Cum evoluează prețurile în imobiliare și ce e de făcut? Real Estate. Real Talk by Storia.ro: „Dificultățile în accesul la creditare care se anunță și care au început să se simtă pe piața vânzărilor i-ar putea determina pe o parte din potențialii cumpărători să se orienteze măcar temporar spre închiriere.”

La întrebarea „Cumpărător sau Chiriaș”, știm răspunsul preferat al celor mai mulți dintre români. Totuși, datele pieței imobiliare se schimbă în contextul actual, iar răspunsul nu mai pare a fi atât de clar. Cum vor evolua prețurile locuințelor și al chiriilor în Capitală, o piață reper în materie de imobiliare și ce e de făcut în acest context?

JLL România, în parteneriat cu Storia.ro, și-au propus să înțeleagă în profunzime profilul chiriașului, în paralel cu profilul cumpărătorului de locuințe din București – Ilfov pe baza unui studiu desfășurat în rândul celor care prospectează piața imobiliară. La baza acestei analize au stat caracteristicile socio-demografice și de stil de viață, modul de repartizare a bugetelor, precum și situația locativă curentă și posibilitatea schimbării acesteia în viitor.

„Indiferent de ceea ce se întâmplă la nivel global sau național, există o nevoie de locuințe noi, avem un stoc de locuințe vechi foarte mare, care se înnoieste într-un ritm foarte lent. Ritmul de înnoire este de aproximativ 2% pe an, un procent foarte mic, comparativ cu cel al altor țări din regiune – acest stoc învechit nu mai corespunde cu aspirațiile noilor generații și în general cu aspirațiile celor care urmează să achiziționeze o locuință – aici apare nevoia mare de locuințe noi. Cererea propriu-zisă diferă însă, fiind influențată de doi mari factori: puterea de cumpărare, pe de o parte, și accesul la creditare pe de altă parte”, a explicat Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul companiei de consultanță imobiliară JLL România, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

Puterea de cumpărare a românilor în materie de locuințe este în continuare la un nivel bun, în pofida contextului economic, ca urmare a faptului că salariul mediu net a crescut și a ajuns undeva la o medie de aproximativ 800 de euro la nivel național si 1,000 euro în Capitală, față de 325 de euro în 2009, în timp ce prețul mediu al locuințelor a crescut doar cu 15% dacă ne uităm la prețul mediu pe mp în 2009 vs nivelul actual. „Creșterea salariilor este mai mult decât dublă, față de creșterea moderată a prețurilor locuințelor”, a punctat ea. 

Pe de altă parte însă, condițiile de creditare s-au înăsprit: IRCC – indicele de referință (indicele de referință este un procent în funcție de care se calculează rata dobânzii pentru un anumit credit, la care se adaugă o marjă a băncii; cei care contractează credite cu dobândă variabilă vor avea dobânda calculată în funcție de acest indice N.Red.) pentru creditele consumatorilor a crescut de la 1,8%, în primul trimestru al anului 2022, la undeva la 6%: „Este o creștere foarte mare, care se va reflecta într-o creștere a dobânzilor pe care cumpărătorii urmează să le plătească sau le plătesc deja. Pentru cei care au acum credite cu dobândă variabilă, rata ar putea crește anul viitor chiar și cu 60-70%”. Iar asta în timp ce inflația influențează suma ce poate fi contractată printr-un credit, pentru că această creștere a prețurilor determină creșterea cheltuielilor, iar suma ce poate fi accesată printr-un credit poate să scadă, având în vedere limita de îndatorare de 40% stabilită de BNR pentru cei care contractează credite. 

