Noii poli de dezvoltare ai Capitalei. 2023: Zeci de mii de apartamente, sute de mii de metri pătrați de birouri și cât mai mult retail

Fabrica de Glucoză, Theodor Pallady și Șoseaua Progresului sunt în acest moment cele mai fierbinți centre de dezvoltare ale Capitalei unde corporatiștii vor fie să lucreze, fie să își cumpere o locuință.

Sectorul construcțiilor și piața rezidențială în particular reprezintă un contribuitor semnificativ la formarea PIB-ului României an de an, fără a lua în calcul domeniile conexe segmentului rezidențial, precum amenajările interioare sau piața electro-IT. Numai în cele cinci zone analizate, și anume Bucur Obor, Fabrica de Glucoză, Petrom City, Progresului și Titan, au fost finalizate sau sunt anunțate proiecte cu 27.000 de locuințe, vorbind doar de proiecte unde există deja intenții certe. În total, doar în dezvoltarea lor s-au investit sau se vor investi peste 2 miliarde de euro, pentru alte potențiale proiecte pe termen lung fiind posibile alte investiții de peste 1 miliard de euro, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară SVN România. Investițiile ajung chiar la 3 miliarde de euro pentru o perioadă de poate 15 ani, sumă care se poate dubla dacă sunt luate în calcul afaceri conexe și cheltuieli de consum.

Piața rezidențială este și trebuie să rămână un pol important de dezvoltare economică a unui oraș. „Să ne imaginăm cum arăta orașul în urmă cu două decenii, inclusiv din punctul de vedere al standardelor de locuire. În ultimii 20 de ani s-au construit și proiecte mai slabe calitativ, dar și proiecte integrate, cu adevărat calitative, care au schimbat semnificativ în bine calitatea și standardele de locuire – ca în orice segment economic, avem și paliere inferioare, și produse care țintesc segmentul mediu, cât și produse premium”, explică Andrei Sârbu, CEO al SVN România. Valoarea totală a investițiilor imobiliare planificate în 2023 de investitorii activi în marile centre regionale ale României se situează între 700 de milioane de euro și 1,2 miliarde de euro, însă investitorii cer predictibilitate, mai ales în București, unde și există cea mai mare cerere pentru birouri și locuințe noi.

Atragerea forței de muncă reprezintă prioritatea numărul unu pentru investitori, iar aceștia merg într-un oraș sau altul pentru angajați. Dacă nivelul calității vieții nu crește, oamenii se vor îndrepta treptat către alte orașe sau țări și implicit și investițiile vor fi pierdute, au explicat și investitorii prezenți în cadrul evenimentului The Trends organizat de Bucharest Real Estate Club și Romania Property Club. „Suntem la doi ani de la suspendarea PUZ-urilor de sector și anul acesta a fost deblocat Planul Urbanistic General al Bucureștiului, cu termen de un an din partea autorităților. În tot acest timp. Ilfovul a crescut și a atras investiții, în timp ce Bucureștiul «încasează» traficul suplimentar generat de cei care fac naveta și poluarea aferentă. Acum se conturează patru mari poli de dezvoltare – Fabrica de Glucoză, Petrom City, Obor și Theodor Pallady, în timp ce în Ilfov se dezvoltă comuna Berceni, Pipera, Corbeanca, Balotești și Buftea”, a explicat Despina Ponomarenco, președintele BREC. Spre exemplu, cum ar fi arătat Bucureștiul fără cartierul financiar din zona Aviației – Barbu Văcărescu, specific oricărei mari capitale?

Sau fără polul office centru vest. Sau fără revitalizarea zonei Fabrica de Glucoză, care a venit și vine cu componenta rezidențială care să întregească ecosistemul de birouri și comercial din zonă. Zona Pallady, o zonă industrială în sine, dar cu o infrastructură bună, a atras și atrage dezvoltarea a numeroase proiecte rezidențiale. Zona Bucur Obor a trecut și va trece în viitor, de asemenea, printr-un amplu proces de regenerare urbană. La fel și zona Progresului. Orașele evoluează și Bucureștiul are numeroase parcele de teren părăsite, zone industriale care nu mai sunt utilizate de perioade îndelungate și care acum pot fi folosite și puse în valoare”, a subliniat Andrei Sârbu.

