat sediile, iar alte două mari proiecte ale dezvoltatorilor vor aduce peste 80.000 de metri pătrați de spații de birouri în faze”, sesizează și ea. Alături de zona Expoziției – Piața Presei Libere, Mirela Raicu, partener fondator al Esop Consulting, identifică drept noi poli de dezvoltare, pe termen mediu, de 3-5 ani, zonele centru – vest (Politehnica – Orhideelor), Timpuri Noi – Tineretului și zona Academiei, în contextul deschiderii noii magistrale de metrou. Pe termen lung, și condiționat de evoluția lucrărilor de extindere a metroului, observă ea, și alte zone, cum ar fi Băneasa, ar putea deveni poli de dezvoltare.

„Come for the job, stay for the city”

Dacă ieșim din Capitală, noile orașe în care segmentul spațiilor de birouri va cunoaște o dezvoltare amplă vor fi Oradea, Sibiu, Brașov, din punctul de vedere al managerului de la Griffes. „În primul rând, au ingredientele de bază pentru a atrage forță de muncă în domeniul serviciilor, respectiv găzduiesc centre universitare importante și sunt amplasate la o distanță relativ medie de Capitală sau de un oraș regional important, gestionarea și administrarea businessurilor de la un punct central fiind astfel facilă”, explică Păun. Astfel, principiul „Come for the job, stay for the city” (Vino pentru locul de muncă, rămâi pentru oraș – n.red.) – se va răspândi semnificativ în viitor, crede ea.
„Aceste orașe vor avea mult de oferit din prisma multiculturalității, a dezvoltării societății civile de acolo și a unei puternice prezențe a inițiativei private. De asemenea, mai ales Sibiu și Brașov, prin afilierea istorică la mediul germanic, implicit cu un bazin mai larg de vorbitori de limba germană, răspund foarte bine la nevoile acestor companii”, explică Andreea Păun.

Potrivit ei, vom asista la jucători deja prezenți în zonă, în segmentele de producție, automotive, cablaje, industrial, aeronautică, care vor deschide centre de servicii, de cercetare-dezvoltare în jurul activității deja existente.

În același timp, Brașovul este pe locul 3 în topul orașelor din România în care populația s-ar muta pentru un loc de muncă, conform celor mai recente studii ale Băncii Mondiale, argumentează specialistul de la Griffes. În ceea ce privește Oradea, orașul reprezintă o poartă de intrare pentru capitalul străin și are alte particularități, printre care o administrare foarte bună a orașului, o comunicare excelentă și o integrare a zonei metropolitane, ceea ce facilitează și încurajează migrația forței de muncă către municipiu, lucru care va atrage dezvoltarea de infrastructură pentru aceștia, inclusiv spații de birouri.

Claudia Cetățoiu observă că în ultimii ani, după conturarea puternică pe piața de birouri a orașelor Timișoara, Cluj, Iași și Brașov, și alte orașe sunt căutate ca urmare a competiției de pe piața forței de muncă, care a pus presiune pe costurile salariale: „Companiile au căutat să se extindă și în alte centre universitare importante din țară, unde găsesc forță de muncă bine pregătită, iar nivelul salarial este ușor scăzut. Cele mai căutate orașe secundare sunt Sibiu, Craiova, Târgu-Mureș, Oradea, Arad și Pitești. Chiar dacă momentan stocul nu este comparabil cu Timișoara sau Cluj-Napoca, sunt proprietari pregătiți să înceapă construcția unor clădiri pe baza semnării contractelor de preînchiriere, care pot oferi condițiile unei clădiri de clasă A”, descrie și Claudia Cetățoiu perspectivele de dezvoltare a pieței de birouri în restul țării.

