În așteptarea zecilor de mii de corporatiști

La sfârșitul anului trecut piața de birouri din București a trecut pragul celor 3 milioane de metri pătrați de spații office moderne, spații în care lucrează cel puțin 300.000 de corporatiști în condiții bune de lucru. A durat șase ani ca birourile să ajungă la această suprafață, ani în care România și-a revenit după criza economică, iar centrele de birouri au fost construite exclusiv în zone cu acces rapid la mijloace de transport în comun.
„Analizând evoluția pieței de birouri din București, observăm că și în perioada 2007 – 2010 au fost livrate spații (cu o suprafață totală n.red.) de peste 1 milion de metri pătrați, după care a urmat o așezare a pieței. Diferența față de cele două perioade este făcută de faptul că piața locală are în prezent un număr mult mai mare de companii multinaționale care și-au stabilit aici prezențe regionale, ajungând la echipe de ordinul miilor de angajați“, observă Mădălina Cojocaru, partener, Office Agency, în cadrul companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Totodată, acum sunt și multe companii cu un istoric de până în 10 ani care au început să concureze multinaționale de tradiție ca viteză de creștere, atât din punctul de vedere al numărului de angajați, cât și al suprafeței închiriate.
„Se pune problema dacă aceste companii vor găsi și resursa umană necesară pentru a-și concretiza planurile de expansiune. Cele care își doresc cu adevărat vor găsi și oamenii cu ajutorul cărora își vor implementa proiectele, Bucureștiul fiind în continuare o destinație atractivă pentru angajații din toate zonele țării“, a subliniat Mădălina Cojocaru.
În ultimii opt ani, numărul angajaților din București a crescut cu circa 170.000 de persoane, de la 857.657 în februarie 2011 la 1.027.060 în februarie 2019, în condițiile unei majorări a salariului mediu net în același interval de timp, în lei, de 85%. Astfel, în condițiile menținerii unui climat economic favorabil, atât la nivel local, cât și european, există premisele ca în următorii patru – cinci ani să fie absorbite în București spații de birouri cu o suprafață de 1 milion de metri pătrați.
După ani de zile în care zona Barbu Văcărescu – Floreasca a fost cap de afiș, acum centrul Bucureștiului, zona din jurul Pieței Victoriei, de pe Calea Victoriei sau chiar din centru-sud revin sau intră în atenția dezvoltatorilor. Dacă în urmă cu câțiva ani nimeni nu lua în calcul zonele Tineretului sau Timpuri Noi pentru un proiect de birouri, cei de la Vastint și Forte Partners schimbă complet fața acestor cartiere. Mai mult, cei de la Skanska discută achiziția unui teren chiar vizavi de Timpuri Noi Square, iar pe calea Văcărești ar putea apărea în următorii ani un alt cartier de birouri, în condițiile în care Primăria Sectorului 4 lucrează la un PUZ (Plan Urbanistic Zonal) pentru zona respectivă. Mai mult, dezvoltatorii imobiliari anunță peste 200.000 mp de birouri și 3.000 de apartamente în zona Expoziției din București în următorii cinci ani. Până la sfârșitul anului 2021, în zonă ar putea fi livrate aproximativ 156.000 de spații de birouri de clasă A și aproximativ 1.500 de locuințe noi, în cele patru proiecte care au primit deja autorizații de construire. Portland Trust deja lucrează la ultimele detalii din prima clădire a proiectului Expo Business Park, ungurii de la Futureal deja construiesc proiectul Parcului20, iar cei de la Impact se pregătesc să finalizeze primele apartamente din proiectul Luxuria.
„Majoritatea proiectelor noi sunt fezabile, fiind dezvoltate în zone cu acces facil la mijloacele de transport în comun și realizate de investitori consacrați, atât străini, precum Globalworth, Skanska, Vastint sau Portland Trust, cât și locali, precum Forte Partners, One United sau River Development. Cu siguranță, acești dezvoltatori își calculează foarte atent investițiile, astfel că ritmul de dezvoltare va ține cont și de viteza cu care companiile pot absorbi noile spații“, crede Mădălina Cojocaru.
