Dezvoltatorii imobiliari reacționează la setul de măsuri discutate de guvern: „Este o decizie total irațională. Impactul va fi devastator, prețurile apartamentelor vor crește“

♦ Practic, spun dezvoltatorii imobiliari și consultanții, se elimină cota de 5% TVA pentru tranzacțiile cu locuințe de până în 120 de metri pătrați și se introduce cota de 9% TVA, se majorează la 1% impozitul pentru cei care dețin una sau mai multe proprietăți a căror valoare sare de 2,5 milioane de lei și se introduce, la tranzacțiile cu locuințe, o taxă de 5% aferentă sumei care depășește nivelul de 600.000 de lei, față de 3% în prezent.

Măsurile discutate de gu­vern în aceste zile cu scopul creșterii veniturilor la buget au inflamat toți jucătorii din economie, cei din do­me­niul imobiliar fiind printre cei vizați. Potrivit draftului vehiculat săptămâ­na aceasta, dar neasumat de guvern, există în principal trei măsuri cu im­pact direct asupra pieței imobiliare.

Una dintre ele prevede că „orice persoană fizică poate achiziționa, în­ce­pând cu data de 1 septembrie 2023, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/ alte persoane fizice, o singură locuință a cărei valoa­re nu de­pășește suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de 9%“.

Cea de-a doua măsură spune că „impozitul pe deținerea mai multor proprietăți imobiliare se calculează prin aplicarea unei cote de 1% asu­pra di­ferenței dintre suma valorilor impo­za­bile individuale comunicate de către organul fiscal local prin decizia de impunere și plafonul de 2.500.000 lei“.

A treia măsură precizează că „impozitul pe tranzacțiile imobiliare cu clădiri rezidențiale se calculează, la prima vânzare, prin aplicarea unei cote de 5% asupra prețului de vânza­re al fiecărei clădiri rezidențiale vân­du­te, din care se scade valoarea de 600.000 lei, fără a lua în considerare taxa pe valoarea adăugată aferentă“.

Practic, spun dezvoltatorii imobi­liari și consultanții, se elimină cota de 5% TVA pentru tranzacțiile cu locu­in­țe de până în 120 de metri pătrați și se introduce cota de 9% TVA, se ma­jorează la 1% impozitul pentru cei ca­re dețin una sau mai multe proprietăți a căror valoare sare de ­2,5 milioane de lei și se introduce, la tranzacțiile cu locuințe, o taxă de 5% aferentă sumei care depășește nivelul de 600.000 de lei, față de 3% în prezent.

„Creșterea TVA-ului în imobi­li­a­re în mijlocul unui ciclu descendent, care persistă de peste un an, din ca­uza evoluției galopante a dobânzilor și ca­re generează o creștere continuă a cos­turilor pe tot lanțul economic, re­pre­zintă o decizie total irațională, care va gripa și mai mult acest sector major din economie“, spune Tinu Sebeșanu, CEO-ul dezvoltatorului imobiliar Impact De­velo­per & Con­trac­tor.

El adaugă și că mediul de busi­ness nu a fost consultat anterior for­mulării acestor măsuri, iar efectele se vor vedea în creșterea zonei „gri“ a economiei.

„Oamenii vor fi în continuare condamnați să locuiască în unități care au depășit de mult ciclul de viață și rămânem în continuare cu cea mai mare aglomerare în locuințe din Uniunea Europeană. Toate aceste modificări aplicate din scurt perturbă acut piața și bugetele estimate, deci capacitatea esențială de planificare, atât în cadrul operatorilor economici, cât și în rândul populației“, mai spune Tinu Sebeșanu.

Această continuă lipsă de pre­dictibilitate are efecte negative ce se propagă în toată economia, sunt de părere dezvoltatorii.

„O creștere cu 2% a unui impozit (de la 3% la 5% pentru tranzacții imo­biliare – n. red.) nu este chiar o dramă pentru piață, mai ales că impo­zi­tarea era oricum scăzută din acest punct de vedere și avem și o inflație ridicată. Impactul măsurilor este însă devastator pentru dezvoltatorii imo­bi­liari, care vor crește astfel prețurile apartamentelor“, spune Lucian Azoiței, dezvoltator imobiliar, fonda­torul companiei Forty Management.

În ceea ce privește impozitarea cu 1% a celor care dețin proprietăți de peste 2,5 milioane de lei, el spune că această categorie este foarte re­strân­să, formată din persoane cu venituri foarte mari, astfel că impactul va fi minimal.

