Cum va arăta piața imobiliară în viitor?

„Venim dintr-un mediu convențional de muncă, dar am realizat în această perioadă că și remote working-ul poate fi o opțiune în viitor. Putem să lucrăm de acasă mai mult – câteodată acest lucru îți oferă avantaje în termeni de concentrare, iar acesta a fost un lucru bun, dar uitându-mă în viitor cred că munca de birou nu este opțională pentru mine, fiind o persoană care crede în contactul vizual. Pe de altă parte, poate nu avem nevoie să mergem la fel de mult la birou ca înainte, ci doar când trebuie”, își descrie perspectiva asupra viitorului muncii Ali Çapa, într-o ediție recentă a emisiunii Viață de corporatist.

El este director general al TC Capital, companie de investiții și dezvoltare de proprietăți, prin intermediul căreia administrează proiectul de clădiri de birouri Hyperion Towers. Complexul este fostul Twin Towers Barba Center, situat pe bulevardul Pipera, care a fost achiziționat în 2017, iar investiția în lucrările de renovare pentru cele două clădiri se ridică la 14 milioane euro.„Înainte de pandemie era business as usual: totul era foarte promițător din punctul de vedere al dezvoltării economice, ne bucuram doar de vești bune, deși aveam rezerve referitoare la cât de mult poate să continue acest progres economic.

Apoi a venit pandamia și totul s-a oprit. A fost dificil să ne adaptăm, uitându-ne la viitor există multă incertitudine, există multe scenarii posibile până la găsirea unui leac împotriva acestei boli”, descrie Çapa modul în care percepea lucurile anterior pandemiei, când existau doar motive de optimism. El spune că și-a păstrat optimismul și acum, în contextul în care crede că golul creat în activitatea economică locală și globală va putea fi umplut de ajutoarele acordate de băncile centrale sau de guvernele țărilor. „Viitorul devine mai în ceață dacă luăm în calcul o nouă închidere în toamnă  – nu știu cât ar mai putea îndura economia”, adaugă însă el. 

Prin prisma domeniului în care activează, observă că semnalele sunt mai degrabă pozitive – clienții nu și-au încetat contractele aflate în derulare – ci mai degrabă le-au amânat: „Agreasem anterior vânzări în valoare de 4 milioane de euro, respectiv 20% din ce aveam la vânzare, o parte dintre aceste proiecte continuă, iar altele,  fiindcă necesitau și o finanțare bancară, așteaptă ca situația să se clarifice; partea bună este că nimeni nu ne-a dat un răspuns negativ până acum”.
Din acest punct de vedere, spune că observă mai mult optimism în piață decât în situația crizei financiare din 2008-2009. În ceea ce privește închirierile, spune că nu au fost inițiate noi tranzacții în această zonă de business din cauza lipsei de mobilitate din ultimele luni, în special în ceea ce privește închirierea spațiilor de birouri.

„Oamenii vor să vadă cu ochii lor ceea ce închiriază sau cumpără; contractele vechi de închiriere au continuat, au existat însă câteva amânări de plată a acestora, am fost deschiși la discuții; cred că este nevoie de empatie între proprietarii de businessuri.”

Comparând criza actuală cu criza din 2008, Ali Çapa observă că acum guvernele au reacționat foarte rapid și băncile au fost mai deschise să-și ofere ajutorul – poate și datorită faptului că guvernele au intervenit și în modul în care băncile își pot ajuta clienții. „Așadar nu există aceeași presiune pe care am avut-o în criza financiară din 2008 – desigur, luând în calcul că lucrurile vor reveni la normal în viitor. Aceasta a fost o mare schimbare, toți și-au adus contribuțiile foarte ușor, factorii decizionali au luat deciziile în câteva zile, nu în câțiva ani, mediul de business a fost ajutat de aceste intervenții. Sunt destul de mulțumit de cum în toată lumea, inclusiv în România, guvernele au acționat.