Din calculele C&W Echinox, la finalul primului trimestru rata de neocupare a birourilor din București era de 8,4%, zonele cu cea mai redusă disponibilitate fiind Centru–Nord (2,5%), CBD – Piața Victoriei (3,3%) și Vest (5,9%). Pentru finalul acestui an, ținând cont de specificul proiectelor ce urmează a fi livrate în următoarele luni și de contractele de închiriere deja semnate pentru spațiile din aceste clădiri, consultanții estimează că rata de neocupare va rămâne stabilă, în jurul nivelului de 9%. „Companiile din sectorul IT, telecomunicații și BPO (business process outsourcing) au fost în ultimul deceniu cei mai activi jucători din piața locală de birouri, astfel că 70% dintre cei mai mari chiriași de birouri din București, care ocupă spații de peste 10.000 de metri pătrați fiecare, provin din acest sector. Aceste companii vor continua să fie un pilon principal al pieței, iar pentru anul acesta observăm o activitate ridicată și din partea grupurilor bancare, a firmelor de servicii profesionale și a operatorilor de spații de birouri flexibile“, observă Cojocaru. În ceea ce privește tendințele, certificarea WELL, care vizează direct calitatea mediului de lucru al angajaților, câștigă tot mai mult teren.
„În momentul de față este un trend puternic, care va atinge maturitatea certificărilor green. În acest moment cei de la Skanska, Vastint, Forte Partners și One au toate proiectele noi în curs de certificare WELL. În următorul an și jumătate, pe măsură ce proiectele vor evolua, mulți vor anunța proiecte certificate LEED Platinum și WELL. Vorbim de un trend, nu de o nișă“, este de părere Mihai Păduroiu, head of advisory & transaction services la CBRE România.
Renault, ING, Deloitte, Enel sau UPC și-au schimbat deja sau sunt în curs să-și schimbe sediile de birouri în acest an. „Chiriașii, în general, decid să se mute în special din cauza lipsei spațiului. Au nevoie de birouri suplimentare și nu se mai pot extinde în clădirea existentă. Totodată, majoritatea companiilor pleacă din dorința de a beneficia de clădiri cu specificații tehnice superioare și mai puțin din rațiuni legate de costuri“, a subliniat Mădălina Cojocaru.
Companiile care încep o analiză cu privire la opțiunile de mutare sunt interesate în special de zonă, coroborată cu specificațiile tehnice și de design ale proiectului. În analiza zonei, cele mai importante cerințe sunt legate de apropierea față de un hub de transport în comun, diversitatea serviciilor la o distanță de mers pe jos sau chiar în proiect, precum și apropierea de zone rezidențiale consacrate.
Noile clădiri din zona de centru-vest a Capitalei vor atrage cei mai mulți chiriași în acest an, urmate de cele din Floreasca și Expoziției, potrivit consultanților imobiliari, pe măsură ce mii de oameni urmează acum să-și schimbe biroul. Pe de altă parte, în nicio nouă zonă de birouri nu există vreo schimbare în ceea ce privește infrastructura rutieră, ci numai promisiuni din partea primăriilor.
Anul acesta consultanții estimează livrarea a peste 300.000 mp de birouri. Printre proiectele ce urmează a fi livrate în decursul acestui an se numără Business Garden Bucharest dezvoltat de Vastint pe Calea Plevnei (aproximativ 41.000 mp), Expo Business Park lângă Romexpo dezvoltat de Portland Trust (38.000 mp), Anchor Plaza Metropol, proiect ce urmează a fi finalizat de Anchor Group pe bdul. Timișoara (25.000 mp), Oregon Park C construit de Portland Trust și vândut către Lion’s Head (25.000 mp), Equilibrium – faza I (20.000 mp), Globalworth Campus III la Dimitrie Pompeiu (30.000 mp) și Timpuri Noi Square, dezvoltat tot de Vastint – faza III (20.000 mp).