De la acvariu la stup

Când vine vorba despre tendințele de amenajare a birourilor viitorului, nici acestea nu sunt ocolite de schimbările societății, per ansamblu.
„Asistăm, cel puțin la nivel global, la schimbări sociale semnificative, demografice, ale obiceiurilor de consum, iar piața locală le va adopta de asemenea. Trăim în era Internet of Things, care pune toate elementele în legătură, individul fiind în prim-plan, iar acest fapt va fi vizibil și pe piața de birouri: clădirea de birouri va fi operată în directă legătură cu oamenii care vor desfășura activități în ea, indiferent că vorbim de luminozitate, locuri de parcare, aer condiționat sau comandarea unui anumit fel de mâncare”, descrie managerul companiei de consultanță Griffes filosofia care stă în spatele tendințelor de amenajare a birourilor viitorului.

Economia în care activăm, bazată pe cunoștințe, și revoluția cognitivă, gradul de autonomie a angajaților mai ridicat ca în trecut, cu ierarhii mai puțin stricte, vor avea un impact asupra modului în care vor fi gândite birourile viitorului.

„Angajații vor fi în cea mai mare parte a timpului în alte locuri, vor lucra, vor avea întâlniri, vor «poleniza» și colecta informații și vor reveni la biroul-stup pentru activități vitale ale organizației”, descrie ea un concept ce va sta la baza noilor spații pentru angajații. Internetul lucrurilor va schimba, potrivit ei, și modul în care lucrăm într-o clădire, de la alegerea unui anumit spațiu la modul în care vom servi prânzul. 

„Probabil vor exista opțiuni de tipul unui asistent personal tehnologic cu ajutorul căruia vom putea să comandăm un prânz pentru a îl servi în spații de socializare create în interiorul clădirilor”, imaginează Andreea Păun un scenariu al viitorului.

În același timp, noile generații, cu alte valori, vor pune accent mai mare pe facilitățile oferite de spațiile de birouri: „Nu doar birourile în sine, cât și clădirile, de la opțiuni de relaxare, inclusiv entertainment, la opțiuni culinare sau de interes personal – spații de servicii, spre exemplu.”
Andreea Păun crede că noile clădiri de birouri vor lua în calcul și creșterea numărului de angajați introvertiți, fiind posibil să asistăm la o reducere a componentelor care presupun interacțiuni, precum recepțiile de la parterul clădirilor, urmând să fie tot mai multe activități automatizate. „Am putea asista, spre exemplu, la recepții open space, similare unor spații de așteptare și de petrecere a timpului dintr-un aeroport de mari dimensiuni, unde angajații vor putea să își înregistreze prezența printr-un aplicație, să își comande o cafea și un mic dejun ușor pe care să îl servească într-un spațiu special amenajat și după aceea să se îndrepte către spațiul lor de lucru”. 

Mirela Raicu întărește ideea că noile proiecte de birouri vor reflecta o serie de tendințe ce se manifestă deja și care își au cauzele în transformările din mediul economic și social. „Anul acesta se observă deja o serie de tendințe în rândul forței de muncă tinere, respective o schimbare de paradigmă în ceea ce privește viziunea asupra vieții, aspirațiile și motivațiile în muncă”, observă Mirela Raicu.

În consecință, companiile fac eforturi pentru înțelegerea și adaptarea la aceste transformări și încearcă să creeze un mediu organizațional care să conțină și să reflecte aceste transformări, observă reprezentanta Esop, iar în piața birourilor dezvoltatorii imobiliari încearcă și ei să creeze spații care să susțină aceste nevoi recente.

Spațiul de birouri va deveni, potrivit ei, mai mult un spațiu de întâlniri, interacțiune și socializare, și nu locul primar din care se realizează activitatea pentru companie: „Grație noilor tehnologii, biroul își extinde granițele permițând realizarea activității de acasă, din vacanță sau chiar din altă țară”, observă Raicu. Aceasta oferă ca exemplu numeroasele companii, în special pe cele din zona IT, care au departamente ce realizează activități IT și lucrează în mod constant un număr de zile de acasă. „Pentru anumiți angajați, biroul a devenit frecventabil ocazional, prin job descriptionul oficial al companiei.”

