Este mai bine când prețurile apartamentelor cresc decât atunci când scad

Piața imobiliară rezidențială este puțin mai mult blocată: tranzacțiile cu apartamente au scăzut pentru că oamenii sunt îngrijorați de criză, de inflație, de creșterea dobânzilor, de o anumită perspectivă legată de ce va fi în viitor. Așa că preferă să mai aștepte. Băncile vor să dea credite, dar dobânzile mari (să nu uităm că IRCC-ul – dobânda de referință la creditele imobiliare/ipotecare de retail – a crescut de aproape șase ori în doi ani de zile, la fel cum a crescut și ROBOR) i-au pus pe clienți în alertă. La un IRCC de aproape 6%, la care adăugăm marja băncii de 2%, rezultă o dobândă efectivă de 8%. Acum mai puțin de doi ani de zile, dobânda efectivă era de 3%. Toată lumea se întreabă ce să facă mai departe. Dezvoltatorii se uită după clienți, dar clienții așteaptă ca prețurile să mai scadă.  Pentru că prețurile pe zona rezidențială au crescut cu 30-50%, dacă nu chiar mai mult, în ultimii șapte ani, oamenii cred că prețurile sunt prea mari și că la un moment dat va veni o corecție, așa cum s-a întâmplat în 2009, când a izbucnit criza anterioară. Pe de altă parte, dezvoltatorii spun că nu mai sunt condițiile de atunci, iar piața nu are cum să scadă.

Care sunt argumentele pentru creșterea prețurilor versus argumentele pentru stagnarea sau scăderea prețurilor?

De ce prețurile vor crește?

1. Cresc prețurile de construcție: inevitabil prețurile noilor apartamente vor fi mai mari, pentru că au crescut costurile de construcție, începând de la materiale până la salarii. Noile prețuri pe metrul pătrat vor da reperul și pentru prețurile apartamentelor vechi, care și ele vor crește, chiar dacă nu vor fi la același nivel cu cele noi.

2. Crește economia, crește PIB-ul, cresc salariile: Dacă nu se va întâmpla ceva neprevăzut, economia României ar putea să-și dubleze PIB-ul în următorii 10 ani, la fel cum s-a întâmplat în ultimii 10 ani, adică de la 300 de miliarde de euro acum, să ajungem la 600 de miliarde de euro. Dacă se va întâmpla acest lucru, salariile vor crește, iar salariul mediu se va dubla și el, de la 850 de euro spre 1.500 de euro. Iar salariul minim ar putea să ajungă chiar la 1.000 de euro. În aceste condiții, prețurile apartamentelor vor crește, inevitabil, așa cum s-a întâmplat în ultimii 10 ani.

3. România are încă apartamente ieftine versus celelalte țări din jur, ca să nu mai vorbim de țările occidentale. Adrian Stoichină, director operațional la Prima Development Group, a spus într-un articol publicat în ZF că acum, pentru achiziția unui apartament de 55 mp, fără finanțare bancară, sunt necesari 7,5 ani în București și 11 ani în Cluj (prețul unui apartament raportat la salariul mediu). Pe același exemplu, în Praga ai nevoie de aproape 18 ani, iar în Budapesta și Varșovia de 15 ani, adică dublul perioadei necesare în București.

4. Băncile stau foarte bine cu portofoliul de credite ipotecare/imobiliare având în vedere că nu există o scădere a prețului apartamentelor, așa cum s-a întâmplat în 2009: în aceste condiții, băncile nu au credite neperformante, clienții își plătesc ratele și nu vor apărea situații de „forclosure”, adică clienții să nu-și mai poată plăti creditul și băncile să le ia apartamentele și să le scoată la vânzare.

5. Oferta, în special de apartamente noi, va fi destul de limitată (cel puțin în București, din cauza crizei autorizațiilor de construcție, peste doi ani nu vor mai fi livrări de noi apartamente), așa că piața va continua să crească.

De ce prețurile nu vor crește?

1. Criza actuală se va menține o perioadă mult mai lungă de timp, inflația și dobânzile mari vor continua să lovească în piață: în aceste condiții oamenii nu vor avea curaj să facă achiziții, să ia credite ipotecare/imobiliare. Salariile nu vor crește, iar inflația mare va reduce din ce în ce mai mult  puterea de cumpărare, așa că nu vor mai rămâne bani pentru rată.

2. Din cauza crizei și a unui derapaj economic, cursul valutar leu/euro va crește, ceea ce va însemna că oamenii nu vor avea bani ca să acomodeze în lei creșterea aceasta de curs valutar: în aceste condiții prețurile în euro ale apartamentelor se vor reduce, până la un echivalent acceptabil în lei.

3. Din cauza crizelor, războiului, salariile vor scădea, se vor da oameni afară, iar piața imobiliară se va îngheța automat, dezvoltatorii vor începe să aibă probleme.

4. Cererea de apartamente va începe să scadă din motive de criză, din motive de prețuri, dar și din motive demografice și sociale: bunicii și părinții vor muri, iar pe piață va apărea o ofertă de vânzare de apartamente care nu va putea fi absorbită de cerere. Nepoții vor vinde la orice preț pentru a face rost de bani ca să cumpere apartamente noi. Și în cazul în care trebuie să acopere diferența de preț, vor lua credite de la bancă.

5. Exodul românilor spre țările occidentale va continua, ceea ce va scădea cererea și va mări oferta.

Aceste motive pro și contra, plus altele, pe care poate nu am reușit să le cuprind, stau la baza cererii și ofertei de pe piața imobiliară rezidențială. Indiferent de situație, orașele mari – București, Cluj, Timișoara, Iași – o vor duce mai bine, iar piața va rezista mai bine. În orașele mici și  mijlocii, unde nu sunt investiții, de unde lumea pleacă și nu mai vine nimeni, vom asista la o scădere de prețuri într-un trend încet, dar sigur.  Cei care vor să cumpere întotdeauna vor prețuri mai mici, iar cei care vor să vândă vor prețuri mai mari. Totuși, cred că este mai bine ca economia să crească, PIB-ul să se dubleze, salariile să se mărească, iar dacă prețurile apartamentelor vor crește, asta e. Nimeni nu vrea să trăiască crize, chiar dacă prețurile apartamentelor vor fi mai mici.    

(cristian.hostiuc@zf.ro)