Meta Estate Trust investește în proiecte imobiliare din București, Ilfov și alte cinci orașe și mizează pe lichiditate vs. investițiile clasice în imobile

Diversificarea portofoliului investițional poate aduce randamente nete de 10-14%, având în vedere plasarea capitalului atât în apartamente, cât și în spații comerciale, birouri sau proiecte logistice.

Meta Estate Trust (simbol bursier MET), companie de tip holding care activează în sectorul imobiliar și prezentă pe piața AeRO a Bursei de Valori București, mizează pe diversificarea portofoliului investițional astfel încât acesta să includă atât apartamente pe care să le vândă la finalizarea proiectului sau pe care să le închirieze, dar și investiții în proiecte comerciale care să genereze venituri din chirii. „Meta investește sub diverse forme și instrumente. La început, acum doi ani, compania investea în apartamente în faza de construcție în proiecte care urmau a fi gata în următorii doi ani. Imediat cum obțineau autorizația de construire și demarau lucrările, noi cumpăram și plăteam un avans cât mai redus, pentru ca la finalizare să existe o apreciere a apartamentului. Acesta era planul în 2021. Pe lângă acestea, există și parteneriatele cu dezvoltatorii cu două sisteme – de a deveni acționar minoritar în companie și să finanțăm compania respectivă cu un randament investițional. O altă strategie reprezintă achiziția unui număr mare de apartamente direct de la dezvoltator, cu un preț mult scăzut, iar dezvoltatorul își rezervă dreptul să le răscumpere la un preț stabilit“, a spus Oriol Casellas Deig,  CEO al Meta Estate Trust, în cadrul emisiunii ZF Investiții Smart, un proiect ZF și Meta Estate Trust.

„Poate dura și o lună vânzarea unui apartament, dar și între trei și șase luni. Și în piața de capital există momente de lichiditate mică, sau cu acțiuni cu preț în scădere în urma influențelor efectelor emoționale. În medie, bursa este mai lichidă decât o proprietate imobiliară deținută direct.”

Ilinca Păun, cofondator al Bravva Angels și membru în consiliul de administrație al Meta Estate Trust

Meta Estate Trust mizează pe lichiditatea soluției de investiție, în condițiile în care acțiunile sale pot fi tranzacționate mai ușor decât vânzarea unui imobil, iar acțiunile pot fi vândute parțial și nu tot pachetul odată. „Fiecare tip de piață – de acțiuni, bursă, sau de tranzacții imobiliare – are diverse cicluri de oportunitate, dar și momente de blocaj. Piața imobiliară are un ciclu când există mai multă cerere decât ofertă și unul cu mai multă ofertă decât cerere. Este bine să cumperi când piața este jos și să vinzi când este sus, dar nu este ceva ușor de făcut. Dar sunt momente în care nu poți vinde un apartament – este mai ieftin decât la achiziție, sau piața este blocată, nu mai există vânzări în urma unor reglementări. Poate dura și o lună vânzarea unui apartament, dar și între trei și șase luni. Apartamente din blocuri noi, în proiecte de calitate și unde returnul este cel mai bun. Și în piața de capital există momente de lichiditate mică, sau cu acțiuni cu preț în scădere în urma influențelor efectelor emoționale. În medie, bursa este mai lichidă decât o proprietate imobiliară deținută direct“, a explicat Ilinca Păun, cofondator al Bravva Angels și membru în consiliul de administratie al Meta Estate Trust. Bravva Angels este o comunitate de investitori de tip business angel din România dedicată susținerii start-up-urilor cu cel puțin o femeie fondator. Propunerea companiei și modelul de business reprezintă flexibilitatea. „Pentru a fi acționar în companie sunt două momente – când face o majorare de capital – și intenționăm să facem una pe an, sau a doua, să cumpere acțiuni de pe bursă, compania fiind listată pe piața AeRO a Bursei de Valori București. Orice persoană dorește poate cumpăra acțiuni de la BVB. Noi propunem ca persoana care istoric ar fi cumpărat un apartament pe care să îl închirieze să investească la noi – o companie condusă de o echipă profesionistă, care are cunoștințe despre piață. Astfel, investitorul nu mai realizează el analiza pieței și nici nu mai trebuie să fie cel responsabil de apartament. Mai mult, când el va dori să vândă apartamentul, operațiunea poate dura câteva luni și nu poate fi realizată parțial. La noi poate să vândă o parte din acțiuni“, a explicat CEO-ul companiei. În general Meta Estate Trust achiziționează pachete de cel puțin 10 apartamente. „Totul depinde însă și de condițiile de piață. Dacă cumpărăm 10 de 100.000 de euro cu 15% avans, înseamnă 150.000 de euro avans. O tranzacție relativ mică. Maximul ar fi de 30 deoarece vrem și să diversificăm portofoliul, să nu concentrăm riscul într-un singur proiect, zonă sau oraș. Noi cumpărăm și vile, garsoniere, apartamente premium, apartamente de lux, de două, trei camere – o diversificare mult mai mare față de o persoană care investește într-un singur apartament sau două pe care le închiriază“, a spus Oriol Casellas Deig. El a subliniat că în vizorul Meta Estate nu este doar Bucureștiul. „Avem în prezent în portofoliu imobile din Brașov, Constanța, Neptun, Iași și Sibiu, în afară de București și Ilfov, unde avem și vile și apartamente. Căutăm să cumpărăm și spații comerciale și vorbim de săptămâni sau luni până la prima astfel de achiziție.“ La majorarea de capital investitorul poate alege să investească de la circa 1.000 – 2.000 de lei, iar la bursă poate cumpăra o singură acțiune. Astfel acesta nu trebuie să plaseze 100.000 de euro pentru a investi în imobiliare. „În acest moment compania investește în proiecte cu randamente de peste 20% – randamente brute. Aici mai există și cheltuieli, dar randamentele nete sunt de peste 10%, poate chiar spre 14%“, a explicat Oriol Casellas Deig.Pasul următor este extinderea portofoliului.