O altă tendință a viitorului se leagă de extinderea spațiilor în regim de co-working; însoțită de diversificarea acestora: „Numeroase companii vor migra o parte din business în astfel de zone, pentru a câștiga flexibilitate și adaptabilitate, viteză de reacție într-o piață tot mai dinamică. Prin amploarea pe care o va dobândi, acest segment va atrage implicarea directă a dezvoltatorilor în astfel de spații”, explică Raicu.

În viitor se va echilibra astfel utilizarea spațiilor colaborative cu cele închise: „Dacă spațiile formale, închise, partiționate, ce au fost modelul deceniilor trecute în majoritatea comaniilor, este apus de o bună vreme în majoritatea industriilor, și excesul de spații colaborative își demonstrează totuși anumite limite. Companiile încep să echilibreze, adaptat domeniului de activitate și activității desfășurate, spațiile colaborative cu cele private, spații insulă, menite să permită un nivel ridicat de concentrare.”

De asemenea, spațiile de cafeterie vor deveni spații colaborative pe parcursul întregii zile și nu vor fi utilizate doar pe perioada prânzului. Proiectele de birouri vor integra tot mai multe servicii – îngrijire a copiilor (grădinițe, afterschool), bănci, oficii poștale, spălătorie. Birourile se vor deschide către exterior: „Terase private, spații verzi comune, orice loc mai deschis, mai aproape de natură, va fi căutat și utilizat tot mai mult de angajați în proiectele de birouri”, anticipează reprezentata Esop. Tot ea subliniază că spațiile vor deveni mai versatile, reconfigurabile cu ușurință: „Cum echipele și proiectele devin tot mai fluide, departamentele mai puțin rigide, reajustarea, remodelarea rapidă este o necesitate majoră în businessul companiilor”.

Ideea biroului propriu va pierde teren în favoarea biroului flexibil, iar un avantaj ce rezultă din această scenografie dinamică este o mai mare conectivitate, un networking intern benefic în cadrul companiilor, crede reprezentanta Esop.

Și Claudia Cetățoiu crede că tendințele, condițiile și facilitățile spațiilor de birouri vor urma cerințele noii generații. „În următorii trei ani, cea mai mare parte a forței de muncă, până la 40%, vor fi millennials, o generație care se bazează pe integrarea vieții personale în cea profesională și nu invers. Rezultatul se va traduce în condiții de lucru mixte: spații de birouri flexible, care oferă și posibilitatea de networking și relaxare (diverse activități de gaming, citit etc.), astfel încât dezvoltatorii eficientizează spațiile și configurează structura clădirilor pentru a putea acomoda toate aceste cerințe, mai ales din punct de vedere tehnic.”

În plus, consultantul JLL România este de părere că în 2022 piața va fi dominată de proiecte verzi, care să ofere o gamă diversificată de facilități și pentru angajații acestora. Pe de altă parte, credea ea, se vor intensifica activitățile de modernizare și upgradare a clădirilor care au mai mult de 15 ani de existență, pentru a putea face față afluxului de chiriași către clădirile nou construite.

În condițiile în care, până în 2020, 80% din populația adultă a globului va avea un smartphone, iar operatorii telecom se pregătesc pentru rețelele 5G, și spațiile de lucru se vor modifica în raport cu evoluția tehnologică. „Evoluția tehnologică modifică în primul rând comportamentul angajaților, iar spațiile de lucru trebuie adaptate acestor schimbări. Biroul viitorului se îndreaptă rapid spre a deveni un hibrid între spațiul fizic și cel digital”, observă ea. Mai mult, companiile utilizează componenta de real estate, sediile în care funcționează, ca o modalitate de a crea valoare adăugată, de a crește afacerea și de a inova.