În primele trei luni ale anului au fost finalizați 93.000 mp, care se află în trei proiecte de birouri: Renault Bucharest Connected, The Mark și The Bridge – clădirea B. În prezent, alți 216.000 mp se află în construcție, cu date de livrare anunțate în intervalul T2 – T4 2019, dintre care 60% sunt deja preînchiriați. Cele șase proiecte a căror finalizare este așteptată până la sfârșitul anului sunt: Business Garden Bucharest, Expo Business Park, Oregon Park – clădirea C, The Light, Equilibrium – clădirea A, Timpuri Noi Square – clădirea C.
La nivelul primului trimestru al acestui an, cea mai mare suprafață tranzacționată se află în clădirile de birouri din București, unde au fost închiriați 110.000 mp, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară CBRE. În sectorul spațiilor comerciale din țară au fost finalizați 17.000 mp, reprezentând extinderi pentru două centre comerciale, în timp ce 472.000 mp se află în construcție sau încă în faza de proiect, având date de livrare în intervalul T2 2019 – T4 2020. Cele mai multe spații industriale și logistice au fost închiriate în orașe regionale, unde s-au tranzacționat 61% din totalul de 29.000 mp, predați clienților în primele trei luni din 2019. Restul de 39% au fost tranzacționați în parcurile situate în zonele limitrofe Capitalei. Din totalul celor 110.000 mp tranzacționați în T1, 79% au fost reprezentați de cereri noi (14%), preînchirieri (52%) și extinderi ale unor spații existente (13%), iar 21% au constat în renegocieri și reînnoiri. Partea de vest a Bucureștiului a continuat să fie cea mai solicitată, cu 43% din totalul tranzacțiilor, urmată de centru cu 23% și de CBD (Piața Victoriei, Piața Charles de Gaulle) cu 12%. Cele mai multe cereri de închiriere au venit și în 2019 tot din partea companiilor din domeniul IT&C, cu 63%, poziția secundă fiind ocupată de jucătorii din zona financiară cu 16%, care au fost urmați de sectorul de servicii, cu 12%.
„Din analizele CBRE, în primul trimestru din 2019 am avut cea mai mare activitate de pe segmentul spațiilor de birouri comparativ cu aceeași perioadă din ultimii cinci ani. Încă din T1 2017 am asistat la o creștere constantă a nivelului tranzacțiilor și estimăm că această tendință se va menține și în următorii doi ani. Piața imobiliară cere noi proiecte, iar vestea bună este că 2019 a început într-un ritm foarte alert în ce privește construcțiile”, a explicat Mihai Păduroiu. Dincolo de clădirile aflate în construcție, alte 20, echivalentul a aproape 600.000 mp de birouri așteaptă autorizațiile necesare pentru a intra pe șantier. Următorul pas îl reprezintă dezvoltarea zonei din jurul intersecției de la Răzoare, iar tot în 2019 ar putea fi anunțat probabil cel mai complex proiect din București, cel de la Casa Radio, dacă cei de la AFI vor fi declarați câștigători. 

Livrate în T1 2018
Renault Bucharest Connected
The Bridge
The Mark

Aflate în construcție
Expo Business Park
Timpuri Noi Square
Oregon Park
The Light
Business Garden
Equilibrium
Victoriei 109
Zone 313
Splay
Mihai Eminescu Offices
Mendeleev 5
Office 1
Sema Offices – ClĂdirea Berlin
Globalworth Square
One Tower
Matei Millo Offices
Globalworth Campus
Campus 6
Fosta Fabrica
Țiriac Tower
The Bridge
Ana Tower
Mincu 3 Office Building
Sema Offices – Londra & Oslo
 

Planificate
AFI Business Park VI – VIII
Dacia One
Expo by Atenor
AFI Tech Park II
Metroffice II
Jiului Campus
DN1 Offices
City Rose Park
Equilibrium – Faza II
U-Center
Green Court D
One Cotroceni Park
One Verdi Park
Tandem Office Building
Globalworth West
Luterană Development