Misterul din spatele spațiilor comerciale goale din București: marii proprietari fac marje de profit de peste 50% deși țin în paragină multe din locurile prețioase pentru retailul stradal

♦ Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului, de la care marii proprietari de spații comerciale stradale din București – Meteor, Universal, Romarta, Practic, Romconsulting, Generalcom – au cumpărat spațiile pe care le țin astăzi mai mult goale, spune că nu are nicio răspundere cu privire la strategia proprietarilor actuali ♦ Trei firme controlate de Radu Dimofte – Practic, Meteor și Universal – reprezintă cel mai puternic grup care concentrează spații comerciale ♦ Lipsa de comunicare din partea proprietarilor acestor spații face imposibilă strângerea unor date relevante despre acest segment de piață, spun consultanții imobiliari.

Spații goale, pline doar de gunoaie, cu geamuri sparte, în unele dintre zonele cu cel mai bun vad din București stau în paragină de ani întregi și e greu de explicat de ce niciun chiriaș nu s-a arătat interesat să ocupe astfel de locuri care ar aduce clienți chiar și numai prin poziționarea avantajoasă.

Cele mai multe stau în mâinile a câțiva proprietari, care păstrează tăcerea atunci când sunt întrebați de starea acestor spații comerciale. Cu marje de profit de peste 50%, companiile sub umbrela cărora se află aceste spații aleg să nu comunice date despre portofoliile lor.

Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului, de la care marii proprietari de spații comerciale stradale din București – Meteor, Universal sau Romarta – au cumpărat spațiile pe care le țin astăzi mai mult goale, spune că nu are nicio răspundere cu privire la strategia proprietarilor actuali.

„Având în vedere că Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului nu mai are nicio calitate în legătură cu spațiile comerciale menționate, singurii răspunzători cu privire la starea spațiilor sunt proprietarii de drept ai acestora“, spune Claudiu Constantin Năstasă, președintele instituției, într-un răspuns la o solicitare a ZF, care a întrebat ce responsabilități și-au asumat cumpărătorii atunci când au achiziționat spațiile și cine poate fi considerat răspunzător pentru starea de degradare a multora dintre ele.

Cum companiile care dețin aceste spații au intrat în posesia lor în schimbul unor sume infime, miza ocupării lor nu este atât de mare, astfel că își permit să le țină goale. Pe de altă parte, pentru un proprietar care ar investi bani de la bancă într-un spațiu comercial ar fi obligatoriu să aibă mereu chiriași, pentru a putea plăti ratele.

„Sunt multe spații care stau goale și nu doar asta e problema, dar se degradează în timp. Chiriile sunt foarte mari, iar faptul că multe dintre ele sunt în clădiri care stau să se dărâme și care ar trebui reabilitate îi descurajează pe eventualii chiriași“, spun proprietarii unei cafenele din zona Victoriei din București.

Ziarul Financiar a transmis solicitări și către companiile Practic, Meteor, Universal, Romconsul­ting, Generalcom și Romarta, pentru a afla care este motivul pentru care multe dintre spațiile pe care le au în portofoliu sunt în paragină, neocupate, unele dintre ele în stare avansată de degradare. Niciuna dintre companiile menționate nu a răspuns.

„Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului (AVAS/APAPS/FPS) a deținut și a privatizat pachete de acțiuni la societățile mențio­nate, și nu spații comerciale“, mai spune președintele autorității. El precizează că instituția a încheiat contracte cu Meteor, Romarta, Practic, Universal și Generalcom, nu și cu Romconsulting, spunând că nu a fost identificată nicio societate sub această denumire în portofoliul autorității. Din datele indicate reiese că pachetele de acțiuni au fost privatizate în perioada 1994-2007.

Practic SA este unul dintre cei mai mari proprietari de spații comerciale stradale din București, cu un portofoliu de aproximativ 35.000 de metri pătrați, potrivit celor mai recente date furnizate de companie. Majoritatea spațiilor sunt situate în sectoarele 5 și 6, în cartierele Militari, Drumul Ta­berei, Ghencea, Crângași și Rahova. Compania este deținută de Radu Dimofte, cu un pachet de 48% din acțiuni, și de International Business & Trading Corporation (32%) și Wellkept Group (12%). Radu Dimofte este cunoscut ca acționar în mai multe bu­sinessuri locale precum KFC și Pizza Hut România. Cei 35.000 de metri pătrați pe care Practic îi are în portofoliu sunt echivalentul unui mall de dimensiuni medii, ținând cont că Veranda Mall, de pildă, din zona Obor a Capitalei, are o suprafață similară.

