Întrebarea este dacă prețurile apartamentelor vechi pot să crească, așa cum cresc prețurile la apartamentele noi

Toate prețurile din zona imobiliară rezidențială din București, Cluj, Timișoara, Iași, Brașov sunt mari, cel puțin prețurile cerute, din perspectiva cumpărătorilor, poate tranzacțiile au scăzut, poate în blocurile noi la multe apartamente nu există lumină, semn că nimeni nu locuiește acolo, deci apartamentele nu ar fi vândute (cu toate că sunt vândute), poate numărul celor care pot să ia un credit a scăzut pentru că nu se mai încadrează în criterii (dobânzile sunt mari, avansul este mare, nu mai poți să iei un credit de consum pentru a avea bani de avans etc.), poate va veni peste noapte o criză ca în 2008 și va scădea prețul apartamentelor. Sunt mulți de poate.

Ce se întâmplă este că prețurile nu prea scad, deși am trecut în ultimii patru ani prin criza COVID, criza inflației, criza creșterii dobânzilor, mai degrabă prețurile au crescut decât au scăzut. Chiriile cresc și încă au rate de creștere substanțiale. Numărul de proiecte disponibile scade. Prețul terenurilor a crescut și crește în continuare.  Prețurile materialelor de construcții au crescut și asta înseamnă că metrul pătrat construit este mai scump. Salariile au crescut. Finanțarea din spatele dezvoltărilor este mai scumpă pentru că au crescut dobânzile atât de la euro cât și la lei. Așa că ceea ce se livrează nou pe piață are un preț mai mare, că doar dezvoltatorii nu vor vinde în pierdere. Vând mai greu, ce-i drept, dar tot nu scad prețurile.

În acest moment sunt mai multe motive pentru care este puțin probabil să ne confruntăm cu o criză imobiliară care să ducă la o scădere dramatică a prețurilor, cel puțin cum a fost în 2008: o bună parte din tranzacții se fac cu bani proprii și mai puțin cu credit bancar; în piață sunt foarte mulți bani – la medici, la notari, la avocați, la cei care au făcut bani pe Bursă, la cei care au făcut bani din crypto, la cei care au făcut bani din videochat, la cei care au făcut bani din tâlhării din afară, la cei care au făcut bani lucrând în afară etc., așa că sunt bani pentru achiziții; băncile de-abia așteaptă să dea credite ipotecare/imobiliare în lei, chiar cu dobânzi în scădere. Salariile și veniturile românilor au crescut; cursul leu/euro a rămas stabil; în ciuda creșterii exponențiale a dobânzilor de acum doi ani (ratele au crescut cu 60%), românii au avut bani să acopere aceste creșteri și să-și plătească ratele, iar în aceste condiții băncile nu se confruntă cu credite neperformante, ci dimpotrivă, valoarea portofoliului de credite imobiliare crește.

La polul opus, în orice moment ne-am putea trezi cu o criză care să vină din afară, în orice moment ne-am putea trezi cu o recesiune din motive externe, dar și din motive interne care să ducă la disponibilizări și multe semne de întrebare cu privire la plata ratelor la credite; o criză bugetară de proporții se poate transforma într-o criză politică și economică, ceea ce ne poate aduce o creștere a cursului leu/euro care să facă apartamentele mai scumpe în lei pentru că la noi prețul de referință este în euro. În aceste condiții, s-ar putea ca prețurile în euro să scadă, chiar dacă în lei cresc. Totuși, orice date am lua în acest moment, România este o țară încă ieftină din perspectiva prețurilor pe zona imobiliară rezidențială, adică apartamentele au încă prețuri mici. Suntem la cel mai bun raport între prețul apartamentelor și salarii, adică putem cumpăra un apartament de 50 de metri pătrați la prețurile actuale și la salariul mediu actual, de peste 1.000 de euro, în 5,9 ani. În 2008, înainte de criză, acest indicator era de 30 de ani.

Comparativ cu orașele cu care ne comparăm, Budapesta sau Varșovia, prețurile la noi sunt cu 50% mai mici. Din acest motiv, investitorii străini, dar nu numai, cumpără pachete de apartamente fie direct de pe planșă, fie aproape de finalizarea proiectului, asta dacă nu s-au vândut între timp. O parte dintre acești investitori le dau în chirie, alții așteaptă să crească prețurile. Chiriile vor crește, pentru că noua generație nu vrea să fie legată de achiziția unui apartament cu un credit (dacă părinții le cumpără apartamentul, nimeni nu se supără). Chiriile din București, Cluj, Iași, Timișoara sunt încă mici față de chiriile din Ungaria, Polonia, ca să nu mai vorbim de țările vestice. Fenomenul Airbnb și Booking duce la creșterea chiriilor pentru că există cerere. Chiar dacă în ultimii ani prețurile au crescut, nu au crescut suficient de mult încât să acopere randamentele/câștigurile obținute din achiziția de titluri de stat, din dobânzile la depozitele bancare, din investițiile pe Bursă, din dividendele obținute de la companiile listate pe Bursă. Dar când vor începe să scadă dobânzile și implicit randamentele din aceste investiții, prețurile imobiliare vor mai crește, pentru a mai acoperi din aceste „pierderi”. Bineînțeles că toată lumea preferă apartamente noi, atât cei care fac aceste achiziții pentru investiție, cât și cei care le cumpără pentru a sta în ele. Dar întrebarea este cât de mare e puterea prețurilor apartamentelor noi, ca să tragă în sus și prețurile apartamentelor vechi. Cei care au de vânzare apartamente vechi se raportează la prețurile apartamentelor noi, dar se miră că nu primesc același preț. 

(cristian.hostiuc@zf.ro)