Dezvoltatorii caută, evident, astfel de terenuri, care să beneficieze de o infrastructură generală bună, de proximitatea față de puncte de interes – iar în locurile unde sunt necesare îmbunătățiri, autoritățile trebuie să vină și să completeze infrastructura generală cu funcțiunile necesare. „Deja există numeroși dezvoltatori care includ spații comerciale ample, care includ zone verzi semnificative, care dezvoltă componente office. Bucureștiul are nevoie și de proiecte integrate, mari, de regenerare a unor zone și fiecare dintre zonele menționate anterior include un potențial astfel de proiect – sau, împreună, inclusiv cu proiecte de retail, definesc o nouă zonă a orașului”, explică consultantul.  

Fabrica de Glucoză – după birouri, vin și proiectele rezidențiale

Peste 2.000 de apartamente sunt în construcție sau vor demara în perioada imediat următoare, potrivit consultanților imobiliari, în zona străzii Fabrica de Glucoză, un cartier până nu de curând blocat, dar care de patru ani este bulevardul de acces al autostrăzii A3 București-Ploiești. Mai multe tranzacții cu terenuri în zona străzii Fabrica de Glucoză au fost parafate în ultimii trei ani și dezvoltatorii au demarat construcția de proiecte rezidențiale care să atragă corporatiștii care lucrează fie pe Floreasca sau Barbu Văcărescu, fie pe Dimitrie Pompeiu sau în Pipera Nord. În aceste zone sunt peste 1,2 milioane de metri pătrați de birouri deja construite, iar acolo lucrează peste 100.000 de corporatiști care, în cele mai multe cazuri, fac naveta între nordul și sudul, estul sau vestul Capitalei, unde sunt amplasate acum cartierele-dormitor. „În acest moment se află în dezvoltare șapte proiecte rezidențiale în zona Fabrica de Glucoză, care vor pune pe piață un total de peste 2.000 de apartamente. Acestea sunt Nordis View, One High District, One Lake Club, Prima Vista, Yacht Kid și două proiecte dezvoltate de către omul de afaceri Ibrahim Bahbahani. Adițional acestora, în zonă au fost proiectate sau sunt în curs de proiectare alte câteva proiecte rezidențiale, cu un total potențial de câteva mii de unități locative“, a spus Viorel Mohorea, manager de vânzări la SVN România.

În zona străzii Fabrica de Glucoză, 23,4 hectare erau deținute de avocații Virginica Tanți Dumitrescu și Adrian Ciorobea, terenul fiind dat de Primăria Capitalei în 2005 în schimbul unui teren de 9,3 hectare aflat acum pe fundul lacului Plumbuita și în parcul Plumbuita. Cei doi au vândut inclusiv un teren de 1,7 hectare către Kaufland, care construiește acum un nou magazin, iar PMB a expropriat 8.000 mp contra sumei de peste 18 milioane de euro. De asemenea, de la cei doi a cumpărat inclusiv Gabriel Popoviciu un teren pentru Belvedere Residences, proiect vândut ulterior către London Partners. „Principalele avantaje ale zonei au fost și sunt reprezentate de amplasamentul în zona de nord a orașului, în imediata apropiere a unei stații de metrou – Pipera, a mallului Promenada și a celui mai important pol de birouri din oraș. Infrastructura rutieră este foarte bună și, dincolo de proiectele în sine și de amplasamentul în imediata apropiere a Lacului Tei, cumpărătorii caută și apropierea față de nenumărate clădiri de birouri sau un acces foarte facil către alte puncte de interes din oraș, metroul fiind un avantaj semnificativ“, explică Viorel Mohorea.

