Cum să investești în mall-uri, depozite logistice, penthouse-uri și apartamente de lux din București până în Cluj și în afară printr-o simplă achiziție de acțiuni: prin REIT-uri. Bonea, Meta: Este un mit că investiția în imobiliare este pasivă

Sectorul tranzacțiilor imobiliare a contribuit cu 7,2% la formarea Produsului Intern Brut (PIB) al României în 2023, însă la Bursa de Valori București are o pondere în capitalizarea totală de sub 1%, doar prin câteva companii

 

Prin intermediul unui fond imobiliar închis de investiții (real estate investment trust REIT – n.red), prin care se pot deține o parte din proprietățile imobiliare, active legate de ipoteci sau ambele variante, un investitor ia expunere pe unele dintre cele mai mari proiecte imobiliare din România, într-o economie la care sectorul tranzacțiilor imobiliare reprezintă 7,2% din PIB.

Cu alte cuvinte o democratizare a investițiilor și noi instrumente la Bursa de Valori București în perioada următoare prin care investitorii pot deține indirect participații în mall-uri, depozite, cât și apartamente și penthouse-uri, prin intermediul unor societăți imobiliare listate care investesc în aceste active. Iar asta înseamnă mai multă transparență în imobiliare, mai multe oportunități și mai puțină dependență de sectorul bancar pentru finanțare.

Aceasta a fost una dintre concluziile primei dezbateri a mediului de business despre REIT-uri, organizată pe 22 octombrie de Bursa de Valori București și de holdingul imobiliar Meta Estate Trust (MET), companie listată cu o capitalizare de 63 mil. lei.

Legea a trecut de Senat și are șanse să fie dezbătută în Camera Deputaților chiar în această sesiune. “Dar există și această particularitate cu alegerile”, spune senatorul Cristian-Augustin Niculescu-Țâgârlaș, președintele Comisiei juridice din Senat (PNL).

Adrian Tănase, director general al Bursei de Valori București, spune că românii preferă într-un mod incorect depozitul bancar. “Al doilea cel mai folosit instrument este real estate și aici intervin REIT-urile. Vor fi un instrument mult mai ușor de înțeles decât o acțiune pură pentru că setup-ul este mult mai simplu”, spune el.

Randamentul proiectelor imobiliare se va reflecta așadar în mod direct în randamentul investiției prin REIT la care se adaugă și faptul că legislația impune distribuirea a cel puțin 90% din veniturile anuale sub formă de dividende. Desigur o staganare a pieței imobiliare și o scădere a dobânzilor ar trebui de asemenea să se reflecte în randamentul acțiunilor. Meta Estate are caracateristicile unui REIT dar nu în adevăratul sens al cuvântului. Încă.

“Această legislație ne va permite să fim un adevărat REIT. Meta este o companie tânără, mică, dar am reușit să strângem capital, să realizăm investiții și avem astăzi aproape 1.000 de acționari”, spune Alexandru Bonea, CEO al Meta Estate Trust.

Companiile listate dețin și operează portofoliie imobiliare cu singurul scop de a distribui randamentele generate cu acționarii acestora. REIT-urile au un model investițional particulare – business-ul de a deține proprietăți și de a îl exploata în mod recurent, legislațai și anvergura considerabilă.

“Este un mit că investiția în imobiliare este pasivă; trebuie să administrezi proprietatea, să răspunzi chiriașilor. Lucrurile se complică atunci când ai multe proprietăți imobiliare. Pentru un investitor care se dedică acestui domeniu, există avantaje și riscuri calculate. Trebuie să avem opțiunea de a putea investi în societăți de investiții imobiliare. Eu, din contul meu, cumpăr o acțiune, aceasta ajunge în perioada de decontare și pot fructifica, an după an, o parte din portofoliul imobiliar. Aici se află potențialul cel mai mare”.

Potrivit unei analize realizată de Meta, în Europa aproximativ 38% din acționarii REIT-urilor sunt investitori de retail. În Statele Unite, investitorii de retail dețin peste 45% din totalul acțiunilor REIT-urilor.

În altă ordine de idei, în Regatul Unit, după adoptarea legislației REIT în 2007, valoarea companiilor imobiliare listate a crescut de la 20 de miliarde de lire la peste 70 de miliarde în 2023. În Franța, s-a observat un efect similar: capitalizarea companiilor imobiliare a ajuns de la 15 miliarde euro la 50 de miliarde euro în același interval. Pe piețele emergente, precum Mexic, REIT-urile locale au crescut numărul companiilor imobiliare listate de la 9 în 2013 la 26 în 2023, potrivit analizei.

În Ungaria, piața REIT-urilor este mai dezvoltată comparativ cu Polonia. REIT-urile din Ungaria au atras investiții semnificative și au contribuit la diversificarea portofoliilor imobiliare. 

De exemplu, în 2023, capitalizarea bursieră a REIT-urilor din Ungaria a crescut cu 15% față de anul precedent. În Ungaria, piața REIT-urilor a înregistrat o creștere a IPO-urilor în 2023, când capitalizarea bursieră a REIT-urilor din Ungaria a crescut cu 15% față de anul precedent.

În Bulgaria, REIT-urile sunt obligate să distribuie 90% din profitul anual ajustat, iar în Ungaria, cerințele prevăd distribuirea a 90% din veniturile nete. Polonia implementează o legislație emergentă, stabilind distribuirea a 80% din veniturile impozabile, iar în România, deși nu există o legislație specifică pentru REIT-uri, vehiculele similare sunt obligate să ofere un randament atractiv prin distribuirea majorității veniturilor, garantând astfel stabilitate pentru investitori, potrivit analizei care citează date PwC.

