Disputa anului. Legea privind darea în plată a imobilelor: între speranțele debitorilor, agasarea bancherilor și implicarea politicienilor

A pornit de la politicieni. A animat discuțiile pe piața bancară, generând dezbateri aprinse. A incitat speranțele românilor cu credite ipotecare. Și a agasat bancherii, comerciali și centrali. Legea privind „darea în plată“ a imobilelor – „datio in solutum”, care-i permite unei persoane care a luat credit și nu mai poate să plătească datoria să treacă în proprietatea băncii imobilul ipotecat, a fost aprobată în grabă în Parlament, reușind să bulverseze, la fel de rapid, mediul bancar.

Noile turbulențe pe piața bancară vin după ce în 2010 sistemul a fost zdruncinat de Ordonanța 50 privind creditarea persoanelor fizice, care a provocat revelația că prea puțini clienți știu ce au semnat atunci când au luat un credit – atât din vina băncilor care au recurs inclusiv la clauze abuzive, cu condiții prezentate în mod înșelător, cât și din cauza superficialității clienților în general.

Acum discuția s-a concentrat pe zona împrumuturilor imobiliare de tot felul  – credite ipotecare, credite de investiții imobiliare și alte credite cu garanții imobiliare. Debitorii care pot beneficia de legea „dării în plată” sunt persoanele fizice din România cu un credit garantat cu o ipotecă. Și toate tipurile de garanții imobiliare se califică – ipoteci pe case, apartamente, clădiri comerciale, terenuri – intravilane sau extravilane. În plus, legea se aplică și pentru românii ale căror imobile ipotecate se află în procedură de executare silită, actul normativ suspendând această procedură. Problema băncilor este că în ultimii ani nu au avut foarte mult succes în procesul de executări silite.  Imobilele executate silit de bănci afișează prețuri sub media pieței în condițiile în care multe dintre acestea nu au reușit să trezească până în prezent interesul vreunui cumpărător.

Circuitul legii în forul legislativ a fost alert. La sfârșitul lunii octombrie, legea era aprobată de Senat, în noiembrie a primit votul Camerei Deputaților, iar în decembrie a ajuns la președintele Klaus Iohannis pentru promulgare. Legea privind darea în plată a imobilelor a stârnit până acum reacții puternice și contradictorii la nivelul întregii societăți, pornind de la pledoarii privind caracterul social și până la atenționări privind o posibilă înăsprire a condițiilor de creditare, implicații asupra bugetului și chiar efecte nefavorabile asupra creșterii economice. Încălcarea principiilor neretroactivității, predictabilității și proporționalității legii, precum și a dreptului de proprietate prevăzute de Constituția României sunt câteva dintre problemele invocate de Asociația Română a Băncilor (ARB) în privința legii privind „darea în plată“ a imobilelor. Și au început să apară și reacții individuale de la nivelul top managementului băncilor comerciale.

„O lege egoistă, dată în favoarea anumitor categorii de clienți, care va afecta copiii și pe cei tineri, care încă nu au accesat un credit”, „o inițiativă legislativă grăbită, incompletă, vagă”, „o lege neconstituțională și nedreaptă”. Sunt câteva dintre pecețile puse de bancheri pe legea privind „darea în plată” a imobilelor”. În ipoteza în care legea va intra în vigoare în forma actuală, bancherii prevestesc pierderi, restricționarea drastică a accesului la creditare, efecte nefavorabile asupra sectorului imobiliar și al construcțiilor, respectiv un recul al dezvoltării pieței imobiliare, cu efecte colaterale greu de identificat în acest moment, cu impact pe orizontală, asupra dezvoltatorilor imobiliari, industriei construcțiilor, industriei mate-rialelor de construcții. Costurile care vor fi absorbite de bănci vor fi transformate într-o formă sau alta la nivelul societății, mediului economic. Iar efectele economice ar putea să depășească pierderile pe care legea le-ar provoca sectorului bancar, după cum anticipează bancherii.

Condițiile de creditare se vor înăspri în urma aplicării legii privind darea în plată, din punctul de vedere al acce-sibi-lității, restricționând accesul mai ales pen-tru tineri, și va fi blocată și capa-citatea de refinanțare întrucât un nou produs trebuie să țină seama de noua legislație. În consecință, relaxarea credi-tării se va opri pe seg-mentul imo-biliar și va fi afectată capa-ci-tatea de cre-ditare generală, cu impli-cații nefa-vora-bile și asupra creșterii eco-no-mice, spune Sergiu Oprescu, președintele Asociației Române a Băncilor (ARB).
Subiectul potențialilor beneficiari ai legii privind darea în plată și pretinsul caracter social au provocat reacții contradictorii. O sursă a dezbaterilor este faptul că legea nu vizează doar persoanele care în mod real nu mai pot rambursa creditul, ci orice debitor care nu mai vrea să plătească, favorizând astfel în special debitorii cu credite de peste 150.000 de euro, respectiv speculatorii imobiliari din perioada de boom. Însă, doar 2 miliarde de lei este suma datorată în contul creditelor ipotecare „de business“ peste plafonul de 150.000 fiecare. Această sumă nu pare să genereze probleme foarte grave la nivelul sistemului bancar. Comparativ, peste 470.000 de debitori au credite ipotecare, pentru investiții imo-biliare și alte împrumuturi cu garanții imo-biliare sub plafonul de 150.000 de euro. În acest caz, sumele datorate sunt mult mai mari, de circa 72 miliarde de lei.

O problemă adusă însă în discuție de BNR este că ipotecarele de peste 150.000 de euro au restanțe mai mari. În timp ce la creditele sub 150.000 de euro ponderea sumelor restante față de cele datorate este de 1,69%, la împrumuturile ipotecare peste acest plafon ponderea este cuprinsă între 11,67% și 46%, conform BNR.

Banca centrală a estimat că impactul legii asupra sistemului bancar se ridică la circa 2-4 miliarde de lei, ceea ce nu induce direct risc sistemic. Banca centrală a avertizat însă că există riscul declanșării „hazardului moral“, respectiv „contaminarea” românilor cu împrumuturi cu garanții imobiliare, care nu au restanțe, de a nu-și mai plăti ratele și a da casele înapoi băncilor. Legea „dării în plată“ afectează direct circa 70.000 de români cu restanțe la toate categoriile de ipotecare, din care unii au casele executate de bănci. Însă întrebarea este câți dintre cei 475.700 de debitori cu garanții ipotecare vor decide să nu mai achite ratele caselor prea scumpe.

S-a făcut o simulare a efectelor legii de către Direcția de Stabilitate din BNR din care reiese că, pe 16 scenarii alese, în șase dintre ele una dintre bănci intră direct în faliment. Dar scenariile nu sunt publice. Pentru sistemul bancar, în acest moment riscul de reglementare legislativă este mai puternic decât riscul extern și începe să pună piedici înfăptuirii unor tranzacții pe piața românească, vin avertismente de la banca centrală. Mingea este acum în terenul președinției, care poate decide să dea undă verde legii privind „darea în plată” sau să o retrimită în Parlament, sub presiunea lobbyului politicienilor și a lobbyului bancherilor.