Belvedere Residences a fost primul proiect mare care a deschis zona în noul ciclu de dezvoltare, în 2016, cu aproximativ 1.000 de apartamente livrate. Înainte de actualul ciclu, în zonă se dezvoltaseră UpGround și Laguna Residence.

„Zona a fost printre primele, dacă nu cel mai important pol rezidențial ca rol în creionarea segmentului middle market. Aproximativ 17% din oferta nouă dezvoltată în oraș în 2015 țintea acest segment, potrivit datelor departamentului nostru de research. Acest procent a crescut la 28% în 2016, la 38% în 2017 și la 46% în 2018. Desigur, cu cât s-au finalizat mai multe proiecte de birouri în zonă, cu atât zona a devenit mai dorită de către potențialii cumpărători ai unei locuințe noi“, a spus consultantul. El a subliniat că proiectele dezvoltate și caracteristicile fiecăruia în parte au fost cele care au creionat potențialul public. Altfel spus, în zonă s-au dezvoltat și proiecte premium, dar și proiecte care au țintit categoriile middle market și middle upper market. Zona a prins avânt odată cu autostrada București-Ploiești, mai exact cu tronsonul de „autostradă urbană“ a acesteia, între centură și Fabrica de Glucoză, devenind astfel un bulevard de acces cu patru benzi pentru viitoarea autostradă care va merge de la București la Brașov, respectiv Oradea. „Autostrada București – Ploiești și lărgirea străzii Fabrica de Glucoză au avut un impact semnificativ asupra dezvoltării imobiliare a zonei – și a potențialului de business în sine – atât din punctul de vedere al ritmului de vânzări, cât și din punctul de vedere al creșterilor de prețuri. Este încă o dovadă că existența unei infrastructuri rutiere și generale bune duce la succes“, a spus Viorel Mohorea.  

Șos. Progresului – din „Trafic Greu”, în Cotroceni – pol imobiliar

Barbu Văcărescu în 2009 și 2022, înainte și după formarea polului imobiliar: în 2009 zona era una blocată din cauza lipsei podului spre Pipera și în locul Globalworth Tower era dealerul Porsche București Aviației. Promenada Mall nu exista, și nici Sky Tower. Dacă în anii 2000 era o zonă mărginașă a Capitalei, acum este considerată a fi „noul centru”.

Ultimii șapte ani și următorii patru au atras și vor atrage construirea unui total de peste 5.000 de apartamente, peste 180.000 de metri pătrați de birouri și 65.000 metri pătrați de spații de retail, fără a mai lua în calcul Liberty Center, inaugurat în 2008 în zona fostului Trafic Greu, de la Răzoare – unde acum este One Cotroceni Park și până spre vechiul Ferentari, unde acum șase ani Dedeman cumpăra terenul de la Industria Iutei. „În total, vorbim de un nou ecosistem cu o valoare de peste un miliard de euro doar în zona Progresului – Viilor. AFI și One United au dezvoltat și vor dezvolta clădiri de birouri. A fost dezvoltat un proiect comercial amplu, iar acum sunt în construcție proiecte rezidențiale de calibru. Sunt investiții care redau zona orașului, o readuc la viață și o introduc într-un circuit urban – și sunt investiții care la rândul lor atrag alte investiții, de la furnizori de materiale, finisaje, afaceri care se deschid în zonă, companii care își aduc echipele și sediile în zonă și multe altele“, a spus Ionuț Nicolescu, președinte al companiei de consultanță imobiliară SVN România. One United, AFI Europe, NEPI-Rockastle, Dedeman și Novum sunt cei mai mari investitori care au cumpărat terenuri și cei mai mulți au și demarat noi investiții în transformarea fostului Trafic Greu într-una dintre cele mai căutate zone ale Bucureștiului pentru locuințe sau birouri. „Cu AFI Tech Park am fost printre primii care am investit în zona Progresului și formăm un nou centru de interes. Zona este una aproape de centru, se dezvoltă și tramvaiul deja existent și separat de drum ajută, mai ales dacă vor intra pe aceste linii și noi tramvaie“, a explicat Doron Klein, CEO al AFI Europe pentru România și Cehia.

