Din pustiul clădirilor de birouri ar putea veni următoarea criză sau mai degrabă o lungă perioadă dureroasă de reechilibrare pentru proprietarii de real estate comercial, pentru bănci și investitori

Prima lovitură a venit în pandemie, când birourile s-au închis și oame­nii au rămas acasă să muncească. Apoi au explodat dobânzile, fă­când ca datoria tot mai grea să preseze dureros piața pe care o ține închegată. O a treia lovitură a fost parată, dar totuși fur­tuna bancară din SUA și Elveția a provocat teama că băncile vor restricționa sau înăspri condițiile de creditare, provocând și mai mult chin în sectorul proprietăților comerciale din America și Europa.

Spațiile de birouri sunt cea mai mare com­ponentă, și cea mai vulnerabilă, a unei piețe a proprietăților imobiliare comerciale pe care băncile și investitorii o susțin cu credite și alte forme de datorii de 1.500 de miliarde de euro doar în Europa, scrie Financial Times. Într-un an normal, sectorul este ținut în mișcare cu datorii noi sau refinanțare de 310 mil­iarde de euro, potrivit Universității din Londra. În vremuri normale, Canary Wharf din capitala Marii Britanii, La Défense din Paris și Bankenviertel din Frankfurt, marile cartiere financiare ale Europei, sunt dovezi semețe și strălucitoare ale progresului, suc­cesului și bogăției.

Impunătoare clădiri de birouri sunt împodobite cu firmele marilor bănci, de la unele venind chiar finanțarea con­strucției lor și multe avându-și sediile a­colo. Însă nu sunt vremuri normale și au apă­rut primele semne că aceste clădiri se trans­formă din simbolul puterii bancare în poveri pentru bănci, dar și pentru investitori. Încep să apară crăpăturile pe piața proprietăților co­mer­ciale europene, notează FT. În SUA, cră­pă­turile sunt mai vizibile. În februarie, înainte de furtuna bancară, un proprietar de birouri al PIMCO, cândva unul dintre cei mai mari ad­mi­nistratori de active din lume, a intrat în default pe o ipotecă cu dobândă ajustabilă pen­tru șapte clădiri de bi­rouri din California, New York și New Jersey după ce ratele lunare au crescut odată cu dobânzile.

Cei mai mulți analiști nu cred în venirea unei crize, ci că se instalează o perioadă de ajustare dureroasă. Sau, după cum titrează CNBC, „vine o criză care s-ar putea să nu se întâmple niciodată“. Însă cu panica nu este de glumă.

Brookfield, cel mai mare proprietar de spații de birouri din centrul Los Angelesului, a ales în aceeași lună defaultul pentru două clădiri în locul refinanțării datoriei. Clădiriile de birouri sunt pe jumătate goale, iar valoarea lor de prăbușește, scrie CNN, care atrage aten­ția că acesta este următorul pericol pentru bănci. Problema nu este una de sistem, deo­camdată, dar furtuna bancară a demonstrat cât de repede se poate instala panica pe piețe și mai ales printre clienții băncilor.

Silicon Valley Bank, cu afacerile concen­trate pe piața start-up-urilor, s-a prăbușit din cauza retragerilor masive de depozite. Piața proprietăților imobiliare din SUA este de 20.000 de miliarde de dolari și pare cea mai vulnerabilă dintre cele mari.

Birourile au fost segmentul cu cea mai sla­bă evoluție anul trecut – valoarea pro­prietă­ților s-a dus în jos cu aproape 6%, odată cu prețurile. Unii analiști apreciză că anul acesta scăderea pentru întregul sector va ajunge la 20-25% pe măsură ce economia americană încetinește. Segmentul birourilor se va prăbuși – minus 30%. Morgan Stanley estimează pentru retail și birouri un declin de până la minus 40% de la punctul de vârf și avertizează că riscul de default crește, mai ales având în vedere că până la sfârșitul anu­lui 2025 ajung la scadență datorii de 1.500 de miliarde de dolari.

„Riscurile la refinanțare sunt în față și în centru pentru patronii de proprietăți comer­ciale“, arată analiștii marii bănci de pe Wall Street. Problema pentru bănci este că ele sunt marii creditori ai sectorului. Goldman Sachs estimează că 55% din împrumuturile pentru birouri se regăsesc în portofoliile băncilor. Signature Bank, lăsată să se prăbușească în această primăvară, avea al zecelea portofoliu de credite pentru proprietăți comerciale ca mărime din SUA. First Republic, salvată în ultimul moment de o coaliție de bănci mai mari, îl are pe al nouălea.

Băncile sunt expuse la această piață și în alt fel. Ele cumpără obligațiuni legate de cre­ditele pentru proprietăți comerciale și garan­tate de guvern. Pe celălalt mal al Atlanticului, în Frankfurt, proprietarii sud-coreeni ai tur­nului cu 45 de etaje Trianon au angajat consi­lieri pentru restructurarea datoriei de 375 de milioane de dolari pentru care s-a pus gaj clă­di­rea. Cheung Kei, un investi­tori chinez, a scos la vânzare două blocuri din Canary Wharf pen­tru a-și reduce datoriile, potrivit Bloomberg. 

Blackstone, cel mai mare investitor în real estate comercial din lume, este în incapacitate de plată la un împrumut garantat cu o clădire de birouri din Finlanda, în timp ce credite garantate de Brookfield și pentru care sunt puse gaj clădiri de apartamente din Germania au fost retrogradate de agenția de rating Moody’s în martie. Întrebarea care-i roade pe investitori este dacă acestea sunt cazuri izolate de active cu probleme sau semnele unei crize la nivelul întregului sector, cum a fost cea din 2008-2009, cu puterea de a provoca daune semnificative băncilor. Că există vulnerabilități în creștere pe piață a avertizat și BCE. Cei mai mulți analiști nu cred în venirea unei crize, ci că se instalează o perioadă de ajustare dureroasă. Sau, după cum titrează CNBC, „vine o criză care s-ar putea să nu se întâmple niciodată“. Însă cu panica nu este de glumă.