În București, criza de locuințe va veni în 2023-2024

Toată lumea se uită cu stupefacție la Berlin, acolo unde locuitorii au votat printr-un referendum ca cei care au peste 3.000 de apartmente să le fie luate, expropriate, de către primăria capitalei Germaniei. Motivul ține de creșterea chiriilor, care s-au dublat, și de majorarea prețurilor apartamentelor, ceea ce îi pune pe mulți în imposibilitatea de a achiziționa o locuință.

Cele mai multe apartamente din Berlin sunt deținute de câteva fonduri de investiții americane, cu zecile și sutele de mii, care au fost cumpărate acum mai mulți ani chiar de la Primăria Berlinului. După ce le-au preluat, americanii practic au închis piața și au majorat treptat chiriile, Berlinul fiind un oraș unde 60% din locuitori stau în chirie.

Acum, Parlamentul federal trebuie să dea o lege de expropriere pentru ca acest referendum să aibă un rezultat, iar aici discuțiile încă nu sunt tranșate.

Unul dintre motivele pentru care s-a ajuns în această situație ține de faptul că autorizarea și construcția de locuințe nu a ținut pasul cu cererea, ceea ce a dus la creșterea, in corpore, și a chiriilor, și a prețurilor apartamentelor.

La fel ca în multe orașe europene, autorizațiile de construcție de proiecte rezidențiale se dau foarte greu, piețele fiind practic blocate. La fel se întâmplă și în Londra.

În Berlin s-a ajuns la acest referendum pentru că cei mai mari proprietari de apartamente sunt investitori americani și pentru că unul sau doi sau trei investitori dețin atât de multe apartamente. Dacă numărul de proprietari ar fi fost mai mare, anonimi, fără să fie identificați, nu s-ar fi ajuns niciodată la un referendum. Dar așa, pentru că au fost puțini, și mai ales străini, s-a ajuns într-o asemenea situație, americanii fiind vinovați pentru creșterea chiriilor. 

Cred că dacă în București piața ar fi fost controlată doar de câțiva investitori iar chiriile și prețurile ar fi crescut ca în Berlin, rezultatul unui referendum ar fi fost același.

Dacă dăm timpul înapoi, în perioada 2000-2008 vom vedea o evoluție identică, dar cu câteva diferențe. Creșterea cererii pentru locuințe a venit pe neașteptate datorită îmbunătățirii condițiilor economice, a creșterii salariilor și a formării clasei de corporatiști datorită investițiilor străine. De la 12.000 de euro în anul 2000-2001 pentru un apartament de două camere în Militari, în 2008 s-a ajuns la 120.000 de euro, iar de la o chirie de 50-75 de euro pe lună, s-a ajuns la o chirie de 350-400 de euro pe lună. Este adevărat că în această perioadă și salariile au crescut de la 200 de dolari spre 400-500 de dolari pe lună. 

Pentru că nimeni nu credea într-o evoluție atât de spectaculoasă a pieței imobiliare din București, nu au fost foarte mulți investitori care au construit la începutul anilor 2000. Așa că cererea nu a putut fi satisfăcută de ofertă, mai ales că noua generație vroia să stea în blocuri sau case noi.

Pentru că nu a fost un dezvoltator care să controleze piața și să fie identificat, iar oferta aparținea persoanelor individuale, nimeni nu putea să protesteze, așa cum s-a întâmplat în Berlin. Dar chiriile și prețurile apartamentelor au crescut in corpore, toate în același timp. Dacă ar fi să căutăm un „vinovat”, acela ar fi fost băncile, care au dat credite cu ochii închiși, la evaluări din ce în ce mai mari ale apartamentelor.

După criza din 2008, piața rezidențială din București s-a schimbat fundamental. Prețurile apartamentelor au scăzut pentru că nu a mai fost cerere, dar oferta de apartamente noi a început să crească susținut. Cererea a început să se refacă datorită creșterii salariilor, schimbării monedei de referință de acordare a creditului de la euro la lei și reducerii substanțiale a dobânzilor la lei. Toate au venit în același timp.
Dintr-odată, dacă în 2008 puteai să-ți cumperi un apartament cu salariul mediu de atunci în 30 de ani, acum acest raport a ajuns la 9 ani, ceea ce reprezintă o ofertă de nerefuzat. Nu cred că există o capitală europeană sau un oraș european de top atât de ieftin din perspectiva pieței rezidențiale, indicatorul luat în calcul fiind numărul de ani în care îți poți plăti un apartament.

Dar cel mai important lucru a fost programul „Prima casă”, care practic a plafonat prețul apartamentelor prin condițiile de acordare a unui credit ipotecar.

În București, peste tot se construiește și parcă nu este de ajuns. Deși au crescut, prețurile sunt în continuare rezonabile, ceea ce dă posibilitatea achiziției unei locuințe, mai ales că și creditul imobiliar este ieftin.

Scumpirile materialelor de construcții vor aduce pe piață prețuri ale apartamentelor mai mari, dar nu asta va fi principala problemă.

Antoanela Comșa, de la dezvoltatorul imobiliar Gran Via, spune că piața rezidențială din București va intra în criză nu acum, ci în 2023-2024, atunci când oferta de apartamente noi va fi extrem de redusă, ca urmare a blocării pieței de acum în urma deciziei noului primar al Capitalei, Nicușor Dan, de a duce autorizațiile la Primăria Capitalei, și nu la primăriile de sector, ca acum.

Ca să construiești un bloc îți trebuie 2-2,5 ani, începând de la autorizare, până la construcția efectivă. Iar dacă acum piața autorizațiilor este blocată, peste 2-3 ani nu va mai fi nimic construit. Să vedem atunci cât vor fi chiriile și prețurile apartamentelor.

(cristian.hostiuc@zf.ro)