„Biroul nu mai este neapărat locul în care te duci să stai și să muncești. Munca se poate face acum de acasă, din cafenea sau din holul unei clădiri. Practic biroul unei firme devine un loc de întâlnire și interacțiune și ca atare vedem schimbări importante în ceea ce privește designul”, consideră Cetățoiu.

Reprezentanții Knight Frank sunt de părere că noile proiecte de birouri vor fi asemănătoare celor care se livrează în prezent. „Având în vedere că certificările de clădiri verzi au devenit standardul în piață, vom vedea că biroul viitorului va folosi mai multă tehnologie și vor fi integrate serviciile clădirilor în gadgeturile angajaților: aplicații de concierge, recepții smart, stații de încărcare pentru mașini electrice. Din ce în ce mai multe clădiri vor avea tehnologii sustenabile pentru economisirea costurilor de utilități.”

De asemenea, observă ei, retailul va fi mult mai integrat, pentru a susține stilul de viață al angajaților și pentru a-i ajuta să găsească echilibrul între orele petrecute la birou și cele de timp liber (supermarket, grădinițe, creșe, clinici medicale, stomatologie, săli de sport, saloane de înfrumusețare etc.).

„Locul de muncă al viitorului va fi un spațiu de experiență, unde toate elementele – fizice, virtuale și de comportament – vor fi atent orchestrate pentru a inspira angajații”, sesizează și reprezentanții Knight Frank. Astfel, îmbunătățirea spațiului fizic la locul de muncă (facilitarea interacțiunii, echilibrarea spațiului alocat fiecărui angajat, crearea unor zone-destinații în cadrul birourilor, asigurarea unor spații care să stimuleze angajații), educarea unor comportamente (capitalizarea pe experiențe comune, întreținerea apartenenței la o comunitate) și implementarea tehnologiei de susținere și a unor procese (promovarea comunicării online, tehnologie Wi-Fi peste tot) sunt principalele elemente care vor aduce schimbarea în organizații, spun ei.

Și Oana Iliescu, managing director al Cushman & Wakefield Echinox, este de părere că lupta companiilor pentru angajați reprezintă elemental principal pe care îl au în vedere dezvoltatorii de birouri. „Pe lângă elementele de bază – localizare, accesibilitate, sustenabilitate și eficiență – diferența o fac azi facilitățile oferite angajaților.” Astfel, zonele comerciale s-au extins în parcurile și clădirile de birouri, în locul cantinei au apărut concepte inovatoare de food hall, iar zonele de servicii includ de la supermarket, farmacie, curățătorie până la grădiniță și sală de fitness. „Odată cu evoluția tehnologiei, accentul se pune acum pe stimularea creativității angajaților pentru creșterea productivității, astfel că spațiile verzi, zonele de recreere și socializare, integrarea conceptelor de well-being și co-working au devenit elemente necesare”, observă și Iliescu. Pe lângă toate acestea, marii proprietari de birouri urmăresc crearea de comunități pentru angajați, organizând evenimente și programe de fidelizare.

Reprezentanții grupului austriac de dezvoltare imobiliară Immofinanz întăresc ideea că spațiile de birouri au devenit mai mult decât simple locuri de muncă, acestea devenind platforme prin intermediul cărora companiile își pot exprima valorile, promova cultura organizațională sau spune povestea. Reprezentanții Immofinanz spun că încearcă să transpună aceste tendințe prin crearea unor spații de birouri personalizate. Spre exemplu, portofoliul companiei include myhive, conceptul internațional de birouri implementat pe piețele cheie și în trei dintre clădirile de birouri din București; acestea sunt caracterizate, potrivit reprezentanților companiei, de o atmosferă prietenoasă, un design asemănător celui de hotel, nivel înalt al serviciilor oferite, infrastructură eficientă și acces la o comunitate internațională.
Reprezentanții Immofinanz au identificat un mix între companiile care cunosc o dezvoltare rapidă a echipelor componente, în special în sectorul IT&C și de outsourcing, și clienții care doresc îmbunătățirea calității spațiilor de birouri prin concentrarea asupra bunăstării și sănătății angajaților.