Desigur, fiecare guvern ia măsuri în funcție de propriile posibilități, dar cred că în România au făcut cât de mult au putut – aceasta este principala diferență față de criza anterioară.” În ceea ce privește asemănările cu criza financiară – observă că a existat o perioadă de inactivitate, la fel ca și atunci, în care nimic nu s-a întâmplat. „A fost un fel de îngheț în piață în care oamenii nu au mai cumpărat apartamente, nu au mai făcut tranzacții etc.; dar, desigur, această inactivitate s-a întins pentru o perioadă foarte lungă la criza anterioară, iar acum această inactivitate se va încheia”, crede Ali Çapa.
În ceea ce privește prețurile, el crede că acestea nu vor scădea foarte mult în piața imobiliară.

„Nu a mai fost o bulă în România de mult timp, de la corecția din 2008, nivelul prețurilor nu a ajuns atât de departe; pe piața de birouri la fel, datorită ofertei existente pe piață, nu au crescut atât de mult prețurile cum se întâmplase înainte de 2008. Cred că efectul asupra prețurilor nu va fi atât de mare, iar dacă ne gândim la piața rezidențială – avem Cosmopolis, unde suntem parteneri  – vedem că prețul are un yield de 7% la chirie, cât de jos ar putea merge prețurile ca să fie totuși profitabile aceste investiții?

Cred că nu există o bulă a activelor și nu îmi fac griji în ceea ce privește prețurile.”
De asemenea, Ali Çapa este de părere că nu vor exista schimbări majore ale comportamentului oamenilor, care să influențeze foarte mult piața imobiliară. „Se vorbește despre schimbări radicale în comportamentul oamenilor, cu care eu nu sunt de acord – cred că stilul convențional de a merge la birou, interacționând personal cu colegii, nu va muri.

Desigur, orele vor deveni mai flexibile, multe companii vor lua în calcul să închirieze mai puțin spațiu văzând că nu toată lumea trebuie să vină la birou tot timpul și să fie prezentă acolo de la 9 la 6, nevoile companiilor se vor micșora, dar nu văd o trecere radicală la biroul de acasă, asta fiindcă nu cred că este în natura umană ca ei să stea atât de mult acasă. Va exista o reevaluare referitoare la cât de mult spațiu vor avea nevoie oamenii, dar nu cred că aceasta va lovi dramatic în piața birourilor.” Omul de afaceri crede însă că vor exista totuși câteva schimbări, printre care închirierea unor spații mai mici de către companii, dezvoltarea unor proiecte care să permită acest lucru – „Cred că va exista o tendință de micșorare a nevoii de spațiu de birouri”.

De asemenea, crede că se vor impune anumite limite – prin reglementare – referitoare la suprafețele alocate fiecărui angajat într-un spațiu de birouri: „Cred că distanțarea socială va fi aici în următorii ani – nu cred că va dispărea prea curând; cred că spațiile de birouri nu vor mai fi atât de aglomerate în acest context.”

Pe segmentul rezidențial, oamenii vor realiza că au nevoie de mai mult spațiu în casele lor, în contextul în care spațiile rezidențiale din România, ale apartamentelor de două camere de pildă, sunt mult mai mici comparativ cu alte țări. „Cred că acum realizează că au nevoie de mai mult spațiu, poate și de mai mult spațiu pe balcon; chiar și dacă vor să stea în oraș, vor vrea să aibă mai mult spațiu, iar în timp, dezvoltatorii va trebui să se muleze pe aceste nevoi. Desigur, foarte important este ca guvernul să încurajeze acest lucru.

Motivul pentru dezvoltările rezidențiale cu spații atât de reduse este acordarea unui TVA redus pentru locuințele cu suprafețe mai mici de 100 mp, cât și a programului Prima Casă”, explică Ali Çapa. Astfel, atunci când un dezvoltator face un proiect, ia în calcul acest lucru. „Practic toată lumea creează spații pe care oamenii pot să le cumpere. Pentru cei care cumpără locuințe în scop investițional, este mai ușor să închirieze spații mai mici.”

În încheierea discuției, el le recomandă clienților, posibililor clienți și parteneri și colegi de business: „Să se gândească de două ori înainte să ia anumite decizii de business, dar să nu ia aceste decizii într-un mod complet pesimist – nu cred că lucrurile se vor înrăutăți, ci vor deveni din ce în ce mai bune. Cred că trebuie să se gândească de două ori la deciziile pe care urmează să le ia”.