Investitorii intră în panică: Piața de birouri din cea mai mare economie a lumii s-ar putea prăbuși. În spatele ei stă o datorie de 1,5 trilioane de dolari

Prețurile birourilor din SUA vor suferi o prăbușire, iar piața imobiliară comercială se va confrunta cu cel puțin încă nouă luni de scăderi, potrivit ultimului sondaj Markets Live Pulse realizat de Bloomberg.

Aproximativ două treimi dintre cei 919 respondenți intervievați de Bloomberg consideră că piața de birouri din SUA își va reveni abia după o prăbușire severă. O majoritate și mai mare spune că prețurile imobilelor comerciale din SUA nu vor atinge minimul până în a doua jumătate a anului 2024 sau mai târziu.

Piața de office din SUA  a acumulat o datorie de 1,500 de miliarde de dolari care, potrivit Morgan Stanley, este scadentă înainte de sfârșitul anului 2025. Refinanțarea nu va fi ușoară, în special pentru cele aproximativ 25% din proprietățile comerciale care reprezintă clădiri de birouri. Un indice Green Street al prețurilor proprietăților comerciale a scăzut deja cu 16% de la vârful atins în martie 2022.

Valorile proprietăților comerciale sunt afectate puternic de campania agresivă de înăsprire a politicii monetare desfășurată de  Fed, care ridică la un nou nivel costul finanțării. Dar creditorii care caută să se debaraseze acum de expunerea lor găsesc puține opțiuni acceptabile, deoarece nu există mulți cumpărători convinși că piața este aproape de un minim.

La aceste probleme se adaugă și faptul că băncile regionale dețineau aproximativ 30% din datoriile clădirilor de birouri în 2022, potrivit unui raport din martie al Goldman Sachs Group Inc. Băncile mai mici și-au văzut depozitele micșorate cu aproape 2% în cele 12 luni încheiate în august, potrivit Fed, după ce Silicon Valley Bank și Signature Bank s-au prăbușit. Acest lucru se traduce prin mai puțină finanțare pentru bănci, ceea ce le oferă o capacitate mai mică de a acorda împrumuturi.

Stresul provocat de ratele mai mari ale dobânzilor poate dura ani de zile pentru a se filtra în rândul proprietarilor de imobile comerciale din SUA, pe care Morgan Stanley le evaluează la 11.000 de miliarde de dolari în total. Investitorii în clădiri de birouri, de exemplu, au deseori finanțări cu rată fixă pe termen lung, iar chiriașii lor pot fi, de asemenea, supuși unor contracte de închiriere pe termen lung.

Va fi nevoie până în 2027 pentru ca contractele de închiriere care sunt în vigoare în prezent să se răsfrângă asupra unor așteptări de venituri mai mici, potrivit unui studiu al Moody’s Investors Service publicat în martie. Dacă tendințele actuale se mențin, atunci veniturile până atunci vor fi cu 10% mai mici decât în prezent.

Chiar dacă va avea loc o criză serioasă și prelungită în sectorul imobiliar comercial din SUA, inclusiv pierderi majore de credite din cauza prăbușirii sectorului de birouri, analiștii nu se tem că aceasta va amenința stabilitatea generală a pieței. Sectorul imobiliar este mare, dar datoriile sunt răspândite între o gamă suficient de largă de investitori pentru a absorbi pierderile.