„Dacă propunerea vehiculată – creșterea TVA de la 5% la 9% pentru proprietățile sub 600.000 de lei și introducerea impozitului de 5% pentru diferența dintre prețul de vânzare și valoarea de 600.000 de lei – se dovedește a fi adevărată, impactul va fi unul major negativ. Această măsură vine la pachet cu altele care vizează direct industria de construcții, și anume eliminarea facilităților fiscale și potențiala majorare a salariului minim în construcții, precum și diverse taxe vehiculate pe proprietate. Toate acestea coroborate vor avea un efect devastator pentru întreaga industrie de imobiliare și construcții, care generează 30% din PIB, dar și pentru accesibilitatea locuințelor“, spun reprezentanții BREC, care reprezintă mai mulți dezvoltatori puternici pe piața locală.

Ei adaugă și că este esențial ca guvernul să aibă o analiză clară a impactului pe care modificarea amplă a sistemului fiscal l-ar avea asupra mediului de afaceri și asupra consumatorului final, adică cetățeanul român.

Aceste modificări vor avea efecte dramatice asupra industriei de real estate și a construcțiilor, spun și reprezentanții AREI – Asociația Investitorilor de Real Estate din România, care reunește mai mulți dezvoltatori importanți pe piața locală.

„Orice măsură de reglementare cu caracter intempestiv care ar viza modificarea regimului actual în ceea ce privește taxa pe valoare adăugată (TVA), respectiv eliminarea aplicării cotei de TVA de 5% pentru livrarea de locuințe, pe de o parte, dar și potențiale modificări cu privire la regimul de impozitare a proprietăților, ar afecta stabilitatea și previzibilitatea necesare pentru buna desfășurare a activității companiilor din industria de real estate, a celor din industriile conexe și, nu în ultimul rând, populația direct vizată“, au transmis reprezentanții AREI, într-un punct de vedere comun pentru membrii asociației, adresat guvernului României.

Ei spun că, raportat la media europeană, situația condițiilor de locuire în România este oricum precară, iar ratele supra-aglomerării sunt cele mai mari din UE, în special în cazul familiilor cu copii. Măsurile recent propuse vor face locuirea și mai dificilă.

„Eliminarea cotei de TVA de 5% va fi resimțită foarte puternic de persoanele cu venituri reduse, în special tinerii și familiile cu mulți copii, care nu își vor mai putea permite achiziția de locuințe noi, cu un grad de confort mai ridicat, din cauza creșterii prețurilor la locuințe ca urmare a eliminării cotei de TVA de 5%. Eliminarea cotei de TVA de 5% pentru locuințe și respectiv, stabilirea unei cote de TVA mai mari pentru achiziția de locuințe va determina și o creștere a taxelor notariale, care se calculează ca procent din valoarea de achiziție a locuinței. În condițiile în care, spre exemplu, coeficientul cotei de TVA de 5% la locuințe va crește spre 9%, ne putem aștepta în mod proporțional la o majorare a prețurilor la locuințe de cel puțin 4%“, spun reprezentanții AREI.

Situația rămâne incertă și nu este clar ce se va întâmpla în cazul ante-contractelor de vânzare-cumpărare agreate deja, mai ales, în ce măsură vor fi afectate persoanele care au achitat sumele plătite drept avans în baza ante-contractelor încheiate.

„Conform datelor prezentate de Institutul Național de Statistică, pentru perioada iulie-septembrie 2023 este prognozată o majorare a prețurilor lucrărilor de construcții de 24%. Prin urmare, diferența reprezentată de scumpirea materialelor de construcții și a manoperei nu va mai putea fi suportată de industrie, dezvoltatori, în consecință, vom avea prețuri mai mari la locuințe.“

Comunitatea AREI întrunește companii cu proiecte de dezvoltare semnificative pe piața de real estate din România, însumând investiții în valoare de miliarde de euro. Printre acestea, se numără AFI Europe Romania, Akcent Development, Alesonor, Argo Property Capital, Avivim Gonen Group, Bog’Art, Ceetrus Romania, Cordia Romania, CPI Romania, Estoria City, Forte Partners, Globalworth, Granvia Romania, Hercesa Imobiliara, Lion’s Head, Mulberry Development, Mitiska REIM, Nepi Rockcastle, One United Properties, Portico Investments Romania, Portland Trust, Prima Development Group, Skanska, Speedwell, Square 7 Properties, Țiriac Imobiliare.

Coaliția PSD-PNL lucrează pe un document masiv, care cuprinde câteva zeci de pagini de creșteri de taxe și taxe noi, pentru a aduce mai mulți bani la buget în acest an și, mai ales, anul viitor. Printre principalele măsuri se numără majorări de TVA pentru unele produse, eliminarea mai multor excepții fiscale, dar și taxe noi, precum 5% pe vânzările imobiliare sau 1% pe proprietăți mai valoroase de 500.000 de euro.