Daniela Bădulescu, country manager al dezvoltatorului austriac S Immo România, sesizează apusul modelului de clădiri de birouri tip acvariu cu angajați. „Bunăstarea și dezvoltarea personală a angajaților vor fi în prim-plan și unul dintre cele mai importante obiective ale unui investitor.” În acest sens, compania a realizat The Mark, în zona centrală de business a Bucureștiului, în apropiere de Piața Victoriei, în care sunt incluse mai multe inovații tehnice, precum un sistem unic de umbrire, care va asigura un mediu de lucru prietenos, un sistem de ventilație prin podea care ar putea aduce o economie a costurilor cu energia electrică de până la 10% sau panouri solare poziționate pe acoperișul proiectului – „În viitor, toate acestea nu vor mai fi doar factori de diferențiere, ci cerințe obligatorii pentru asigurarea succesului”. Proiectul este dezvoltat de S Immo în urma unei investiții de 45 de milioane de euro și va avea 25.500 de metri pătrați, împărțiți în două clădiri de birouri clasa A.

Proiectul va introduce în premieră pe piața locală câteva tehnologii și facilități precum panouri solare amplasate pe acoperiș, un sistem inovator de umbrire a fațadei și un sistem de ventilație prin podea, un sistem BMS prin care vor fi controlați toți parametrii clădirii.

Nevoi noi, bugete pe măsură

Când vine vorba despre investițiile dedicate amenajării birourilor viitorului, Mirela Raicu explică: „Spațiul de birouri actual și viitor este un spațiu flexibil, versatil, prietenos și nonconformist care reprezintă un «statement», o filosofie de lucru și care deseori implică o investiție de amenajare de peste 200-300 euro/mp”.

Ea observă că, după atenția dată în plan fizic amenajării birourilor, atenție concretizată în ultimii ani prin amenajări deosebite din punctul de vedere al designului și mobilierului, schimbările din următoarea perioadă vor fi și mai mari: „Credem că următorii 5-10 ani vor aduce schimbări în însăși esența culturii organizațiilor, tendința fiind acea de autonomizare crescută, implicare și responsabilizare mai mare a indivizilor, prin urmare o descentralizare a managementului”.

Bugetele diferă în funcție de domeniul de activitate al chiriașilor, potrivit JLL România. „Cele mai mari bugete sunt alocate de companiile din domeniul IT&C, unde lupta pentru atragerea talentelor este acerbă, observă reprezentanta JLL. Potrivit unui studiu JLL realizat la nivelul EMEA, costul mediu de amenajare a spațiilor de birouri din București variază de la 300 la 800 de euro/metru pătrat, în funcție de proiect și de profilul beneficiarului. Acest preț este, potrivit JLL, comparabil cu cel din alte orașe din Europa Centrală și de Sud-Est, în condițiile în care o companie plătește în Praga 530 de euro/mp, iar în Varșovia și Budapesta costul ajunge la 500 de euro/mp.

În Europa de Vest însă, costurile cresc până la 880 de euro/mp în Londra, 835 de euro/mp în Frankfurt sau 805 euro/mp în Amsterdam. „Studii recente au demonstrat că mediul de lucru a devenit mai important în alegerea unui loc de muncă decât pachetul salarial, motiv pentru care companiile sunt dispuse să investească sume apreciabile în amenajarea spațiilor de muncă”, spune Claudia Cetățoiu. Aceasta oferă ca argument faptul că dezvoltatorii prezenți pe piața locală au început să adopte din ce în ce mai multe concepte care funcționează deja pe piețele mature, precum facilități pentru angajați – dușuri, spații pentru jocuri, biblioteci sau sisteme de siguranță, amprentă facială etc.: „Vom vedea în viitor prima clădire din România care va avea pistă de alergare pe acoperiș, iar lucrurile se mișcă la o viteză foarte mare”.