AFI a dezvoltat deja două faze ale proiectului de birouri, iar o a treia va urma pentru a ajunge la un total de 71.000 mp de office. „Autoritățile ar trebui să vină la rândul lor și să contribuie la dezvoltarea și îmbunătățirea infrastructurii generale din zonă dar și din Capitală, de la mijloace de transport în comun moderne la trasee eficiente și predictibilitate maximă. Premisele sunt însă bune iar zona Progresului va fi un pol semnificativ pe termen mediu“, a explicat Ionuț Nicolescu. Zona a revenit în prim-plan după tranzacția de 35 mil. euro a celor de la One United prin care au cumpărat de la Adriean Videanu terenul fostului Vulcan și unde va fi dezvoltat proiectul mixt One Cotroceni Towers. Cu o valoare brută de dezvoltare (GDV) estimată la 400 de milioane de euro, One Cotroceni Towers va fi o importantă dezvoltare mixtă și un exemplu emblematic de regenerare urbană, care va crește gradul de atractivitate a traiului, muncii și a petrecerii timpului liber în București. Componenta rezidențială va cuprinde 1.296 de unități dispuse în cinci turnuri. Două turnuri vor avea 33 de etaje, devenind astfel cea mai înaltă dezvoltare rezidențială din București și din regiune. Alte două turnuri vor avea 23 de etaje, în timp ce o clădire va avea 16 etaje. În plus, dezvoltarea mixtă va include și o clădire de birouri de sine stătătoare, cu o suprafață închiriabilă totală (GLA) de aproximativ 48.000 mp, care va fi denumită One Cotroceni Park Office Faza III, continuând povestea de  primelor două faze, care au un GLA cumulat de 81.000 mp.

Zona Petrom City va trece printr-un amplu proces de regenerare urbană, cu proiecte integrate care vor pune pe piață multiple facilități și opțiuni de petrecere a timpului liber, reintroducând astfel în circuitul orașului o zonă care, exceptând Petrom City, nu era extrem de circulată. Momentan lipsa de autorizații a pus frână dezvoltărilor, iar companii precum ungurii de la Cordia așteaptă aprobări de câțiva ani pentru a demara un proiect precum Coralilor. Bucureștii Noi, în special cu zona Jiului unde Prime Kapital deja a finalizat proiectul rezidențial Marmura, iar Portland Trust a construit birourile J8, de asemenea se conturează a fi un nou centru de interes, mai ales după ce și cei de la One United și-au arătat interesul pentru un teren unde ar putea fi dezvoltat un viitor proiect mixt. Sisești, zona din proximitatea Străzii Jandarmeriei, de asemenea s-a conturat drept un pol rezidențial, iar acolo cel mai așteptat proiect rămâne cel al Vastint, compania care are acționari comuni cu Ikea și care acolo deține 48 de hectare unde vrea să construiască 6.000 de locuințe, două școli și un parc, un cartier cât un oraș, de peste 15.000 de locuitori.  

