De ce cred că prețurile imobiliarelor de fapt au scăzut

Cumpărarea unui apartament reprezintă pentru cei mai mulți oameni una dintre deciziile importante din viață, cu atât mai mult cu cât majoritatea face o astfel de achiziție doar de câteva ori pe parcursul vieții. Prețul apartamentului, designul, construcția în sine, zona – totul trebuie cântărit cu atenție pentru a fi siguri de oportunitatea momentului ales și de siguranța investiției. Este acum un bun moment pentru achiziția unui apartament? Cu un preț al locuințelor care a scăzut în ultimul an (în valoare relativă) și cu un indicator preț/venit favorabil – cel puțin în Capitală, răspunsul este unul afirmativ. Iată de ce:  

Dacă luăm în considerare indicatorul preț/venit, în Capitală spre exemplu, în momentul actual, achiziția unui apartament este o oportunitate. Raportul asupra Stabilității Financiare publicat la finalul anului trecut de Banca Națională a României confirmă acest fapt. Pentru cumpărarea unui apartament de 55 de metri pătrați, fără finanțare bancară, sunt necesari 7,5 ani în București și 11 ani în Cluj. Iar dacă ne uităm dincolo de granițe, la țările din jur, accesibilitatea pieței imobiliare din Capitală devine mai evidentă. Mă refer la faptul că același apartament se achită în Praga în 17,9 ani, iar în Budapesta și Varșovia în aproape 15 ani, dublul perioadei necesare în București. Așadar, Capitala este în continuare o piață accesibilă, unde e nevoie de aproximativ 70-80 de salarii medii pe economie (din mediul urban) pentru a achiziționa un apartament. Un alt exemplu – în München este nevoie de aproximativ 200 de salarii ca să poată fi cumpărat un apartament de 55 de metri pătrați, fără finanțare bancară. Concluzia este că prețurile apartamentelor din București rămân printre cele mai accesibile din Europa.

În plus, prețurile imobiliarelor au scăzut deja și probabil că acum vedem un minim al prețurilor. Nu vorbim însă de o scădere în valoare absolută a prețurilor, ci de una în valoare relativă, pentru că au existat creșteri de prețuri mai mici decât nivelul inflației. Cei mai mulți dezvoltatori au păstrat prețurile apartamentelor pe parcursul ultimului an, în condițiile în care toate materialele de construcții au crescut și, în general, prețul produselor din economie s-a majorat semnificativ. În plus, vorbim de o inflație anuală care a ajuns la 16,4% în decembrie 2022, față de decembrie 2021.  

Creșterea prețurilor pentru materialele de construcții de la an la an a fost mai mare în ultima perioadă decât oricând în ultimii 15 ani. Motivul principal este acela că o componentă importantă a prețului materialelor de construcție este energia utilizată pentru producerea acestora, iar conflictul din Ucraina a adus creșteri semnificative ale prețului energiei. Din acest motiv, costul zidăriei aproape că s-a dublat în ultimul an, cel al polistirenului a crescut cu 30%, costul betonului a crescut și el cu 32%, iar al oțelului s-a majorat inițial cu 150%, iar după revenirea prețurilor, creșterea față de perioada de dinaintea războiului este de aproximativ 30%.

Punând în balanță aceste cifre, cred că prețurile apartamentelor noi s-au menținut la aceeași valoare și, în unele cazuri, chiar au scăzut ușor.   

Va exista o scădere consistentă a prețurilor apartamentelor în viitor? Puțin probabil….

În mod cert, în viitorul apropiat este puțin probabil să asistăm la o scădere consistentă a prețurilor apartamentelor, pentru că acestea au înregistrat deja o scădere în valoare relativă (nu absolută). Asistăm acum la un minimum al prețurilor, pentru că în piață există un nivel scăzut al cererii în această perioadă, cauzat de mai mulți factori:

– pentru zonele periferice ale Capitalei, principala problemă este eligibilitatea în obținerea unui credit, din cauza faptului că dobânzile ridicate au crescut rata lunară;

– pentru zonele mai centrale ale Capitalei, deși în general nu vedem o problemă de eligibilitate a clienților, nivelul ridicat al dobânzilor face ca ratele să nu fie atât de atractive. Dacă în urmă cu 2 ani nivelul chiriei unui apartament era apropiat sau chiar mai mare decât nivelul ratei, acum rata pentru acel apartament ajunge să fie cu 20-25% mai mare, din cauza nivelului ridicat al dobânzilor;

– în final, principalul motiv pentru care astăzi vedem o cerere scăzută este cel ce ține de perspectiva cu privire la viitor a clienților care au nevoie de o locuință. În general, oamenii fac achiziții importante, fie că vorbim de o locuință nouă sau de schimbarea autoturismului personal, atunci când sunt optimiști, încrezători cu privire la viitor. Războiul de la granițe, creșterea dobânzilor, a prețurilor la mai toate serviciile și produsele din economie duc ponderea încrederii și optimismului la un nivel scăzut.

Iar în situațiile acestea, piața reacționează: scăderea interesului clienților pentru locuințe a dus la scăderea prețurilor, doar că într-o perioadă de inflație nu am văzut această scădere ca o creștere absolută, față de prețurile de acum un an, ci într-o scădere relativă, o blocare a prețurilor la nivelul de acum un an, în timp ce toate celelalte bunuri din economie au cunoscut creșteri semnificative de prețuri. 

Privind pe termen lung însă, dacă ne uităm la ciclurile economice, vedem că tocmai aceste perioade în care clienții sunt puțini sunt cele în care se pot face achizițiile și investițiile care, privind pe termen lung, sunt cele mai rentabile. Tocmai din acest motiv, consider că acum este un moment mai potrivit pentru achiziție decât mai târziu, când e posibil ca prețurile să crească.

            Pe de altă parte, în Capitală există o nevoie locativă semnificativă. Să ne amintim că a existat o lungă perioadă de timp în care, atât în București, cât și în celelalte orașe mari nu au fost construite locuințe. Iar cifrele reflectă realitatea: din totalul de aproximativ 900.000 de locuințe din București, doar circa 10% sunt construite după 1990. Multe dintre locuințele construite înainte de această dată se apropie sau chiar au depășit durata de viață proiectată, care este de 50 de ani.

            În acest context, sunt destui cei care consideră achiziția unui apartament o investiție pe termen lung prin care să-și protejeze finanțele de inflație sau pur și simplu prin care să-și crească gradul de confort mutându-se într-un apartament nou, construit la standarde moderne. Pe termen lung, Bucureștiul are nevoie de zeci de mii de locuințe noi situate în zone avantajoase ale orașului, care să ofere clienților confort la standardele secolului 21 și acces rapid la diverse facilități. Cu toate acestea, este puțin probabil să vedem în viitorul apropiat, în Capitală, o „explozie” a proiectelor imobiliare. Unul dintre motivele principale pentru acest aspect este și blocajul urbanistic, ce a dus la o scădere drastică a numărului de autorizații emise pentru proiectele noi de locuințe. Numărul acestora a scăzut în ultimii ani. SVN estimează, spre exemplu, că numărul de unități rezidențiale livrate în 2022 a fost ușor scăzut față de anul precedent, respectiv 21.328 în 2022 față de 22.010 în 2021. Iar așteptările pentru anul acesta și chiar următorii doi ani sunt ca numărul de unități livrate să urmeze în continuare tendința descendentă. După cum este de așteptat, o scădere a ofertei înseamnă, implicit, o creștere a prețurilor.  

Adrian Stoichină, COO Prima Development Group