Paradoxal, prețurile au continuat să crească în primele doua trimestre ale anului, marcând o creștere medie de aproximativ 5%, ajungând la 1.720 de euro/mp util, la nivelul Capitalei. „Am analizat cererea și, cu toate că în primul semestru a fost o creștere de 15%, evoluția lunară arată că în luna iunie s-au înregistrat primele scăderi – există posibilitatea ca acesta să fie începutul unor schimbări de dinamică în zona volumului tranzactiilor. În același timp, oferta a crescut doar foarte puțin, pentru București și Ilfov cumulat, în timp ce pentru București chiar a scăzut puțin și aici începem să vedem efectul limitării autorizării proiectelor din Capitală.” Consecința, crede Andreea Hamza, este că prețurile probabil vor stagna în următoare perioadă sau vor fluctua nesemnificativ. 

În ceea ce privește piata închirierilor, chiriile au crescut în primul trimestru al anului cu aproximativ 5%, iar în cel de al doilea trimestru, au rămas constante. „Nivelul mediu pentru chiriile din Bucuresti este acum situat la 9,2 euro/mp/util/lună, însă fiecare cartier are o dinamică diferită. Există cartiere unde chiriile au crescut și cu 15%, precum Berceni, Militari, Decebal, Moșilor și există și cartiere unde chiriile stagnează de ceva vreme. Evoluția chiriilor este influențată foarte mult și de lucrările de infrastructură finalizate, spre deosebire de prețurile de vânzare, unde lucrările de infrastructură, înca din momentul în care sunt anunțate, au un impact major asupra preturilor.”

Andreea Hamza oferă și exemple concrete de preț de închiriere: în żona Ștefan cel Mare, de pildă, prețul de închiriere al unui apartament vechi se plasează între 450 – 500 euro.  În zonele Alba Iulia, Dristor, o garsonieră se închiriază cu 350 – 400 de euro pe lună, într-un bloc vechi, în timp ce aceeași garsonieră s-ar închiria cu 450 – 500 euro într-o clădire nouă, diferența între vechi și nou plasându-se la 20%-30%. 

„Piața noastră de închiriere este dominată de proprietari individuali, persoane fizice care cumpără sau dețin apartamente pe care le introduc în circuitul de închiriere, lipsesc investitorii instituționali care construiesc sau dețin ansambluri întregi destinate exclusiv închirierii- așadar există acest stoc vechi, care se tot rulează”, explică ea. Andreea Hamza a vorbit și despre motivul stabilității prețurilor de închiriere: „Întrucât chiriile sunt calculate în euro, ele nu sunt influențate atât de mult de inflație. La fel ca în cazul achizițiilor, și chiriile depind de raportul dintre cerere și ofertă, iar aceste două componente au crescut într-un ritm similar. Chiriile sunt determinate de piață și de nivelul maxim pe care un chiriaș și-l poate permite”.  

Dificultățile în accesul la creditare care se anunță și care au început să se simtă pe piața vânzărilor i-ar putea determina pe o parte din potențialii cumpărători să se orienteze măcar temporar spre închiriere determinând o creștere a cererii pe piata închirierilor și, în consecință, o posibilă creștere a chiriilor.

Care este sfatul Andreei Hamza pentru cei aflați acum în căutarea unei locuințe? „Cei care au deja un credit preaprobat ar putea să își urgenteze decizia și achiziția, ca să beneficieze de condițiile de acum, fiindcă aceste condiții se vor înăspri. Cei care dispun de lichidități ar trebui să își acorde mai mult timp pentru a identifica cele mai bune variante și ar putea să se orienteze și înspre proprietăți potrivite pentru închiriere, iar cei care sunt la limita posibilității de a suporta un credit în momentul actual ar trebui să aștepte, să își amâne decizia, eventual să se orienteze înspre închiriere dacă au nevoia de a se muta pentru a nu risca să ajungă în incapacitate de plată.”

Citiți mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieței imobiliare în contextul actual, precum și despre evoluția prețurilor în sectorul rezidențial, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL România.

Storia.ro este platforma de imobiliare cu cele mai multe anunțuri din piață – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primește peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât și prin aplicațiile de iOS și Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniștilor pentru a identifica cea mai bună soluție de credit ipotecar și nu numai.