Zona Theodor Pallady – 1.000 de hectare pentru noi dezvoltări

Zona Pallady din estul Capitalei reprezintă un nou pol de interes unde pe lângă dezvoltările deja existente, realizate de Ionuț Negoiță, sau proiectul Estoria în curs de construcție există un potențial de cel puțin încă 100.000 de apartamente în următorii 10-20 de ani. „În Pallady, spre Republica și Industriilor sunt peste 1.000 de hectare de teren și jumătate din suprafețe au cel mult 2 km până la metrou. Sunt și terenuri la vânzare, mai sunt și fabrici cu 5-6-10 hectare, care s-au tehnologizat pentru a nu avea probleme cu poluarea. Odată ce zona va crește, sunt șanse să fie relocate. Terenurile au și o infrastructură bună și costă de la 200 la 600 euro/mp”, a explicat Ionuț Negoiță, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de rezidențial din Capitală. El explică faptul că Pallady continuă să fie un pol de interes pentru investitori și clienți în condițiile în care aceasta continuă o zonă deja existentă și are deja infrastructura necesară, atât pentru transport în comun cât și când vine vorba de străzi, iar în plus sunt în construcție două noi pasaje realizate de Primăria Sector 3 în partea de est tocmai pentru a fluidiza traficul rutier. Primăria Sector 3 este condusă de Robert Negoiță, fratele lui Ionuț Negoiță. „Pallady este o zonă foarte bună. Are un bulevard cu trei benzi pe sens, ieșire spre autostradă, are metrou, tramvai și autobuze. Nu are clădiri de birouri, însă este o chestiune de timp până când și acestea vor apărea. În următorii 3-4 ani ne uităm să intrăm și pe office, analizăm ce se întâmplă. Am făcut o clădire de birouri dar pentru companiile proprii. Metroul este foarte important, să fie la mai puțin de 1 km și ca să aibă succes, proiectul să fie într-o zonă populată, mai aproape de prieteni, familie. Pipera este o zonă nouă și succesul nu este unul fulminant. Mulți vin din afara Bucureștiului, lucrează în apropiere. Volumele se fac în oraș, nu în zone noi. Vedem Străulești – o zonă verde, frumoasă, nouă, dar nu funcționează”, a explicat dezvoltatorul.

Grupul de firme condus de Ionuț Negoiță lucrează în prezent la proiecte cu un total de peste 5.000 de apartamente care vor fi gata treptat în următorii patru ani.

„Tot grupul pe care îl conduc are 1.900 de apartamente în curs de finalizare în zona Theodor Pallady, vizavi de Ikea. Tot acolo avem un proiect de 1.350 de apartamente în faza în care lucrăm la structură și am început finisajele. Acesta va fi gata în 2024 pe final. În plus, mai avem și alte două proiecte la stadiu de fundație cu 1.200, respectiv 600 de apartamente. Acestea se vând în totalitate într-un termen de peste patru ani. Am început în 2005 și cu cel la structură ajungem la 10.000 de locuințe și peste 9.000 vândute”, a spus Ionuț Negoiță. Cererea de noi locuințe rămâne ridicată în București, în special pentru apartamente de 2-3 camere, clienții de 4 preferând însă achiziția unei case.

„Acum nevoia de locuințe este și va mai fi 20 de ani de acum înainte. Există un deficit de circa 1 milion de locuințe dar și un deficit calitativ. Dacă ne uităm la orașe, multe nu mai corespund calitativ zilelor noastre și mulți se vor muta către cele noi. Blocurile vechi nu mai corespund, arată rău și prețurile vor scădea. Acum mulți merg către locuințe noi pentru că au și facilități, mai ales cele noi. Unde construim 1.900 de apartamente, noi facem și o clinică medicală, vor urma și un magazin alimentar, o farmacie alături de alte facilități. Astfel acolo se va forma o comunitate și trendul va continua. Blocurile vechi vor fi demolate în timp și în locul lor se vor construi altele de actualitate. Este o chestiune de timp. În plus, și dacă s-ar modifica legislația, atunci ar ajuta, ar fi bine – să nu uităm impactul cutremurului din Turcia”, a subliniat dezvoltatorul.  

Theodor Pallady – din periferie în oraș în oraș. În 2009 doar vechile situri industriale mai atrăgeau oamenii spre zona Pallady, considerată a fi „periferie”. După mai bine de zece ani de investiții constante estul Capitalei a atras toate numele mari din retail alături de proiecte noi rezidențiale cu zeci de mii de apartamente noi. Atuul? Metroul și linia de tramvai delimitată de carosabil.