Mihai Precup, secretar de stat în Cancelaria Primului-Ministru, prezent marți la dezbatere, spune că sunt bani pe piața de capital, dar nu sunt multe oportunități.

“Avem nevoie de noi oportunități, iar prezența unui REIT la Bursa de Valori va încuraja mai mulți acționari din real estate să fie acolo. Aduce guvernanță și transparență. Iar pentru o companie nelistată este mai greu de monitorizat. Ai un gardian – Bursa de Valori, ai investitorii care analizează și generează valoare adăugată. Chiar dacă aceste REIT-uri au anumite avantaje fiscale, ele vin cu un pachet legislativ consolidat care protejează investitorii, cât și proprietarul. Dezvoltând acest sector, generezi bogăție pe care guvernul o poate distribui mai departe către oameni. Avem nevoie de o sofisticare a instrumentelor financiare. Avem nevoie de mai mulți emitenți. Pentru a dezvolta piața de capital din România, avem nevoie de emitenți din sectorul privat. Acest nou instrument financiar ajută la stimularea unor noi emitenți”, spune el. Structurile REIT beneficiază de avantaje, cum ar fi scutirea de impozit pe profit la nivelul entității.

Spre deosebire de o proprietate imobiliară, unde procesul de vânzare este îndelungat, lichiditatea REIT-urilor permite conversia activelor în cah prin tranzacționarea la Bursa de Valori. Potrivit preznetării META, în 2023, volumul mediu zilnic de tranzacționare al REIT-urilor europene a crescut cu 15% față de anul precedent.

Tranzacționarea REIT-urilor pe burse presupune costuri de brokeraj între 0,1% și 0,3%, comparativ cu taxele mari pentru vânzarea și cumpărarea unui imobil (3%-5% din valoare). În plus, nu există comisioane notariale, taxe de înregistrare sau alte costuri administrative asociate.

Răzvan Popp, șef Serviciul Transparență și Raportări Emitenți, direcția generală Autoritatea de Supraveghere Financiară, spune că piața a ajuns la un nivel de consolidare, astfel încât să ceară un astfel de nivel de reglementare, iar autoritățile statului trebuie să răspundă.

“Reglementarea – când vine – trebuie să fie ancorată în realitățile statului în care se reglementează. ASF susține acest proiect pentru că: 1) va contribui la creșterea pieței sau creează premisele pentru creșterea pieței și 2) Piața imobiliară are suficiente resurse pentru a aduce resurse noi. O condiție pentru aceste companii este ca ele să fie listate pe piața reglementată”, spune el.

În timpul crizei din 2008 -2009, corelația dintre REIT-uri și indicii bursieri majori, precum S&P 500, a fost de doar 0,30, ceea ce înseamnă că scăderile de pe bursă nu au afectat la fel de mult REIT-urile. Marile companii tehnologice care închiriază o mare parte din spațiile disponibile pentru dezvoltarea și implementarea AI au ajutat la creșterea capitalizării de piață a acestui sector, ajungând la 23,87% din S&P 500 la finalul lunii martie 2024.

Mugur Popescu, director de investiții al BCR Pensii, spune că în SUA, randamentul ajustat la risc este pozitiv pentru REIT-uri. “Avem alocare în real estate. Sunt un instrument natural pentru noi. Nu sunt cool ca healthcare sau IT, dar produc randamente constante. Au rolul lor și trebuie înțelese cu plusurile și minusurile”.

Pentru dezvoltatorii imobiliari listați, regimul REIT va putea genera surse de finanțare prin vehiculele de acest tip care ar putea să cumpere planificat, la scară mare, stoc imobiliar, spune META. Dezvoltatorii imobiliari ar beneficia, indirect, de oportunitățile oferite de aceste vehicule. Acest proces le oferă posibilitatea de a obține capital prin vânzarea de acțiuni, pe care îl pot folosi pentru dezvoltarea de noi proiecte sau achiziționarea de proprietăți existente, extinzându-și astfel capacitatea investițională.

Alexandru Bonea a prezentat marți și câteva statistici despre evoluția REIT-urilor pe Wall Street. “TSR (total shareholder return) a fost de 11,6% în SUA între 2000 și 2020, cu un randament mediu anual. Spre comparație, S&P 500 a avut un TSR mediu anual de 8,6%. REIT-urile cresc interesul investitorilor pentru acțiunile listate ale companiilor cu profil imobiliar. De asemenea, REIT-urile reduc riscul sistemic bancar prin finanțarea cu obligațiuni. În Ungaria, legislația privind REIT-urile a fost introdusă în 2011. Potențialele beneficii pentru România includ: creșterea gradului de colectare fiscală, creșterea veniturilor din impozitul pe dividende, atragerea de investiții și generarea de noi venituri, creșterea lichidității și îmbunătățirea transparenței pieței, stimularea pieței imobiliare și generarea de taxe din tranzacții”.

Propunerea legislativă de reglementare în România a societăților pentru investiții imobiliare, cunoscute la nivel internațional și local drept REIT, a trecut anul acesta de votul senatorilor. Pentru a intra în vigoare, inițiativa legislativă are nevoie și de votul Camerei Deputaților. Propunerea a fost inițiată de deputații PNL Diana Morar, Gabriel Andronache și Sebastian Burduja.​