„Pentru a fi acționar în companie sunt două momente – când face o majorare de capital – și intenționăm să facem una pe an, sau să cumpere acțiuni de pe bursă, compania fiind listată pe piața AeRO a Bursei de Valori București. Orice persoană dorește poate cumpăra acțiuni de la BVB. Noi propunem ca persoana care istoric ar fi cumpărat un apartament pe care să îl închirieze să investească la noi – o companie condusă de o echipă profesionistă, care are cunoștințe despre piață.”

Oriol Casellas Deig, CEO al Meta Estate Trust

„Ne uităm să avem în portofoliu o serie de produse de tip income producing assets, active generatoare de venit, care oferă o vizibilitate și o predictibilitate companiei. Apartamentele se pot vinde mai bine într-o lună și mai slab în alta, în timp ce veniturile din chirii pot genera venituri stabile. Este un element dorit de investitor, dar și de băncile finanțatoare, care vor să vadă componenta de venituri recurente. La apartamente închiriate vorbim de randamente de 5-6% din chirii, iar la birouri, logistică, putem vedea și de 8,5% – 9%, în funcție de activ și calitatea chiriașului. Atunci când dobânzile vor scădea, și acele yielduri vor scădea și ele și va exista o apreciere în valoarea activului achiziționat pe o perioadă de 3-5 ani“, a subliniat executivul. Meta Estate Trust și-a atins ținta de profit brut anunțată în singurul IPO de pe BVB din 2022, ajungând la circa 7,2 milioane de lei în 2022. Compania a avut venituri din exploatare de 18,5 mil. lei în 2022, față de 3,06 mil. lei în 2021, respectiv cheltuieli de exploatare de 14 mil. lei, față de 5,5 mil. lei în anul precedent. „Mulți își doresc să investească în apartamente, de obicei sume decente, nu milioane de euro. De obicei, cine strânge 100.000 – 300.000 de euro primul gând care îi vine în minte este să cumpere 1-2 apartamente pe care să le închirieze ulterior. Deși pare simplu, nu este deloc. Cea mai mare problemă este managementul chiriașului. Pe lângă mobilare și contracte de utilități, trebuie să oferi săptămânal câteva ore chiriașului. Sunt și firme de property management care se pot ocupa de imobile, dar costă și implicit reduc profitul. De obicei tocmai din acest motiv investitorii apelează la fonduri, tocmai pentru că ei vor să se ocupe de businessul lor, nu de managementul a două apartamente. Eu investesc în Meta Estate Trust pentru că trebuie să mă ocup de Bravva Angels sau să predau, tocmai că aduc mai multă valoare decât să întrețin sau să mă ocup de mentenanța unui apartament“, a spus Ilinca Păun.

Ea a explicat că spre deosebire de investiția într-un apartament, cea într-un pachet de acțiuni în cadru unei companii de investiții imobiliare o reprezintă faptul că nu necesită timp suplimentar acordat investiției, aceasta fiind una pasivă, nu activă. „Altă modalitate de a investi este prin asumarea unui risc mai mare – dezvoltarea imobiliară, investiție prin achiziția unui teren și construirea unui proiect – birouri sau apartamente. Dar este o investiție activă. Dar mulți nu sunt dispuși să investească activ ca dezvoltator, ci vor să aibă 1-20 de apartamente într-un portofoliu fie direct, fie printr-un fond. Investițiile imobiliare pornesc de la achiziții simple precum un apartament și fie este folosit, fie închiriat, cu speranța că valoarea sa va crește în timp și va putea fi vândut mai scump peste un număr de ani. O alternativă este o companie precum Meta Estate Trust în cadrul căreia pot fi cumpărate acțiuni. Meta Estate Trust cumpără apartamente pe baza unei strategii, emite acțiuni și investitorii devin acționari. Nu este un model nou pentru Europa, dar în România este un produs inovator“, a explicat Ilinca Păun.  

ZF Investiții Smart, un proiect ZF și Meta Estate Trust