„Societatea emitentă a funcționat din anul 1962 ca organizație comercială locală până în anul 1973, când, în urma reorganizării teritoriului Municipiului București, devine întreprindere comercială locală. La data de 26 septembrie 1979, prin decizia nr. 1515 a Consiliului Popular al Municipiului București, aceasta se reorganizează sub denumirea de Între­prinderea Comercială Locală Alimentară 6, repre­zentând principala unitate de comercializare produse alimentare din sectorul 6 al Municipului București“, se arată pe site-ul companiei.

În anul 1990, s-a reorganizat în societate comercială pe acțiuni, cu denumirea Practic, prin preluarea activului și pasivului de la fosta unitate economică de stat ICL Alimentară Sector 6. Societatea Practic SA a fost tranzacționată pe piața RASDAQ din luna noiembrie 1996 până în anul 2015, când a fost transferată pe piața AeRO. Începând cu anul 2002, domeniul principal de activitate a devenit cel de închiriere și subînchiriere a bunurilor imobiliare.

Într-un document publicat pe site-ul companiei, se arată că valoarea activelor Practic era de aproximativ 75 de milioane de euro atunci când portofoliul număra 33.000 de metri pătrați de spații comerciale (cu 2.000 de metri pătrați mai puțin decât astăzi), dar și 10.000 de metri pătrați de clădiri de birouri, terenuri și un complex hotelier.

Compania Practic SA a avut în 2020, cel mai recent an pentru care există date publice, o cifră de afaceri de 36,9 milioane de lei, la un profit de 22,8 milioane de lei, astfel că marja de profit a ajuns la 62%.

Meteor SA, la rândul său, este deținută de mai multe firme înregistrate în Cipru (Wellkept Properties Ltd și Weybridge Holdings Ltd, Coleborn Trading Limited), acestea fiind controlate, la rândul lor, potrivit unor date anterioare, de Radu Dimofte și Gabriel Popoviciu. Meteor SA a raportat pentru 2020 o cifră de afaceri de circa 19,7 de milioane de lei și un profit de 11,6 milioane de lei, marja de profit fiind așadar de 58%.

„Meteor SA este persoană juridică română, înființată la data de 28 decembrie 1990 (…) Activitatea societății este concentrată pe închirierea spațiilor comerciale stradale, aflate în proprietate“, se arată pe site-ul Meteor.

Printre chiriașii publicați pe site se numără firme din alimentație publică (Ana Pan, Japanos), cazinouri (Max Bet, Win Boss), design și decorațiuni interioare, farmacii (Help Net, Sensiblu), bănci (Alpha Bank, Banca Transilvania, Libra Bank, ING Bank, Raiffeisen Bank), pariuri sportive, prestări servicii și altele.

Universal SA se regăsește tot printre marii jucători de pe piața închirierilor de spații comerciale din București, compania înregistrând afaceri de 35 de milioane de lei în 2020 și profit de 21,2 milioane de lei, deci o marjă de 60%. Două firme înregistrate în Cipru (Wellkept Properties Ltd și Weybridge Holdings Ltd) apar ca acționari ai Universal SA, aceleași care se regăsesc și în acționariatul Meteor. Conform datelor din piața imobiliară, cele trei firme controlate de Dimofte (Practic, Meteor și Universal) reprezintă cel mai puternic grup care concentrează spații comerciale.

„Universal SA este persoană juridică română, înființată la data de 4 ianuarie 1991“, se arată pe site-ul de prezentare a companiei.

Generalcom este un alt mare proprietar de spații comerciale în Capitală, cu o istorie la fel de complicată. Deținută de o firmă înregistrată în Luxemburg (Iberestate International), de omul de afaceri Alain Bonte și mai multe persoane fizice și juridice, compania care se ocupă cu închirierea bunurilor imobiliare a avut în trecut acțiuni în lanțul de farmacii Centrofarm (preluat de Help Net) și are în continuare acțiuni la distribuitorul de produse medicale Sintofarm. Alain Bonte este în prezent consul onorific al României la Estoril, în Portugalia, președinte al Camerei Româno-Portugheze de Comerț și Industrie și președinte al Fundației Bonte.

El a deținut împreună cu omul de afaceri Ion Rădulea și o parcelă de teren lângă stația de metrou Politehnica – platforma Pumac – pe care a vândut-o către suedezii de la Skanska, cei care au construit acolo ulterior complexul de birouri Campus 6, vândut între timp către austriecii de la S Immo. În 2011, Alain Bonte era unul dintre cei mai bogați oameni de afaceri de la Bursă, averea lui fiind estimată pe piață la circa 207,9 mil. lei, la acel moment. În 2020, Generalcom a raportat afaceri de 21,3 milioane de lei și profit de 10,3 milioane de lei, potrivit Ministerului de Finanțe, ceea ce înseamnă o marjă de profit de 48%.

Romconsulting International este un alt jucător important pe piața spațiilor comerciale de la parterul blocurilor din București, compania fiind deținută de Bogdan Cătălin Iordăchescu, potrivit Confidas.ro. Înainte de 2009 în acționariatul companiei era și Gabriel Mutu, fostul primar al sectorului 6 din București. Romconsulting International a încheiat anul 2020 cu afaceri de 10,6 milioane de lei și profit de 8,8 milioane de lei, marja de profit fiind așadar de 83%. Potrivit celor mai recente date, compania deține mai multe terenuri, apartamente și spații comerciale disponibile pentru vânzare sau închiriere.

„Grupul Romconsulting este o companie românească, care se află pe piața imobiliară din 1993. Proprietar de spații comerciale, birouri, vile exclusiviste și apartamente de lux (…), acesta își centrează activitatea în segmentele de retail, birouri corporate, de închiriere și subînchiriere de spații comerciale și apartamente proprii, de vânzare de locuințe, având în proprietate o largă și variată paletă de bunuri imobiliare“, se arată pe site-ul companiei.

Tot acolo, se precizează că, printre chiriașii spațiilor pe care le deține Romconsulting, se numără Sensiblu, Help Net, Mega Image, ING Bank, Belladonna și alții.

Pe piața proprietarilor de spații comerciale stradale, concurează și Romarta SA, o companie controlată, cu peste 98% din acțiuni, de Broadhurst Investments Limited (înregistrată în Cipru), deținut de Siminel Andrei. Romarta a avut, potrivit Ministerului de Finanțe, afaceri de 21,3 milioane de lei în 2020, la un profit de 115,8 milioane de lei. Andrei Siminel este și membru în consiliul de administrație al Libra Internet Bank, o instituție de talie mică de pe piața bancară locală. El este totodată acționar al băncii, în condițiile în care este și administrator în România al fondului New Century Holdings (NCH), care administrează fondul de investiții Broadhurst Investment, acționarul principal al Libra Internet Bank și al Romarta. Siminel mai este acționar principal și în societatea de brokeraj Tradeville și în alte câteva companii. Contactat telefonic, el a spus că nu dorește să ofere interviuri pentru presă.

Un segment de piață imposibil de analizat

Potrivit datelor deținute de consultanții imobiliari în urmă cu mai bine de un deceniu, valoarea spațiilor deținute de Practic, Romarta, Universal, Romconsulting și Meteor sărea de 1 miliard de euro. În ultimii ani însă, pe fondul dezvoltării de malluri, centre comerciale și parcuri de retail, valoarea lor a scăzut.

„Pe piață nu sunt disponibile date care să indice numărul și suprafața spațiilor comerciale existente în București. Majoritatea spațiilor pe care aceste firme (menționate mai sus – n. red.) le au în proprietate sunt amplasate la parterul blocurilor de locuințe. Pe lângă aceștia, mai sunt și foarte mulți proprietari individuali care dețin spații stradale în București“, spune Dana Radoveanu, senior consultant retail agency în cadrul firmei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Datele sunt însă puține și fragmentate, pentru că proprietarii țin secrete informațiile legate de businessurile lor. „Lipsa transparenței vine și din faptul că piața este fragmentată, existând foarte mulți proprietari cu așteptări comerciale diferite. Totodată, lipsa de comunicare din partea proprietarilor acestor spații face imposibilă strângerea unor date relevante despre acest segment de piață“, mai spune Dana Radoveanu.

În ceea ce privește chiriile plătite pentru spațiile comerciale de la parterul blocurilor din București, Cushman & Wakefield Echinox estimează că acestea variază între 10 și 25 de euro pe metru pătrat pentru spații în cartiere mărginașe și străzi secundare, între 25 și 40 de euro pe metru pătrat pentru cele situate pe străzile principale, și sar de 50 de euro pe metru pătrat pentru zonele cu trafic intens, extrem de vizibile și accesibile, precum Victoriei, Floreasca, Magheru, Dorobanților și Unirii.